房企转型加速 地产大佬纷纷“隐退”吴亚军辞任龙湖CEO

　　记者 张骏斓 制图 邬思蓓

　　2011年的地产江湖，是个大佬逐渐隐退的江湖。8月15日，在香港上市的龙湖地产发布公告称，吴亚军辞任公司首席执行官，由执行董事邵明晓接任，公告从当日起生效。这是继任志强卸任华远集团董事长、冯仑卸任万通地产董事长、王石赴美国游学后，第四位宣布隐退的地产江湖大佬。在这多事之秋调控正严之际，这些中国房地产市场化后的第一代领袖在行业面临深刻转型时相继退出，这是否也意味着中国房地产黄金时代已经结束。

　　龙湖女掌门放权

　　《福布斯》杂志发布的2010全球富豪排行榜中，吴亚军以39亿美元的身家成为大陆最富有的女人。根据某机构今年7月发布的 “中国家族财富榜”显示，吴亚军家族以448.96亿元身家排名第四。

　　作为龙湖的创始人和灵魂人物，17年来，龙湖在其的带领下，从重庆一家小房企走向全国，初步形成了以重庆为中心辐射西部、以北京为辐射环渤海及以上海为中心辐射长三角的三大核心布局，并成为中国房地产龙头企业之一，在产品品质方面屡屡被同行视为追赶和超越的标杆。在15日公布的半年报显示，上半年龙湖实现合同销售额人民币 182.6亿元，较2010年同期增长74.1%。销售总建筑面积 146.7万平方米，同比增长99.1%。尽管在业绩上并无近忧，应变上也是行业翘楚，吴亚军仍期冀用通过深化机构化发展的方式，来争取下一轮的快速增长，所以她选择了放权。

　　“这是龙湖由民营家族企业转向公众企业的更进一步动作。 ”对于这一人事变动，15日在港出席半年报发布会的吴亚军向媒体如是表示。龙湖公共事务及行政中心总监许桐珲亦表示，“这不是突然的一个决定，而是集团从今年年初就开始的一个人事安排。 ”

　　在吴亚军看来，卸任CEO既是个人志趣选择，更是龙湖新起点之始。中国房地产发展正在进入组织能力竞争的新阶段，越来越短的调控周期下，房地产已经告别了昔日跑马圈地的粗放阶段，在规模保持领先的前提下，持续以精细化管理提升产品的经营能力，这才是不久后房地产的核心价值。吴亚军称，未来她本人将在公司的风险管理、战略制定、金融投资及一些重要的项目上进行较为宏观的决策，而邵明晓则将关注于具体的营运执行和管理。

　　与吴亚军在业界的低调相比，其丈夫蔡奎有过之而无不及。作为龙湖地产创始人的他除了保留公司创始人这一身份外，不再在公司担任职务。业内人士认为，这样做的好处是，淡化家族企业身影，使公司更加市场化。与此同时，也是为公司的转型发展奠定基础。

　　地产大佬中场休息？

　　以领导才能见长的王石游学海外，以博学善辩著称的任志强宣布退休，以思想深邃闻名的冯仑走向幕后，再加上龙湖地产女掌门宣告“放权”，随着调控政策的加剧，地产大佬的“退隐”频现，难道是地产江湖的个人英雄时代逐渐远去了？

　　就在去年12月，年近花甲的万科掌门人王石宣布了自己未来3年的游学计划。 “明年（2011年）1月份起，我将去哈佛做一年的访问学者，然后再去欧洲等地学习两年。 ”随后，在春节后，王石踏上了游学美国之路，

　　今年3月30日，万通地产第五届董事会公布决议，11名董事全票通过原万通地产总经理许立担任新一届董事会董事长，至此冯仑开始淡出万通管理层。此次变动并不涉及股权和实际控制权，而是冯仑“主动退位”，以便将精力侧重于母公司向投资控股集团转型，以后他将扮演投资人的角色。

