松江北场１号地再出让底价少３亿

　　该地位于九亭区域南部 为纯住宅用地

　　商报记者 袁晨晨

　　上周末，上海规土局发布第107号土地公告，推出松江区和金山区两幅经营性用地，出让面积合计约12．3万平方米。商报记者注意到，其中位于松江区的北场1号住宅用地最初曾出现在5月初的43号土地公告中，随后又被“终止”。如今该地块二度推出，容积率由当初的1．8改为1．5，底价也减少两成左右。

　　地块为较稀缺的纯住宅用地

　　据107号公告内容显示，松江区推出的北场1号地块是一幅今年来上海土地交易市场上较为稀缺的纯住宅用地，其东至竹港河，南至康城小区，西至规划幼儿园，北至沪杭高速公路，出让面积120662．9平方米，容积率为1．5，按照12．7亿元的挂牌起始价粗略估算，起拍楼板价约为7017元／平方米。这幅住宅用地的开标时间为9月15日，竞买保证金为2．54亿元，需在9月1日前到账。

　　商报记者注意到，北场1号住宅用地坐落于松江九亭区域南部，整个地块挨着庙泾港河和竹港河，就地理位置而言，这幅住宅用地已经与上海康城、绿洲香岛花园等楼盘相近，上海康城作为闵行与松江交界处的一大知名楼盘，其一手新房已基本售罄，二手房在安居客上的挂牌报价一般在13000－16000元／平方米；而绿洲香岛花园则是上置集团旗下“绿洲”系列产品，以精装修品质赢得购房者的青睐，当前二手房报价已达19000－20000元／平方米。目前，松江九亭在售新盘当前主要集中在北九亭，包括中大九里德、新虹桥首府、绿庭尚城、鑫山汇众苑等。鑫山汇众苑近日推出56套精装修的89平方米的“2＋1房”，售价达18500－19000元／平方米。

　　相比之下，北场1号住宅用地以7000元／平方米出头的起拍楼板价推出，与周边房价已有较大差距。而更加引起商报记者关注的是，此次并非北场1号地块首次推出，早在今年“五一”假日之后的5月6日，43号土地公告就曾经推出过松江区北场1号地块，原定于6月10日开标，然而在6月3日，上海规土局突然发布公告，宣布应出让人要求而“终止”该地块挂牌出让。没有想到的是，在被“终止”两个月左右，北场1号地块又一次在上海土地交易市场推出。

　　第二次挂牌底价降低逾两成

　　据当初的43号公告内容显示，北场1号住宅用地最初的挂牌起始价达到15．95亿元，而在107号公告中第二次推出时，北场1号地块的挂牌起始价已经减少3．25亿元至12．7亿元，下调逾两成。

　　仔细分析之后记者发现，在首次推出时，北场1号地块东至竹港河，南至康城小区，西至花江西路，北至沪杭高速公路，土地总面积逾13万平方米，出让面积为124954．1平方米，容积率1．8。地块内还规划有占地面积不小于7200平方米的幼儿园，建筑面积在6660平方米以上，要求由竞得人建设并移交区教育部门，在扣除这部分建筑面积之后，当时，北场1号住宅用地的起拍楼板价实际在7308元／平方米左右。

　　如今，北场1号地块在107号公告中二度推出，四周范围大致不变，只是西面不再靠近花江西路，而是直至规划幼儿园边线，出让面积也由原来的124954．1平方米减少至120662．9平方米，容积率由1．8下调至1?熏5，底价也由最初的15．95亿元下调至12．7亿元。在记者看来，在二度推出时，原本规划在北场1号住宅用地之内的幼儿园已经被“剔除”。因此，地块最新的出让面积有所减少，底价亦调低了两成左右，但由于容积率同样有所下调，因此起拍楼板价相差无几。

　　根据107号公告显示，北场1号地块最新的住宅建筑规模在18万平方米左右，而北场1号地块在5月初首次推出时，建筑规模可达22万平方米以上，虽然小区建筑面积减少，底价调低理所当然，但是，从另一方面出发，北场1号地块的容积率由1．8下调至1．5，竞得人或许可以适当安排部分低密度住宅，从而创造更高的商业价值。

　　近年来，松江九亭板块已经较少有住宅用地推出，此前推出地块多集中在松江新城和松江老城区域。今年2月1日，华丰置业8．86亿元竞得了位于松江老城区容积率1．6的乐都路8号Ａ住宅用地，较3．93亿元的底价溢价125％，折合楼板价约为9092元／平方米。就地理位置而言，北场1号住宅用地并不输乐都路8号Ａ地块，并具备一定建筑规模，底价又较5月份时减少了3亿多元，预计将吸引不少开发商的关注。