拆迁补偿收入可享免税政策

　　为支持政府旧城改造，国家对个人取得的拆迁补偿收入给予了免征个人所得税、营业税等优惠政策。为帮助市民了解相关政策，本栏特邀市地税局咨询中心工作人员进行详细解答。

　　一、福田区吴先生来电咨询：目前所居住的小区是八十年代建设的，政府规划进行改造，协调拆迁补偿款的问题。问：业主取得旧城改造的拆迁补偿款需缴纳个人所得税、营业税吗？

　　地税局方小姐回答：根据《财政部 国家税务总局关于城镇房屋拆迁有关税收政策的通知》（财税〔2005〕45号）的规定，对被拆迁人按照国家有关城镇房屋拆迁管理办法规定的标准取得的拆迁补偿款，免缴个人所得税。

　　国税函〔1998〕428号规定，按照城市发展规划，在旧城改造过程中，个人因住房被征用而取得赔偿费，属补偿性质的收入，无论是现金还是实物(房屋)，均免予征收个人所得税。

　　对被拆迁户取得的补偿收入不征收营业税。

　　二、罗湖区郭小姐来电咨询：A小区为城中村改造区，B小区为安置区。由于某种原因，B安置区由政府出地，企业出资金进行开发，建成后，由出资企业与被拆迁户签订补偿协议。问：开发公司安置给拆迁户的安置房应如何缴纳营业税？

　　地税局方小姐回答：开发公司安置给拆迁户的安置房应按"销售不动产"税目缴纳营业税。安置房若是其开发的商品房，对补偿面积与拆迁面积相等的部分，按同类住宅房屋的成本价核定计算缴纳“销售不动产”的营业税；对补偿面积超过拆迁面积的部分，按《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》的规定，核定营业额计算缴纳"销售不动产"的营业税。

　　安置房若是其购置的产权房，可以以全部价款及价外费用减除房产购置原价后的余额为计税营业额。

　　三、坪山新区林小姐来电咨询：拆迁居民因拆迁取得的拆迁补偿款重新购置住房是否应缴纳契税？

　　地税局方小姐回答：根据《财政部 国家税务总局关于城镇房屋拆迁有关税收政策的通知》（财税〔2005〕45号）的规定，对拆迁居民因拆迁重新购置住房的，对购房成交价格中相当于拆迁补偿款的部分免征契税，成交价格超过拆迁补偿款的，对超过部分缴纳契税。

　　四、福田区唐先生来电咨询：我司为房地产开发企业，正在施工的项目是对周边部分居民旧房拆迁重建并补偿。问：进行清算土地增值税时，对拆迁补偿款如何处理？

　　地税局方小姐回答：对房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发（2006）187号）第三条第一款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。对房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；对回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。扣除价可按开发商支付房产的公允价值确定。（3）开发企业采取异地安置的，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按国税发[2006]187号第三条第一款的规定计算，计入本项目的拆迁补偿费；异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。

　　五、光明新区钟先生来电咨询：因政府行为被拆迁企业取得的补偿收入，同时，企业对生产区进行搬迁。问：对企业搬迁收入如何处理？

　　地税局方小姐回答：根据《财政部 国家税务总局关于企业政策性搬迁或处置收入有关企业所得税处理问题的通知》（国税函[2009]118号）的规定：

　　（1）企业根据搬迁规划，异地重建后恢复原有或转换新的生产经营业务，用企业搬迁或处置收入购置或建造与搬迁前相同或类似性质、用途或者新的固定资产和土地使用权(以下简称重置固定资产)，或对其他固定资产进行改良，或进行技术改造，或安置职工的，准予其搬迁或处置收入扣除固定资产重置或改良支出、技术改造支出和职工安置支出后的余额，计入企业应纳税所得额。

　　（2）企业没有重置或改良固定资产、技术改造或购置其他固定资产的计划或立项报告，应将搬迁收入加上各类拆迁固定资产的变卖收入、减除各类拆迁固定资产的折余价值和处置费用后的余额计入企业当年应纳税所得额，计算缴纳企业所得税。

　　（3）企业利用政策性搬迁或处置收入购置或改良的固定资产，可以按照现行税收规定计算折旧或摊销，并在企业所得税税前扣除。

　　（4）企业从规划搬迁次年起的五年内，其取得的搬迁收入或处置收入暂不计入企业当年应纳税所得额，在五年期内完成搬迁的，企业搬迁收入按上述规定处理。

　　六、宝安区麦先生来电咨询：国有土地使用权出让的契税计税价格是否包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费及拆迁补偿费？

　　地税局方小姐回答：根据《财政部 国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》（财税〔2004〕134号）的规定，出让国有土地使用权的，其契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。

　　（1）以协议方式出让的，其契税计税价格为成交价格。成交价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。

　　没有成交价格或者成交价格明显偏低的，征收机关可依次按下列两种方式确定：

　　①评估价格：由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地产进行综合评定，并经当地税务机关确认的价格。

　　②土地基准地价：由县以上人民政府公示的土地基准地价。

　　（2）以竞价方式出让的，其契税计税价格，一般应确定为竞价的成交价格，土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用应包括在内。

　　（深圳地税12366-2税务咨询中心

　　方丹晖供稿）