二三线城市楼市限购标准出炉 或圈定30余城市

　　2011年8月16日，住建部日前已下发文件督促地方政府，预计距离新一轮“限购令”落地已为期不远。

　　

　　【中国经营网综合报道】2011年8月16日，住建部日前已下发文件督促地方政府，预计距离新一轮“限购令”落地已为期不远。据权威专家透露，全国房价，特别是二、三线城市房价仍在不断上涨，因此限购措施不但不会取消，而且可能至少延期至明年。

　　二三线城市限购标准出炉

　　据上海证券报消息，8月16日获悉，住建部已经下发文件，要求各省在8月20日之前上报所辖区内各城市的上半年房地产市场调控工作情况，并给出限购五大标准。这意味着住建部已经在督促地方政府，预计8月份二三线城市限购令靴子落地。

　　住建部给出的新增限购城市名单的建议5条标准包括：其一，根据国家统计局发布的70个大中城市房价指数，处于房价涨幅前列的城市;其二，将省内所有城市今年6月份的住宅价格与去年底的住宅价格做一个比较，涨幅较高的二三线城市;其三，今年上半年成交量同比增幅较高的城市;其四，位于已限购区域中心城市周边，外地人购房比例较高的城市;其五，群众对当地房价反应强烈、认为调控政策执行不力或不到位的城市。

　　住建部建议，凡符合上述2条者就纳入到限购范围内。

　　据观察，这五大标准为二三线城市限购指明方向，均有很强的操作性。仅第一条，至少就有10个城市名列其中。值得一提的是，本周四，国家统计局将发布7月份70个大中城市房价，涨幅若再名列前位的城市，8月底前或不得不“被迫”出台限购政策。

　　有机构统计，在70个城市新建商品住宅指数中，明确限购的39个城市在6月份的同比涨幅平均为4.23%，非限购的31个城市的平均涨幅为4.66%，而限购最严格的京沪广深四特大城市的同比涨幅仅为3.85%。

　　业内人士分析指出，限购依然是目前最有效的楼市调控手段，二三线城市限购令若在8月底前出台，首先会压制可能出现的楼市“金九银十”反弹，随后二三线城市也将会步一线城市“量价齐跌”的后尘。

　　据观察，这五大标准为二三线城市限购指明方向，均有很强的操作性。仅第一条，至少就有10个城市名列其中。

　　以第一条标准为例，即：根据国家统计局发布的70个大中城市房价指数，处于房价涨幅前列的城市。符合该标准的二、三线城市至少达到10个。根据国家统计局发布的6月份数据，没有限购的二、三线城市房价存在上涨过快的趋势，新建住房价格指数环比/同比涨幅百分比(下同)均较高。其中，石家庄 (0.2/7.6)、长沙(0.4/8.2)、乌鲁木齐(0.4/9.2)、丹东(0.1/7.6)、洛阳(0.2/8.1)、牡丹江(0.1/7.4)、兰州(0.2/8.2)、昆明(0.2/6.7)、南昌(0.2/8.2)、沈阳(0.4/6.4)、西宁(0.1/7.2)和秦皇岛(0.1/7.7)等地涨幅最为明显。尤其值得注意的是，本周四，国家统计局将发布7月份70个大中城市房价数据，涨幅若再名列前位，相关城市或不得不“被迫”出台限购政策。

　　再看第三条标准，即：防止开发商将“限购令”变为“促销令”，借机推盘并推高房价。业内普遍认为该标准剑指畸形“高成交量”。

　　“从北京等率先限购的城市来看，在限购令传出之前，开发商往往会借机推盘并推高房价，而住建部此时出台上述限购标准，针对性非常强。” 一位业内人士说。

　　再拿第四条标准来说，即：位于已限购区域中心城市周边，外地人购房比例较高的城市。业内人士认为，这几乎是为北京、上海等一线城市周边，房价上涨过快的城市量身定做的标准。

　　“不仅针对性强，而且跳出了所谓的二、三线城市范畴，可以说变相扩大了限购范围。”该人士指出。

　　30余城市或被圈定

　　据每日经济新闻消息，尽管最新的限购名单尚未出炉，但按照住建部拟定的上述“5条标准”，已有专家对限购城市进行推测。北京中原地产三级市场研究总监张大伟就表示，将有至少30个城市被纳入限购行列。3123>>

