深圳：房价现松动　拐点未到来

　　

　　自楼市调控以来，有关楼市拐点的竞猜就一直没停过。然而，在一轮又一轮的调控政策的作用之下，虽然5月起，在中海地产等大型开发商的带领下，深圳房价开始出现松动迹象，但直至今日，也并未出现大规模的实质性下滑。上半年深圳楼市调控手段频出，政策高压只增不减，下半年新盘将大量入市，市场竞争愈发激烈。在这种局面之下，深圳房价在经历了“坚挺、胶着、疲软”后，众人翘首企盼的拐点究竟何时会到来？

　　限贷、限购深圳楼市调控维持高压态势

　　为了控制房价涨幅，限贷、限购之外，今年深圳频出各类调控手段。

　　从一房一价政策开始，限价之说便在深圳传开。虽然该说法并未得到深圳市规划和国土资源委员会(以下称深圳市规土委)的认可，但5月起，深圳新入市楼盘价格开始明显走低。

　　记者5月7日走访深圳龙华片区的莱蒙水榭春天项目时，销售人员告诉记者，虽然尚未拿到预售许可证，但价格大约会在25000元/平方米左右。而当时附近在售楼盘的均价也大约处于该水平。

　　然而，6月7日，该楼盘的正式开盘均价仅为21000元/平方米，明显低于周边其他楼盘。

　　世联地产数据显示，5月以来，深 圳 新 入 市 楼 盘 价 格 分 别 下 调 了10%至15%不等。

　　7月中旬，限价再度升级。有消息指出7月13日，深圳龙岗区国土部门召集29家房地产企业召开了房价指导方面的会议，口头通知开发商8月起将对新增预售项目实行按面积分户型限价，并且要求各类户型成交均价每月环比零增长。

　　深圳市规土委随后承认了“要求各开发企业在销售过程中要针对户型 、 结 构 的 不 同 ， 分 类 、 合 理 定价”，但对于“月度环比零增长”一说并未予以回复。

　　在调控新建商品住房的同时，深圳也开始通过税收手段展开对二手房的调控。

　　6月9日，深圳市地税局宣布，从7月11日起，深圳将对二手房交易成交价格明显偏低且无正当理由的，实行按计税参考价格核定计征各项税款政策。

　　记者调查发现，目前深圳地税局设定的二手房计税参考价格大约为市场价的六至七折。例如，位于深圳梅林关的书香门第小区的一套住房，市场价已接近2万元/平方米，但深圳地 税 局 认 定 的 计 税 参 考 价 格 为11669.48元/平方米。

　　由于调整了征税方式，二手房交易费用大幅提升。中原地产给记者算了一笔账，以一个面积103平方米、原值100万、现值295万元、购买不足五年的普通住房为例，此前买卖双方只需缴纳7.1万元税款，但新规之下需缴纳23 .9万元，前后相差16 .8万元。

　　显 然 ， 为 了 达 到 房 价 控 制 目标———“新建住房价格指数的涨幅低于年度G D P和常住人口人均可支配收入的增速”，深圳已经开始“两手抓、两手都要硬”，严密管控新房和二手房两个市场。

　　深圳房价现松动迹象但迟迟未现大规模下降

　　在政策高压和市场竞争作用下，5月份起，深圳房价就已经开始出现松动迹象。一些大型开发商坐不住了，开始“走”为上策。而限价房的入市更是加大了竞争力度，迫使周边楼盘跟着降价。

　　5月初的时候，中海地产旗下的中海康城国际推出了“新房八折”的销售优惠，迎来数千人排队抢购的场景，开盘当天便卖出1216套。

　　中海康城国际的火爆销售，直接刺激了同样位于深圳大运会板块的其他楼盘的降价举动。8月份，益田集团旗下的益田大运城邦二期项目打出了七五折优惠，售价从每平方米1.2万元将至0.9万元。

　　而万科更是于7月23日启动了为期40天的“万团大战”行动，购房者可通过申请会员卡，参与深圳旗下十一大楼盘1万套房源的团购，若在项目开盘当天足定购买，还可享每套总价减5000元优惠。8月31日活动截止时，团购人数已超过一万人。