　　而任志强，这个被称为“任大炮”，在微博(http://weibo.com)上来了一首《蝶恋花》表达自己的卸任心情：“历经坎坷苗成树。泪洗汗浇，相伴风雨渡。热血铸就辛和苦，回眸笑对荣与枯。昔日青春留不住。欲语还休，昂首莫贪顾。刺破云天势无阻，跃马扬鞭重上路。 ”感慨自己“心情愉快，怀念颇多，华远奋斗近半生，从20万借款变成上百亿 的企业也注入了心血和青春。纳税早过百亿，为社会做出了贡献。”而其退休后的愿望居然是 “我退休后很想去办一个幼儿园……”。

　　难道他们真的准备离开吗？

　　面对这外界的质疑，冯仑用一个词概括了他们这个状态，叫 “中场休息”。冯仑说，就像打球一样，踢来踢去大家也看烦了，中场休息，来一些辣妹跳点热舞，喝点水，琢磨琢磨下半场怎么打。 “现在我认为房地产经过十几年、二十年的快速成长，中场休息是必要的。 ”那么，中场休息需要多长时间呢？冯仑的回答是：短则一年，长则三年，然后希望能够给予这个市场和行业一个更健康、更有力的推动。

　　而王石在深圳出席万科股东大会时发言也称，自己游学海外与万科的国际化有关系，万科计划3年内打入国际市场。王石在会上透露，自己在留学期间，除了与留学生接触，还与房地产环保专家有密切接触，这都将为万科进入海外市场打下基础。任志强的回答则更为直接，“我是退职不退休”。

　　继任者的考验

　　大佬们的放权，使得以郁亮等人为首的新一代职业经理人站上了历史舞台，并带领这些企业进入“后发展时代”，然而面对2011的调控年而言，他们的目标都放在了商业地产领域上。记者发现，上海的虹桥商务区有可能成为他们展现的一个共同的舞台。

　　今年3月底，冯仑在解释换届安排时指出，如此安排是便于为万通地产的商业化转型布局。 “新的董事会引入了更多具有商业地产以及地产金融方面经验的管理层，目前公司有50%左右的投资在商业地产，转型商业地产出于公司对大周期的理解和把握。 ”对于未来中国地产业的发展形态，冯仑曾判断，在传统住宅领域，行业领头公司的市场份额会越来越大，导致行业集中度越来越高，届时其他大部分住宅开发公司将被迫沦为生产车间式的代建公司；此外，伴随人均GDP的增长，商业地产空间将日益扩大，未来5-10年，商业地产将主导中国地产业的发展；另外，住宅与商业相结合的城市综合体也将成为另类明星。

　　此后，万通地产“入侵”商业地产的步伐便明显加快。 2010年年底，万通地产便联合中金公司、中金佳业、亚洲电视、西部国际金融贸易中心等组成联合体，拿下北京CBD的Z3地块，为自身的商业化布局囤粮。万通地产2010年年报显示，公司的商业化战略已在北京、天津、杭州、成都等地落子布局。而在今年3月底，万通地产携手青岛新地集团以15.5亿元竞得上海虹桥商务区核心区一期04号商服地块。7月初，注册设立上海万通新地置业有限公司并取得公司营业执照。目前，公司一期注册资金2000万元人民币已到位，今年8月份将增资至9亿元人民币。

　　值得注意的是，万通地产2010年的年报显示，万通地产2010年的毛利率为39.66%，与2009年相比，下降4.25个百分点，万通地产毛利润的不升反降，可能缘于商业化转型的拖累，但也从另一个侧面表明，主政万通后的许立，不但需要肩负公司的商业化转型，而且还得践行冯仑提出的商业地产模式转型，仍然任重道远。

