净资产负债比仅5%SOHO中国：全年收购“弹药”可超150亿秦伟

　　见习记者 秦伟 香港报道

　　对大部分地产商来说，这是最坏的年代，而对于SOHO中国来说，这也许是最好的年代。

　　8月25日，SOHO中国（0410.HK）公布2011年中期业绩，毛利率达57%，较去年同期增加7个百分点。这一结果也领先于其他已经公布中期业绩的同业公司，此前，毛利率最高是龙湖地产，其毛利率为55%。期内，SOHO中国净利润达17.5亿元，比去年同期增长2%。

　　SOHO中国表示，将每股派息0.14元，同比增加16.7%。当日，SOHO中国以每股6.51港元报收，微涨0.15%。

　　超低净资产负债率

　　与大部分房地产企业50%甚至更高的净资产负债比相比，SOHO中国可谓是朵奇葩。

　　截至6月30日，SOHO中国持有现金及银行存款173亿元（含应收账款等），加上尚未提取的银团贷款6.05亿美元，其持有现金总计约212亿元，而期内负债总额为165亿元。

　　根据投行计算，SOHO中国上半年净资产负债比为5%。而最近公布业绩的富力地产，净资产负债比高达89%，而瑞安、碧桂园、龙湖地产等净资产负债比也在60%左右或更高。

　　充足的现金和低负债率，为SOHO中国抓住收购机遇提供了条件。

　　上半年，SOHO中国在收购方面耗资114亿元，执行董事兼总裁阎岩表示，今年全年计划有150亿元用于收购，未来将继续集中于一线城市，规模较大、具备发展潜力的区域将是首选。她指出，SOHO中国目前的收购额已经接近全年目标，但这个目标并不会限制其收购行为，如果市场机会充足，实际收购支出可能超过150亿元。

　　阎岩表示，未来SOHO中国主要关注的地区包括北京的丽泽商务区、奥运南区新商务区，上海的虹桥商务区、世博区，同时，还将进行市场调研，考虑进入广州和深圳市场，目前，已经在考虑广州的一个商业资产包。

　　销售额大跌

　　2011年上半年，SOHO中国净利润和销售均价在行业中均处于领先地位，不过，销售额和核心净利润却不那么好看。

　　截至6月30日，SOHO中国的销售额为26.46亿元，同比大幅下跌69%，核心纯利（不含投资物业评估增值）为6.75亿元，同比下跌61%。

　　“由于没有新的项目完工，导致可确认的收入和利润较低，” 执行董事兼财务总裁唐正茂解释指出。

　　“前两年也出现过这种情况，”唐正茂表示，“我们的项目规模比较大，个数又比较少，所以利润有一定的波动。”她指出，全年预计没有更多新完工的项目，不过，公司正在加强投资物业方面的发展，希望可以平缓这种波动。

　　根据计划，明年仅有两个项目完工，2013年，SOHO中国才会迎来丰收年，预计将有5个项目在当年完工。

　　2010年底，SOHO中国开始调整其商业模式，逐步涉足投资物业，唐正茂表示，投资物业可以获得稳定的租金收入，同时又可以获得物业增值的好处。今年上半年，投资物业的物业价值占比达28%，受益于物业增值，SOHO中国的净利润实现2%的小幅增长。

　　进入7月份之后，SOHO中国新开望京SOHO、丹棱SOHO和SOHO中山广场三个项目，截至8月23日，销售总额达55.09亿元。北京的丹棱SOHO开盘当天就几乎售空，商铺销售均价最高达91000元/平米。

　　“传统商业区大多已经饱和，”一位外资投行的地产分析师告诉记者，SOHO中国的项目一般在传统商业区的延伸带上，受到市场的欢迎。

　　他还指出，同类公司如瑞安、方兴，开发完成的商业楼一般整栋销售，面对政府机构或者大企业这样的客户，与面对散售客户的SOHO中国相比，其议价能力相对较弱，利润也相应偏低。

　　今年以来，中央对房地产市场的调控力度不断加强，出台多项行政措施，同时，银根也不断紧缩，年初至今，人民银行连续6次上调存款准备金率。在连续政策的作用下，2011年上半年全国20个主要城市住宅成交量同比下降约7%。

　　“市场上最波动的住宅地产，对商业地产没有任何影响，”潘石屹表示。

　　“住宅市场同时受到两方面的影响，”上述房产分析师解释，银根收紧和限购政策两面夹击住宅房产商，而商业地产虽然可能受到银根收紧的影响，但影响相对很小。

　　“住宅地产受政策调控而出现的低迷却给专注于商业地产开发的我们提供了更多的收购机会。”潘石屹指出，未来，SOHO中国将继续坚持走商业地产的路线，并选择大城市的繁华地段。他还表示，SOHO中国还通过加强内部管理来应对下半年动荡的宏观环境，并充分利用网络更加透明的交易平台。

　　紧缩政策是利好