　　而在限价楼盘的挤压下，其周边的非限价楼盘也开始调整价格。6月11日，莱蒙水榭春天项目推出均价每平方米2 .1万元的限价房，开盘当天狂销20亿。受其影响，与其相隔的合正中央原著项目在7月底将价格从此前的每平方米2 .4万元将至2.1万元。

　　而对于二手房而言，更是祸不单行。不仅新盘开始出现价格松动迹象，带动二手房价格下滑，7月11日开始实行的二手房征税新规更是提高了二手房的交易成本。两种力量的挤压下，二手房市场瞬间冻结，成交量萎缩至历史低位，日平均成交量不足59套。

　　深圳地税局副局长杨龙接受记者采访时表示，“政策出台以后，暂时没有看到二手房上涨的趋势，而且由于大家对交易很谨慎，价格反而松动了。”

　　8月5日，中原地产华南(大深圳区)董事总经理李耀智甚至做出如下预测，“预计下半年深圳二手房价格降幅度高达15%”。

　　然而，松动的深圳房价并未顺利迎来拐点。

　　深圳市规土委数据显示，今年1月 深 圳 新 建 商 品 住 房 成 交 均 价 为20168元/平方米，到8月，仍维持在20399元/平方米。中间虽有所波动，并有3个月降至2万以下，并最低达到15262元/平方米，但业内人士表示，这主要是受成交结构影响，深圳房价并未出现实质性下跌。

　　而国家统计局数据显示，1至5月，深圳新建住宅价格指数同比增幅均在3%以上，6月和7月，同比增幅高达4.6%和4.7%。并且，1至7月，深圳在70个大中城市中，同比增幅排名越来越靠前，由1月份的59位不断上升到31位。

　　下半年深圳新盘供应量飙升市场力量能否带动价格下调？

　　7月份召开的国务院常务会议和中央政治局会议均强调当前房地产市场调控正处于关键时期，必须坚持调控方向不动摇、调控力度不放松，坚定不移地抓好各项政策措施的落实，不断巩固和加强调控效果。8月17日，住建部又下发了二三线城市限购的五项标准。世联地产认为，这传递了政策长期性的信号，浇灭了今年以来市场上出现的调控政策放松的预期。

　　而在深圳市场上，8月份开始，正式对新增预售项目实行按面积分户型限价。显然政策高压不仅不减，甚至有持续加码态势。

　　目前，深圳楼市面临的局面就是：一方面是高压政策，行政之手设立严格红线；另一方面是新盘大举入市，市场竞争愈发激烈。

　　深圳市房地产研究中心公布的《2011年1～6月深圳房地产市场分析报告》显示，2011年深圳市计划新批准预售商品住房总面积为526万平方米，而上半年新批准预售面积仅为147.04万平方米，不到全年目标的30%。照此看来，即便部分开发商放缓施工或延迟开盘，下半年依旧会有大量楼盘入市。7月1日至今，深圳已有11个项目入市，新批准预售面积达60 .72万平方米，接近上半年的一半。

　　世联地产方面表示，其跟踪监测的22家重点上市房企，虽然上半年销售业绩同比大幅上扬，但是在时间过半的情况下，完成年度销售目标过半的房企仅有4家。因此，在房价涨幅受政府严厉控制的情形下，开发商若要确保完成年度目标，必然会选择加大推货。

　　“深圳房价经历坚挺、胶着、疲软之后，随着政策高压的维持，以及下半年新盘供应量的大幅增加，房价出现大面积的实质性下跌可能性很大。”中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁说。

　　他说，原本坚守高价的小型开发商也开始纠结选择何种生存之道，是降价出货，还是等待兼并收购，又或者参与低收益的保障房建设以保存实力。在房价高得离谱的情况下，适当让利，降价出货显然是首选。

　　“中海康城千套房源的抢购现象表明，在销售价格较低的情况下，新房市场仍具有较强的购买力。”李耀智说。

　　在政策高压之下，市场力量能否带动深圳房价下调，购房者翘首企盼的房价拐点是否真将出现，值得关注。