　　与许立一样，刚刚上仍的龙湖地产新CEO邵明晓，也面临着商业地产领域的发展问题。在接任龙湖地产首席执行官一职此前，邵明晓任公司常务副总裁兼商业地产部总经理。据了解，邵明晓于2006年3月加入龙湖地产，是龙湖地产北京市场的开拓者之一。此前，邵明晓曾担任航宇经济发展有限公司副总经理、北京新联协创房地产开发有限公司副总经理、北京中京艺苑房地产开发有限公司总经理、北京华联集团地产开发部总监职务。 2010年，龙湖地产北京公司成为龙湖地产首个销售过百亿的区域公司。

　　然而，作为CEO，如何在一线城市普通商品住宅市场成交量低迷的情况下，利用商业地产以及旅游度假地产为主转移压力的出口成为邵明晓的第一个问题。业内猜测，此次吴亚军退居二线以及邵明晓接任，意味着龙湖地产将在商业地产加大投入。本月初，龙湖地产以30.54亿元的价格中标上海虹桥商务区核心区一期05号地块，有可能成为邵明晓的第一个试金石。

　　与前两者不同，万科总裁郁亮的接班是最为平稳的，去年的销售额千亿纪录使得外界惊呼万科是否进入郁亮时代。而在今年的调控下，万科也开始在商业领域有所涉足。 8月9日，郁亮在中期业绩说明会表示，万科的定位是为普通人盖好房子，做商业地产是为了更好地做住宅主业。到目前为止，万科的商业地产比例比在5%左右，未来有可能占到20%的比例。而在早前时刻，郁亮在接受记者采访时也表示，万科将会参与大虹桥的发展。

　　但是，这碗饭并不是那么容易吃的。在商业地产领域多有建树的香港恒隆地产有限公司董事长陈启宗就劝戒道，随着大多数企业纷纷进入商业地产领域，大多数企业全想进入一线城市的黄金位置，这样必然造成大规模的竞争，也将引发商业地产领域的战国时代的到来。在他看来，商业地产前面有很多不确定性的因素。未来随着大批商业地产的出现，对一个经济体来说是一个非常大的浪费，中国商业房地产虽然基本上是一个市场所支配的环境，政府也不太干预，但是太多人进去，资源的浪费会非常非常严重。

　　记者手记

　　中国楼市，我们拭目以待

　　度过了房地产业的黄金十年，中国第一批房地产企业的灵魂人物开始逐渐淡出，而以郁亮等人为首的新一代职业经理人开始逐步站上了历史舞台，并带领这些企业重新上路，这也许是大势所趋。

　　其实，在地产界大佬们留给我们一个耐人回味的背影时，中国商品房市场也正悄然发生着变化。在一次“上置·名人天地杯”商界精英高尔夫挑战赛间隙，多位房企的老总都向记者坦言，目前的房地产市场已经面临必须的转型，而家族化的企业已经有些跟不上节奏，职业经理人的地位开始逐步显现。而在昨日举行的新闻晚报第九届最受欢迎楼盘的颁奖典礼上，中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌也指出，在各地为遏制房价过快上涨而相继出台一系列政策的背景下。房企正脱离过去以赚取土地溢价收入为主的粗放式营收模式，转向大量拓展二三四线城市，以及商业地产、旅游地产、养老地产等多元化开发模式的尝试，其间，企业治理和团队作用开始显现。

　　然而，大家都选择在了调控年的当口隐退，使得外界不得不猜想，目前的房企除了面对严厉的宏观调控外，还将面临着第一代领袖隐退及与第二代领导者权力交接的磨合问题。

　　2011年，饱受争议的中国房地产已经无可避免地进入了产业生命周期的震荡阶段。而这些大佬们所需要的就是重新站在一个更高的领域，以旁观者的角度审视这个行业。

　　当这些行业大佬级人物纷纷退居幕后，其各自企业乃至整个行业将会带来哪些连锁反应呢？而房企的管理层又该如何做好领导者的顺利交接？或许在今年年底，我们就可以拭目以待了。