王振峰：别把开发商说成“热锅上的蚂蚁”！

　　“百家上市房企背负万亿巨债开发商或有可能降价”，8月30日，这条新闻颇为引人关注。报道说，已披露年报的98家上市房企债务总额达1.01万亿元，多数资产负债率在70%以上。同时，业绩增长明显下滑，“万保招金”四大龙头今年中报净利润平均增幅不到15%。“面临资金面的困难和业绩的压力，开发商为何不降价呢？”（8月30日《广州日报》）

　　其实在此之前，就有人发出过“房价崩盘论”。那么，“背负万亿巨债”的房地产开发商真实境况如何？是否真的成了“热锅上的蚂蚁”呢？

　　我们在关注上市房企资产负债率增加和净利润增幅减缓的同时还必须看到，在“史上最严”的房地产市场调控政策下，万科、中海、金地等大型上市房企销售业绩分别上涨了78.6%、85.9%、109.3%这一现实。如此“辉煌”的业绩，他们的日子会很难过吗？针对当前房地产市场的情况，8月25日，SOHO中国有限公司董事长潘石屹在他的微博(http://weibo.com)中表示，今年内地房地产市场上正在上演“猫捉老鼠”的游戏，政府是猫，开发商是老鼠，现在从一线城市追到了二、三线城市，还未捉住。这些年宏观调控把老鼠训练精了，不容易捉住。

　　潘石屹说得没错，“宏观调控把老鼠训练精了，不容易捉住。”楼市调控如果没有高压态势，没有连续性和有效的执行力，这群“练精的老鼠”是不会那么容易“俯首就擒”的，单单一个资金链的紧张也很难让地产商把高房价下的利润拱手让出的。

　　针对这样的局面，笔者以为，要想持续贯彻房地产市场调控政策并落到实处，还必须解决以下几个核心问题：

　　其一，解决“土地财政”问题。

　　近年来，地方政府最擅长、最热衷推动的经济活动就是搞房地产开放，其造成的一个结果就是“土地财政”。开发商面对日益加码的调控措施如此淡定、波澜不惊，其实也是看到严厉的房地产调控不单单打压到自己，更直接冲击的是地方的“土地财政”。只要“土地财政”屹立不倒，开发商当可安枕无忧。

　　其二，治理、整顿银行信贷。

　　“98家上市房企债务总额达1.01万亿元，多数资产负债率在70%以上”。那么，这些地产商的负债从哪里来呢？开发商的钱除了自有运作资金、民间借贷等渠道之外，恐怕大部分的钱都来自于银行的信贷。在中央执行趋紧的货币政策下，除了明面上的正常贷款之外，商业银行还有多少信贷资金通过变相的渠道转入了房地产市场？有关监管部门的心中是否有数呢？

　　其三，调控举措的长期性问题。

　　随着限贷、限购等调控举措的施行，京、沪等一线城市的房地产成交量有一定下降，房价稍有企稳。问题是这些现象并不是市场运行的自然成果，而是政府调控手段的作用力使然。当前，一些房产投资、投机客被迫退出，房产市场资金流动得到了一定程度的阻断和抑制，可一旦政策延续性不足或者落实不力，调控效果必将受到影响。

　　其实，国家对房地产市场进行调控，目的是保障和改善民生，让老百姓买得起房、住得起房，同时引导房地产业健康、稳定地发展，我们也无意把地产开发商当成“蚂蚁”在热锅上烤死。

　　8月29日，《人民日报》刊文“当前要加快启动房地产税改革”，该文表示，“限购令”升级显示调控决心，但在执行好现有政策的同时，关键是要利用当前市场平稳之际，加快启动房产税和房地产投资信托基金等制度改革。的确，我们在不放松对楼市进行调控的同时，还必须统筹兼顾地进行包括房地产制度、财税制度、金融制度等在内的多方面的改革，这样调控才能取得长期、稳定和持续的效果。（王振峰）

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　　（责任编辑：李焱）