宅地遇冷 沪4地块10亿底价成交

　　昨天，上海土地交易市场迎来继6月后的较大幅数单日土地出让，81号公告所推出的4幅经营性用地尽数出让，出让面积合计高达18．09万平方米，成交金额10亿元左右。

　　商报记者注意到，在昨天成交的4幅地块中，只有1幅为住宅用地，另外3幅均为商业用地，4幅地块全都以底价或接近底价成交。随着房产调控政策的进一步深入，商业地产期房限贷，土地市场受到了较大的影响。

　　商报记者 袁晨晨

　　嘉定2地块起始价成交

　　近年来，嘉定新城在上海土地市场逐渐形成规模效应，越来越多的品牌开发商入驻嘉定新城，而轨道交通11号线与Ｓ5高速共构的枢纽型交通利好，以及将来的优势商业配套，使得这一区域受到越来越多投资者的关注。嘉定新城土地供应旺盛的局面已经持续数年，而且一贯是价低量足的供应特色。据21世纪不动产统计，今年至今（截至8月25日），嘉定区域内成交的经营性用地累计面积约占全市土地成交面积总额的20％，即五分之一，为各区之首。

　　此次，81号公告出让的4幅地块中，有3幅土地都是嘉定区的商业用地或者商住用地。

　　旭辉集团以2．7352亿元的底价摘得了嘉定新城高台路南、云谷路以西（Ａ14－1）地块，折合楼板价约为5181元／平方米。这幅地块为容积率2．0的商住办用地，出让面积26396．1平方米，东至云谷路，西至胜辛路，南至白银路，位置紧邻轨道交通11号线白银路站。这两年来，旭辉在商业用地市场较为活跃。今年6月，旭辉刚以1．03亿元竞得了嘉定区高台路以南、裕民路以东商业地块（Ｃ13－1），楼板价约为2594元／平方米。如今，旭辉在嘉定新城再下一城，进一步扩大市场份额。

　　另一幅商住用地嘉定区茹水路以东、嘉戬公路以北商住地块同样以1．1071亿元的挂牌起始价成交，竞得人为葛慈克、余正可、俞慈泽、韩仁良等四名自然人，这幅商住用地的出让面积为12301．4平方米，容积率1．5，折合楼板价约为6000元／平方米。

　　嘉定区高台路以南、永盛路以西地块（Ａ16－2）是昨天唯一一幅有竞价成交的地块，广西中旭房地产开发有限公司以0．9121亿元的价格竞得了这幅商办用地，仅仅较0．8821亿元的底价高出300万元，溢价率为3．4％，按照出让面积22025．6平方米和容积率2．0粗略估算，成交楼板价约为2071元／平方米。

　　起拍价较半年前高32％

　　上海中原研究咨询部总监宋会雍表示，一般而言，在上海土地交易市场，单纯的商业用地行情往往无法与住宅用地相比，尽管面临调控，住宅对于地块价值的持续向上拉动作用仍然表现得非常明显。今年1月21日，绿地集团以3．13亿元的价格竞得嘉定区双单路以南、云谷路以西地块（Ｅ23－1、Ｅ23－4）的商住用地，成交楼板价约为4533元／平方米。相比之下，此次81号公告中推出的两幅含居住性质的地块起拍楼板价已经较半年前的成交楼板价分别高出了近15％和32％，因此地块底价成交的局面并不是特别意外。

　　在商报记者看来，近期推出的商业按揭贷款制度的收紧，让开发企业直接感受到了潜在的资金压力，即便维持向商业地产转型的意图，但在报价方面普遍采取更为谨慎的态度。

　　青浦宅地楼板价仅1903元

　　在3幅商业用地出让的同时，81号公告中的另一幅纯住宅用地——青浦区白鹤镇吴淞江北侧地块也被绿地集团以5．2319亿元的底价摘牌。

　　白鹤镇吴淞江北侧住宅用地的出让面积超过10万平方米，达到120241．1平方米，容积率在1．0－2．5，是8月出让的最大一幅纯住宅用地，但由于地块位置较为偏远，周边配套设施较差，截至24日，只有绿地一家企业提出竞买申请，最终以底价成交。

　　商报记者从《出让须知》获悉，这一地块的中小套型住宅建筑面积不得低于该地块住宅总建筑面积70％，计192435．19平方米。换言之，这一地块的住宅总建筑面积约为274907平方米，按照5．2319亿元的挂牌起始价粗略估算，绿地拿下这幅住宅用地的楼板价仅为1903元／平方米。

　　绿地需承担较多其他费用

　　值得一提的是，商报记者从答疑纪要获悉，绿地拿下的这幅住宅用地是“青浦白鹤镇在吴淞江北侧飞地，该地块飞入江苏省花桥镇范围内（特殊化）”，在开发建设工程中，竞得人需承担较多的其他费用，如这幅地块要求建设一条城市次干道—滨江大道，该道路、沿江驳岸、沿江绿化带及地下管线配套（含强弱电、上下水、天然气等）的实施建设费用约1．5亿元，须由竞得人承担；地上、地下建（构）筑物和管线等由竞得人自行办理有关搬迁和拆除手续并自行承担费用；基础配套设施原则上由昆山花桥镇提供，竞得人需自行协商解决，费用同样由竞得人承担。

　　此外，这幅地块还需配建5％的经济适用住房建筑面积，计13745．37平方米以上，原则上无偿移交政府。包括这些限制条件之后，绿地需要付出的费用可能将远远高出拿地的5．2319亿元。此类规模较大的近乎生地的地块开发，除了多担负了一些城市建设的职能外，开发过程中的其他不确定风险因素也更多，事实上增大了此类地块的开发门槛。只有一些综合实力较为雄厚，与政府关系较为密切、且此类新城开发经验丰富的企业如保利、绿地、城开才能够承担这样的开发任务，中小企业基本无力染指。