　　2011年8月16日，住建部日前已下发文件督促地方政府，预计距离新一轮“限购令”落地已为期不远。

　　张大伟表示，位于一线城市周边的中小城市，如廊坊、昆山、中山、珠海等，很可能被纳入限购行列。同时，在外地人需求旺盛的城市中，位于山东沿海、海南等地的旅游城市同样有可能纳入限购行列。此外，根据国家统计局发布的数据，在6月新建商品住宅价格同比涨幅较大的城市中，秦皇岛、丹东、洛阳、岳阳、常德、遵义等城市或亦在“扩限”之列。

　　事实上，在热点城市房价企稳并有回落迹象的同时，多数未限购城市的房价仍然维持涨势。北京中原地产对50个未“限购”二三线城市的调研结果显示，今年上半年有26个城市的住宅成交量同比出现上升，下滑的仅13个，且价格无一出现下跌。其中部分原因就在于，一些城市承接了来自周边限购城市的投资或自住需求。

　　但限购范围的确定并非一蹴而就。张大伟同时表示，由于限购政策对楼市影响较大，具体的限购范围和力度，还要取决于中央与地方的博弈结果。

　　有分析认为，目前二三线城市正处于土地财政快速增长期，在地方财政趋于紧张的大背景下，限购政策的推行难度并不小。

　　一位不愿具名的专家指出，从房价控制目标的制定、供地计划的完成，到保障房建设军令状的签订，地方政府虽有意见，但最终均迎合了中央的调控思路。也即，在整个房地产调控中，地方政府的利益不断被削弱。

　　他还表示，涉及此次限购城市的扩军，政策未必会严厉到底，最终的限购城市、限购力度有可能低于预期。

　　部分城市已现恐慌性购房

　　“金九银十”是房地产市场最旺盛的销售季，9-11月三个月时间，在很多城市的销售量接近全年的一半。然而有专业机构分析，政府将在8月底前，对二三线城市房地产市场实施“限购”，以压制可能出现的楼市“金九银十”市场反弹。

　　据北京中原透露，按住建部的要求，8月20日之前，各省住建厅需要将所辖内各城市的上半年房地产市场调控工作情况报告上交住建部，是否采取必要措施限购，也将包含在这份报告内。

　　江苏省住建厅相关负责人证实，7月底，住建部已向各省、市、自治区房地产主管部门下发通知，要求各地对照“五条标准”先行自查，并据此拟定需要纳入限购范围的二三线城市名单。其“五条标准”是：根据国家统计局发布的70个大中城市房价指数，处于房价涨幅前列的城市;将省内所有城市今年6月份的住宅价格与去年底的住宅价格做一个比较，涨幅较高的二三线城市;今年上半年成交量同比增幅较高的城市;外地人购房比例较高的城市;群众对当地房价反应强烈、认为调控政策执行不力或不到位的城市。

　　针对“限购”问题，中原地产最近对全国15个省的50个尚未“限购”的二三线城市做了一份调研。调研反映出，由于50个未“限购”二三线城市大部分尚处于房地产市场发展的起始阶段或上升阶段，自住需求依然是这些城市的需求主力，因此这些城市2011年上半年成交量和成交价格受本轮调控的影响较小，市场依然保持原有的发展轨迹。

　　但引人注意的是，在被调研的50个城市中，无一城市的住宅价格出现下跌。其中37个城市住宅价格出现小幅上涨，其余13个城市的价格则基本持平，持平的13个城市分别分布在江苏省、辽宁省、山东省、浙江省、湖北省、湖南省和云南省这7个省。

　　受周边核心城市出台“限购”政策的影响，部分二三线城市承接了部分来自这些核心城市的投资或自住需求。举例来说，由于福建省的厦门出台了“限购”政策，部分投资需求转而投向泉州市;由于北京出台了“限购”政策，部分外地打工者无法在北京买房，转而将目光转向河北的廊坊、燕郊等地。

