深圳罗湖区新房库存量可卖两年半

　　一线城市楼市供求关系开始向买方转变

　　黄树辉

　　受制于限贷、限购等多重政策影响，一线城市楼市成交量下降正带来市场库存量不断累积，市场供求关系或许开始向着有利于购房者的方向转变。

　　但由于市场刚需依然强劲，部分一线城市整体楼市尤其是库存量状况仍好过2008年。多数业内人士认为，房价大幅度下降并不可期。

　　根据世联地产的统计，截至2011年7月31日，深圳全市新建商品房存量套数为2.4万套，存量面积约为216万平方米。如果按照全市一手房此前12个月的销售速度来计算的话，存量套数大概需要6.8个月才能销售完；存量面积则大概需要7.3个月消化。

　　不同区域的消化时间存在很大不均衡性。按照深圳各区前12个月销售数据，从存量套数来看，福田区销售压力最大，存量套数大概需24.3个月才能销售完；从存量面积来看，罗湖区的销售压力最大，大概需要28.6个月才能售完。

　　此前市场最惨淡的2008年，深圳新建商品房存量最高时接近6万套，2009年3月为5万套，2009年5月降为4.7万套，至去年年底进一步降至3.5万套。

　　世联地产华南区域首席分析师曹取向《第一财经日报》表示，目前深圳新建商品房存量相比2008年仍处于历史低位，主要是因为上半年受限价政策影响，深圳新盘推出后大多受到购房者追捧，销售率一直不错。

　　北京房地产库存量与深圳基本类似。8月11日，北京可售期房和未签约现房中住宅的总套数是107282套。据伟业我爱我家市场研究院提供的数据，2008年12月北京库存最高的时候是184204套。目前的库存量，与2008年高峰时仍然相差约7.7万套。

　　根据北京中原地产市场研究部总监张大伟预测，北京市下半年的潜在供应量为900万至1000万平方米、明年上半年潜在供应量超过1000万平方米，那么最近一年北京市场商品房的供应量很可能超过2000万平方米，提供住宅总套数超过15万套。“根据目前市场消耗量计算，预计在明年初市场很可能达到库存量的顶峰。”

　　相比之下，上海楼市库存形势相当严峻。21世纪区域不动产统计显示，截至8月14日，上海的新建商品住宅库存总量已经达到869万平方米，而上海2008年市场最滞销时期的库存商品住宅总量也只有850万平方米。按照近20周来的平均成交数据，上海可能需要近一年时间才能消化全部存量房。

　　此外，根据中国指数研究院的统计数据，截至6月底，广州新建商品房的可售面积需要7个月才能消化。

　　库存的积压，被认为是价格调整的重要因素之一。但目前来看，一线城市中的深圳和北京库存的积压程度并没有达到2008年的最高水平。

　　世联地产对全国40个重点城市监测发现，下半年绝大多数城市的商品房供应将迅速放量，市场力量将逐渐成为下半年房地产行业的主导。

　　曹取表示，一般而言供应量达到顶峰三个月内，价格将迎来底部。全国下半年商品住宅供应将迅速放量，供销差到2012年一季度达到顶峰，全面超过2008年，价格面临较大的下行压力。多数城市下半年住宅供应充足，可以预期未来库存将继续增加。今年下半年及明年上半年全国范围内潜在供应量放大是大概率事件，供大于求或成常态。

　　与此相对应的是，开发商库存量同样表现迥异。根据Wind资讯统计，上半年包括万科、招商地产、北京城建、莱茵置业等在内的多数开发商，其存货周转率比去年同期均有所下降，其中万科的存货周转率由去年上半年的0.1次降至0.07次。

　　截至2011年6月30日，已发布中报的23家房企的存货量达到3177.64亿元，同比去年的2171.95亿元增长了46.30%。