限购泄洪出口： 小产权房偷生

　　吉开玉

　　

　　限购泄洪出口： 小产权房偷生

　　

　　 本报记者 吉开玉 北京报道

　　 王璟思（化名）犹豫了很久，还是决定买下北京通州区宋庄的房子。

　　 “价格实在太有诱惑力了。”她说。36万，即每平方米6000元出头，一居室，在北京东六环外的上上国际美术馆附近。

　　 但潜在的风险也让她不敢多买，因为弄不清楚产权。有人说，这房子是在宅基地上建起来的；也有人说，这房子土地的性质是工业用地。她唯一清楚的是，只买到了40年租约。王璟思愿意为小产权冒一把险，虽然已在北京打拼多年，但她正是被限购的对象。无奈之下，只好买小产权房。有类似想法的不在少数。

　　 8月21日，北京师范大学房地产研究中心教授董藩在微博(http://weibo.com)上留下了这样的文字：“由于限购限贷，许多真实的需求受到伤害，一些人被逼无奈又去购买小产权房，小产权房交易回升。”华远地产董事长任志强回应说，被限购的需求总要找个出口释放。

　　 偷卖小产权

　　 小产权房是近些年房价居高不下衍生出的产物，最开始是一些农民将自建房出售给外来住户，或者将自己的宅基地出让。而后是村或者乡一级的基层机构开始与开发商合作，打着“农民上楼”的旗号进行大规模的房地产开发。建成后，除分配给农民之外的全部上市销售。这类住房一般只有村或者乡级产权，因此被称为“小产权房”。

　　 本报记者独家获悉的一份资料显示，据不完全统计，在北京周边，至少还有十余个小产权项目售卖。主要分布于昌平、房山、延庆等郊区，六环以外的位置。其中小产权住宅的售价主要在六七千元，小产权别墅的售价多在八九千元，相当于同等区位大产权项目的三分之一。其中，住宅包括，位于昌平的伊舍小镇、绿城·新干线、大学城11号；位于房山的森林都市、荣顺景城；位于延庆的北京夏都湾。别墅包括昌平的纳帕海运河、普瑞斯堡、山作庭院、杏花谷庄园、丽江庄园等。

　　 举例来说，伊舍小镇项目位于昌平区马池口镇奤夿屯村（昌平科技园西3公里）。其网页广告显示，该项目在售面积户型为38-59平米一居、80-100平米两居、112平米三居及126-169平米跃层，均价6500元/平方米，预计2011年11月入住，集体产权，可永久居住。

　　 同样位于昌平的绿城·新干线，和上市公司绿城（3900.HK）并无关系。其开发商是北京龙聚天成房地产开发有限责任公司。与伊舍小镇情况相似的是，该项目也是村产权。

　　 位于房山区周口店镇的森林都市，该项目的销售员告诉记者，项目现在均价为4200元/平方米，但要求一次性付款，项目有一居、两居、三居。销售人员称项目乡镇拥有70年产权，没有被拆除的风险，可用来养老和度假。

　　 亚豪机构市场总监郭毅认为，小产权房产生的根本原因在于一二线城市房价高企不下，以北京为例，在城八区已经再难看到万元楼盘的情形下，位于昌平、房山、延庆的小产权房单价却低至6000-7500元/平方米，有的甚至打出4000元/平方米的低价。巨大的价格落差带来的诱惑，吸引着很多买不起商品房但又希望拥有自己居所的“北漂一族”。

　　 郭毅分析，前几年，政府一直在着力打击小产权房屋的开发销售，也取得了明显的收效，小产权商品房一度绝迹，但是近期该类型房产又有抬头之势，直接原因则是政府的“限购政策”。对于不具备购买资格的人群来说，只有三个选择：租房、购买商住房或者小产权房。商住与小产权比起来各有优劣，商住正规合法，但是居住成本较高，售价也偏高，而小产权房虽然“不合法”，但赢在“便宜”。

　　 被悬置的问题

　　 购买小产权房有两重风险，第一是政府回收带来的风险。

　　 亚豪机构向本报记者提供的报告显示，以大兴区黄村柳林园公寓和创玉朝公寓为例，入住4年之后遭政府回收，虽然当时的购房款被返还，但装修成本却付诸水流；第二是房价涨跌带来的风险。虽然该类交易买卖双方都承担一定的风险：在房价上涨的情况下，卖方可以主张合同无效；而房价一旦出现下跌的情况，买方也同样可以主张合同无效。但现在来看承担风险的主要还是买方，如果遇到拆迁的话，买方是难以获得土地补偿费用的，最著名的就是宋庄的李玉兰案。

　　 虽然购买小产权房存在这样或者那样的风险，但总有人像王璟思一样抱着侥幸心理。除了价格上的落差之外，“法不责众”的心理也是支撑这些交易存在的一大重要原因。虽然北京市查处了部分小产权，但绝大多数的该类型项目逃脱了追究，尤其是村、乡权利机关与投资机构合作开发的项目。一方面是这些项目披上了“新农村改造”的冠冕外衣，另一方面则是权力机构之间的利益纠葛。政府虽然屡屡宣布该类项目不合法，但屡屡又对其“法外容情”。这种做法，给了那些建造和购买小产权房的人或组织一个强烈的心理暗示，就是对小产权房不会进行实质性治理，从而使侥幸心理愈加强烈，也使越来越多的低收入人群倾其所有加入到了购买小产权房的行列。

　　 最近中国社科院的一个建议，更是坚定了小产权房购买者的信心。8月3日，社科院的最新《城市蓝皮书》中提出，“应取消城市居民不得到农村买房的限制，允许农村房屋向本集体成员以外的任何人出售。”这也代表一部分学者的观点，认为解限小产权房是降房价的关键。

　　 但在郭毅看来，这一提议的操作性存在一定难度。小产权房的优势在于廉价，但如果将这部分农村宅基地收归国有，按照商品住宅用地形式出让，那么商品房应交的所有费用也必须支出，该类房屋的售价自然也会水涨船高，廉价优势不复存在；如果将其出让权利仍然放在村、乡一级基层组织，“利”字当头，18亿亩耕地红线势必会被轻易突破。

　　 “如果小产权房毫发无伤地‘转正’，伤害的是广大遵纪守法的购买正规‘高价’商品住宅的人群；而从另一个角度来看，购买小产权的大部分属于买不起商品房的中低收入居民，社会舆论认为对于这部分人的利益也要适当加以保护。”郭毅指出，政府自面临一个两难的境地。

　　 “小产权房似乎处于政府不敢碰，不合法但也不能扼杀的地位中，政府部门实际上是在避开小产权房的问题，但如果忽视其客观存在，矛盾只会越积越深。”中国房地产研究会副会长顾云昌说。他认为，解决小产权房不力，更主要在于，中央没有明确的政策，地方不敢出政策，问题被悬置。

　　 没人知道究竟有多少小产权房。近几年，国土部都会强调小产权房问题。但正如虎杰投资公司首席分析员张寅指出，“目前政府的主要精力在于保障房的建设，而非清理小产权房。”监管之外，小产权房野蛮生长。