应对最严限购 首开股份图谋京外战略

　　每经记者 叶书利 发自北京

　　 距离今年2月北京出台 “京版‘国八条’”，已经过去整整半年。如今，严格的限购措施，对京派房企的影响已经开始显现。《每日经济新闻》记者调查发现，作为京派房企领头羊的首开股份，上半年全国房地产市场的占有率比去年下降了近22%。为了降低对北京市场的依赖，首开股份大举“京外战略”，但可能到来的二三线城市限购犹如一颗炸弹，随时对其“京外战略”形成冲击。

　　市场份额下降

　　 记者根据首开股份上半年财报统计发现，上半年首开股份的合同销售额为49亿元，与年初该公司定下的139亿元全年销售目标相比，上半年仅完成年度销售目标的近35%。销售面积方面，上半年首开股份实现合同销售面积38万平方米，只完成年度177万平方米销售面积计划的21.47%。竣工量方面，上半年公司实现竣工面积为18万平方米，而年初，首开股份定下的年度竣工面积目标量为100万平方米，仅完成年度目标计划的18%。

　　 除与年度考核目标相去较远外，首开股份在全国楼市的市场占有率也在下降。本报记者注意到，万科在上半年财报中指出，万科上半年销售金额为656.5亿元，占全国商品房销售额的比例为2.67%。以此计算，上半年全国商品房销售额约为24588亿元，而上半年首开股份的合同销售额为49亿元，在全国楼市的市场占有率为近0.199%。与去年约0.255%的市场占有率相比，下降近22%。此外，首开股份上半年的其他业绩指标也不尽如人意。

　　 首开股份上半年财报显示，公司实现营业收入约15.466亿元，同比减少54.8％；实现营业利润近3亿元，比上年同期减少73.9％；实现净利润近3亿元，比上年同期减少64.9％。调控之下更值得注意的指标数据在于，上半年公司的现金流约为78亿元，而去年同期约为123亿元，同比下降了近37%。

　　调控冲击大本营

　　 在“京版‘国八条’”最为严厉的限购措施之下，北京国资委下面有一批以北京业务为大本营的京派房企，如首开股份、北京城建、北京住总、首创置业、北辰实业、北京金隅等业绩遭受影响。

　　 由于业务重心在北京，因此北京严厉的楼市调控，极大地冲击着这些京派房企的业绩，京派房企的领头羊首开股份最具代表性。首开股份上半年财报显示，报告期内，公司合计有42个重点项目，其中京内重点项目有25个，占比近六成。京外重点项目为17个，占比约四成。

　　 北京实施全国最严厉的限购令背景之下，北京楼市成交量迅速下滑，首开股份也难以独善其身。首开股份官方网站上的资料显示，目前首开股份在北京的可售楼盘有首开·铂郡、首开·熙悦山、北京苏活、首开·璞瑅、首开·国风上观、首开·常青藤等。

　　 不过，相关楼盘受政策调控的影响巨大。比如北京市房地产交易管理网上的数据显示，首开·熙悦山于6月23日拿到预售证，并于6月25日开盘，一次性推出704套房源，但截至9月6日，只成交了42套，签约率不足6%。另一个楼盘首开·璞瑅，于2009年11月29日拿到预售证，推出950套房源，截至9月6日，成交了597套，将近两年的销售期内，签约率仅62.8%。

　　 中信建投证券有限责任公司在一份有关首开股份的研究报告中也指出，由于北京实施了全国最严厉的楼市调控政策，使首开股份在京项目销售压力倍增。今年上半年，首开股份京外项目的去库存化率明显高于京内项目。从今年5月起，首开股份为应对北京限购令，首开·常青藤等北京楼盘实行降价促销、小面积推盘等措施，加快去库存化速度。

　　 记者还发现，7月初，首开·璞瑅项目还推出了50套特价房源，以8.5折优惠进行促销。

　　“京外战略”或受冲击

　　 由于北京实施了最为严厉的楼市调控政策，作为将业务根据地建立在北京的首开股份，不得不加大北京以外区域的开拓力度，以分散经营风险。

　　 记者根据首开股份的相关公告资料统计后发现，截至目前，今年首开股份已取得6个项目，分别位于苏州、福州、廊坊和北京，规划建筑总面积为125万平方米。其中京外区域达68万平方米，占比达54.4%，京内达57万平方米，包括20.4万平方米的保障房。可以看出，首开股份已明显加大对京外区域的开拓。

　　 首开股份上半年财报显示，公司已在天津、烟台、海门、苏州、武汉、扬州、太原、重庆、厦门、沈阳、贵阳、绵阳、福州等北京以外区域布局，规划建筑面积达927.49万平方米，占公司总共1492.14万平方米规划建筑面积的近62%。

　　 “京外战略”在首开股份下半年楼盘开盘分布上也体现得淋漓尽致。首开股份董事会秘书王怡向《每日经济新闻》记者介绍，目前公司有约15个项目在售，合计可售面积约110万平方米，其中京外区域约占七成。

　　 一位不愿透露姓名的业内人士对此分析，时下首创置业、北辰实业等京派房企也采取了类似于首开股份的做法，如北辰实业目前的主要业务贡献点来自于长沙的长沙三角洲地块。不过，目前二三线城市限购的风声犹如一把悬在这些京派房企头顶上的利剑，将可能对京派房企的“京外战略”形成冲击。此外，由于多数京派房企布局二三线城市的时间不长，拿地时间较晚，土地成本、后期建安成本较高。一旦二三线城市房价下降，将对京派房企带来巨大的销售压力。