　　另一个值得注意的问题是，部分未限购城市投资比重过高。50个未“限购”城市中有18个城市的本地人房产投资比重超过20%，投资比重为10%-20%之间的城市为14个，剩余18个城市本地人投资比重小于10%。投资比重超过20%的18个城市均为经济发达省份的二三线城市，包括江苏省的常州、镇江、昆山、太仓;山东省的潍坊、威海、烟台、淄博;浙江省的象山、嘉兴;辽宁省的盘锦、丹东、营口、普兰店等城市。50个未“限购”城市中有14个城市的外地人购房比重超过20%，外地人购房比重占10%-20%之间的城市为12个，剩余24个城市的外地人购房比重小于10%。3<<123>>

　　2011年8月16日，住建部日前已下发文件督促地方政府，预计距离新一轮“限购令”落地已为期不远。

　　目前人们普遍认为，限购政策的出台已是“板上钉钉”，但二三线城市楼市的限购政策迟迟未见落地，社会上已经议论纷纷，显然二三线城市的限购政策将直接反映出地方利益与监管层博弈的最终结果。业内人士分析，如果调控政策维持现状，很可能出现限购城市受到未限购爆发上涨的影响也出现反弹。限购政策扩大的消息发出后，最近很多城市已经出现恐慌性购房。鉴于中国二三线城市房地产市场在发展中存在较大差异性，“限购”政策不应“一刀切”，但对于纯粹外地投资需求占比较高的城市则应尽快拿出“限购”政策。

　　限购或延续力度不放松

　　而针对此前传出的限购措施可能取消的消息，住建部政策研究中心副主任王珏林表示，就目前的楼市情况来看，房价，特别是二、三线城市房价仍在不断上涨，因此限购措施不但不会取消，而且可能至少延续至明年。

　　来自中国不动产研究中心的一份最新报告显示，没有实行限购的二、三线城市，已取代京沪深穗成为领涨主力，并由此得出：房地产市场调控力度年内不会放松。

　　对此，住建部在上述文件也明确要求：已实施住房限购措施的城市要继续严格执行相关政策;限购范围仅限于城市局部区域、部分房屋类型等的要尽快调整，从严执行。对辖区内房价上涨过快、未采取住房限购措施城市，要督促指导其按照国务院要求采取必要的限购措施。

　　事实上，也正是基于上述考虑，文件专门列出了新增限购城市名单的建议标准。

　　“从目前的调控形势来看，今年年底到期的限购政策还会延续，延到明年在意料之中。”王珏林表示，即便在严厉的限购政策之下，房价照涨不误，一旦放松限购后果可想而知，因此必须坚持。

　　早在今年3月份，王珏林就曾表示，“限购令”两年内不会放松。而且，“如果房价再度出现过快上涨，不排除有‘限购扩大范围’和‘限价’等更严厉的储备政策出台。”

　　总而言之，“虽然调控政策接踵而至，但是房地产调控任务依然艰巨，调控的长期性已可以预见。”王珏林称。

　　新华社:房地产限购令要“区别用力”

　　针对近期中国一些二三线城市房价的“逆势上涨”，新华社12日报道称，楼市调控应把握分寸和尺度，对不同区域限购政策应“区别用力”，避免效果打折。

　　路透社报道援引行业人士的观点，表示对于限购城市面临量的反弹压力、房价的上涨冲动，而大多数非限购城市所处的量价齐升的行情，政府应继续施行限购政策，并扩容限购城市名单，扩大楼市供应的同时，调整供应结构，还要对落实调控不力的地区及时启动问责机制。

　　据中原集团研究中心负责人表示，应对本地投资与外地投资需求进行区别对待。其中，对一些本地投资需求比重较高的城市，应尽快出台'限购'政策;而对于外地客占比高的城市，一些旅游城市应区分旅游地产和普通住宅进行'限购'，一些因大城市'限购'而挤出到周边城市的自住需求应进行保护。对于纯粹的投机性需求，则应进行限制。

　　此前有报道还称，住建部限购扩容名单遭遇难产，尚未发布便遭遇地方变相抵制。中央政府接连推出限购调控政策之后，上半年一线城市房价出现普遍下跌，但50个未限购二三线城市却无一下跌，甚至有37个城市价格反而出现小幅上扬。

　　国家统计局统计数据显示，2010 年，这些可能出台新一轮限购措施的30 个城市，商品房销售面积和销售额占全国比重分别为11%和15%。假设价格不变，若限购使得这些城市的商品房销售面积下降20%，将导致全国商品房销售面积下降2%，销售额下降3%，影响不大。（编辑：海绵）3<<123