银监会：严控房地产信托兑付风险

　　郑智 张力

　　在房地产调控力度不断加大，银行开发贷收紧，限购政策发挥作用之后，部分房地产信托显现出不能按期兑付的迹象，已有信托公司悄然启动应急安排。

　　监管当局担心，风险案例的发生将对信托行业的声誉造成重创，防御措施一再升级。此前，房地产信托已由发行后报备，全部转为发行前“审批”，只有极少数项目获得“审批”。

　　控制新增规模的同时，银监会开始逐个监测房地产信托项目。在近期下发的《关于做好房地产信托业务风险监测工作有关事项的通知》(下称《监测通知》)中，银监会要求各地银监局逐笔监测三个月以内到期信托项目的预期兑付情况，判断兑付风险，并采取相应的措施，做到对房地产信托项目兑付风险“早发现、早预警、早处置”。

　　此前，银监会已经下发了简略的《房地产信托业务监测表》，此次《监测通知》对监测项目予以进一步细化。

　　《监测通知》特别要求，“对于已出现风险的房地产信托项目，各银监局应果断处置并将有关情况及时报送银监会。”一位监管当局人士表示：“谁在这个时候出风险，我们就地扑灭。”

　　如期兑付险情乍现

　　一旦销售进度不理想，回款过慢，房地产信托也就很难按期兑付。

　　一度极其火爆的房地产信托产品，怎会出现无法如期兑付的迹象？其实原理非常简单。过去两三年，信托公司普遍重视控制更多的抵押物，而忽视了信托产品必须“按时”兑付的“时点偿付风险”，亦即流动性风险。

　　在主流的“大信托”模式中，信托公司控制房地产项目公司100%股权，抵押率控制在40%以下，信托公司控制项目公司财务印章，几乎控制每一分钱的使用。但是，这样看似“万无一失”的模式，无法抗衡目前房地产遭遇的两大风险。

　　一大风险是，过去，很多信托公司擅长的路数是：帮开发商做杠杆融资，信托资金做股权投资，撬动银行开发贷进入项目。但现在这条路很难再走通，导致项目陷入困境。

　　目前，各家银行的房地产开发贷已实行“名单制”管理，受限于信贷额度控制，减少了授信，甚至已经授信也无法放款。项目预算缺了信贷这一大块资金，按期完工的难度大大增加。而此时，又恰逢银监会对房地产信托项目实行事前审批和总量控制，“银行不能给钱，信托也不能给钱，项目就岌岌可危了。”

　　另一重风险是，本轮房地产调控采取了“限购”政策，对需求打击很大，一旦销售进度不理想，回款过慢，房地产信托也就很难按期兑付。

　　房地产信托今日风声鹤唳的危情，与2008年高度相似。当时，由于持续的房地产调控，数家信托公司的房地产信托产品眼看不能兑付，有的已经启动重组措施，但2008年底，国家出台四万亿经济刺激计划，银行信贷放量注入，房地产销售回暖。“形势大逆转，项目全活过来了，但我至今心有余悸。”一位资深信托经理说。

　　“这个市场没有神话。”一位信托公司总经理说，某些信托公司与二三线的小开发商大量合作，提供所谓“夹层融资”，帮开发商做大资金杠杆，其逻辑就是，与开发商共进退。现在开发商遇到市场危机，信托公司自然也就搭进去了。而此时，信托公司才发现自己的风险承受能力是很低的。

　　部分房地产信托显现出不能按期兑付的迹象，已有信托公司悄然启动应急安排，银监会的防御措施也一再升级，要求各地银监局逐笔监测三个月以内到期信托项目的预期兑付情况。

　　“就地扑灭”

　　对于房地产信托业务发展速度过快，或者风险隐患加大的信托公司，各银监局可采取项目事前报告或者暂停房地产信托业务等措施。

　　面对严峻的形势，监管部门已经打响了房地产信托的兑付保卫战。6月开始，银监会要求将房地产信托的事后报备改为事前报备，不单是为了响应国家的房地产调控政策，更是为了防止出现不能如期兑付的风险事件。

　　保兑付的第一战就是掌握信息。从既往的案例来看，出现风险苗头后，信托公司一般都视为核心机密，寻求种种途径，私底下抹平。

　　针对这种情况，本次下发的《监测通知》要求，“房地产信托业务风险监测是房地产信托业务监管的基础工作，各银监局应予以充分重视。可采取高管约谈、定期走访以及现场检查等方式逐笔监测房地产信托项目运行情况。”

　　监测的方法是，要求各信托公司结合当前房地产市场量价波动和土地出让价格松动的实际情况，对房地产信托项目的抵押物价值、预期销售情况逐月进行评价，填报《房地产信托业务风险监测表》(下称《监测表》)，每月报送各银监局。

　　《监测表》包括每一个房地产信托项目的资金来源、项目到期日、房地产项目类型、信托资金运用方式、风险控制措施(须详细说明抵押或担保措施)、房地产商预计资金成本等内容。

　　其中，三个月以内到期项目是监测的重点。《监测通知》要求，各银监局应重点关注三个月以内到期的房地产信托项目兑付风险，对还款来源、抵押担保等预期兑付情况作出判断，并在《监测表》中明确注明对项目兑付风险的判断意见和拟采取措施。《监测表》要求填列第一还款来源、第二还款来源、其他还款来源，以及信托公司对项目到期兑付风险的判断意见。

　　严控房地产信托兑付风险 银监会防御再升级

　　银监会还提出，对于房地产信托业务发展速度过快，或者风险隐患加大的信托公司，各银监局可采取项目事前报告或者暂停房地产信托业务等措施。对于已出现风险的房地产信托项目，各银监局应果断处置，并将有关情况及时报送银监会。

　　从既往的案例来看，出现不能按时兑付后，信托公司有四条路径：召开受益人大会，经受益人大会同意，延期兑付；发一个新的信托产品，替换原有信托资金，借新还旧；项目重组，出售抵押资产偿还投资者；用自有资金接盘，收购投资者受益权，然后再处置资产，或将房子建完再卖掉。

　　从目前的情况来看，信托公司先用自有资金接盘，兑付投资者，再处置资产的可能性较大。但在资深信托人士看来，信托投资者不能承受风险，房地产信托项目刚性兑付是行业发展的“毒瘤”。换言之，房地产信托项目出现不能按期兑付的情况时，应该区别对待。如果是信托公司的责任，应该赔偿投资者；如果是市场原因导致不能兑付，投资者应该“买者自负”。