分享更多
字体:

日资开发商资金压力在肩 散售环球金融中心25亿田新杰

http://msn.finance.sina.com.cn 2011-08-25 09:25 来源: 21世纪经济报道

  

日资开发商资金压力在肩散售环球金融中心25亿田新杰

  本报记者田新杰上海报道

  8月23日,潘石屹在上海的又一个整体收购项目——SOHO中山广场举行第二次租户签约,自6月启动招商以来,该项目已有逾23000平方米的办公楼出租。此前该项目开盘散售,当天销售额就达11.8亿元。

  老潘的到来,影响了上海很多高档商办项目的租售策略,但实际上,散售的背后,每栋楼几乎有着截然不同的背景和故事。譬如环球金融中心。来自德佑地产的数据显示,截至目前现中国第一高楼——环球金融中心办公楼共售出9个整层楼面,总面积约3万平米,均价8.2万元/平方米,成交总金额24.7亿元。

  业内传闻环球金融中心日资开发商森大厦(上海)有限公司有意出售“33亿元-42亿元”办公楼物业。8月23日,森大厦方面有关发言人士向本报记者表示,截至目前散售计划“差不多了,也就这个样子了”。

  “上海办公楼近半年多时间租金稳步上升、空置率逐步下降,环球金融中心为何散售,市场并不太能理解。”一位沪上知名地产代理机构的业内人士表示,散售的主要原因肯定来自开发商本身,或资金紧张或投资策略调整等企业层面的原因。

  森大厦方面上述人士告诉本报记者,散售环球金融中心部分楼面,主要是公司在华投资策略和投资节奏方面的需要,尤其是后续新项目开发的资金筹备、财务平衡需要。“不久公司将宣布在华投资的一些新项目情况,散售回笼资金主要用于这些新项目的开发,同时也有助于改善公司的财务状况。”

  据了解,目前森大厦在中国共拥有和管理着三栋商用物业,除了环球金融中心之外,还有同在陆家嘴区域和大连市的各一栋商办物业。

  上述这位森大厦发言人士称,公司在华项目主要是商办项目,一般动用资金规模都很大,长期出租的经营模式令资金占据时间长和规模大,形成一定压力,散售回笼部分资金是缓解压力的策略。

  环球金融中心给森大厦在中国业务带来的资金压力,早已是业内公开的秘密,而且问题可能比公司方面的解释更为严重。

  环球金融中心从拿地到建成长达15年的大部分时间里,成为森大厦的一个包袱。1995年,森大厦买下陆家嘴土地,1997年8月27日奠基,但随后的亚洲金融危机工程因资金问题搁浅,直到2003年重新启动。

  2006年业内曾有计算,该项目面积约为金茂大厦的2倍,按当年5%的年贷款利息算,每年的财务成本就达4亿元,加上运营成本和人工成本,未来每年的成本将达8亿元人民币以上。即使不考虑竞争的加剧,参照金茂大厦的出租水平,环球金融中心的年收入最多达到8.45亿元。在40年的经营时间,要还清700亿日元的贷款,相当于每年需还本1.5亿元人民币。

  有业内人士还指出,另一个不容忽视的因素在于,森大厦日本母公司——森大厦株式会社本身受累于日本整体经济下滑,可能无力从日本本土对在华子公司提供更多的资金支持。公开资料显示,这个日本著名的房地产公司,拥有大厦超过120栋,出租面积超过120万平方米,但日本整体经济的螺旋式下降,或令庞大资产经营收益大受影响。

  截至目前,已经有多家知名企业成为了环球金融中心的“小业主”。包括汤臣集团(00258.HK)收购72楼整层、天平保险和国华人寿买下了69、70两整层、法国的时尚品牌“面包黄油”买下67层,总部设在河北省石家庄市的新源国际控股公司买下了71层楼等等。

分享更多
字体:

网友评论

以下留言只代表网友个人观点,不代表MSN观点更多>>
共有 0 条评论 查看更多评论>>

发表评论

请登录:
内 容: