北京楼市降价风向市区蔓延 有望形成"降价换量"格局

　　在国内最严限购令的压力下，北京楼市迅速遇冷，通州区由2010年初北京楼市的涨价急先锋，变成了如今的跌价急先锋。随后，房山、大兴、顺义等地也陷入了量跌与价格滞涨的局面中，如今这波降价潮正从北京郊区向市区蔓延。在多位业内人士看来，随着北京最严限购政策的持续发力，降价求量将成为更多开发商的出路，价格下行趋势有望在北京楼市行情中持续深入。

　　通州地王六折甩卖

　　北京市房地产交易管理网统计数据显示，8月二手住宅签约套数为8100多套，一手住宅签约套数为5500套，商品住宅合计签约只有13600套，环比上月下调幅度近23%，而同比去年下调幅度近30%，这一成交量也创造了近两年来的最低值。

　　在北京楼市成交大势下行的格局下，去年以来投资性资金介入最迅速的北京通州楼市迎来巨变。在北京通州市场，最初是珠江拉维小镇、华业东方玫瑰由2万多元/平方米下降到1.6万元/平方米，随后另一些项目陆陆续续地明降暗降。

　　如今，通州楼市再现一标志性的楼价跳水动作。2009年的地王级项目润枫领尚，原本拟售均价定在2.5万元/平方米，最高售价甚至接近3万元/平方米，记者昨天致电该项目售楼处时，销售人员告诉记者，该项目预计最低定价为1.3万元/平方米。

　　前去购房的李先生告诉记者，通过其现场看房发现，1.3万元/平方米的价格有些弄噱头的成分，但其1.5万元/平方米的销售均价，与去年这一区域的售价相比有着较大的降幅，对市场确实具有吸引力。这个项目降价意味着，在低迷的房地产大势下，郊区区域地王被迫随行就市。

　　不仅通州区域楼市遭遇降温，在北京房山、大兴等地，销售停滞、降价促销的现象也在逐渐增多，如北京万科率先在房山区域开启了分期首付这一绝迹多年的销售模式。

　　降价风潮正向市区蔓延

　　继郊区新房价格出现回调之后，北京市区的新建住房成交均价也呈下降走势。据北京市房地产交易管理网统计显示，今年前5月北京市新建普通住房成交均价为14000多元/平方米，比房价控制目标14800元/平方米下降4.8%，前6月为13900多元/平方米，比调控目标下降6.1%，前7月为13623元/平方米，比调控目标下降8.2%。

　　北京市今年的房价调控目标是，新建普通住宅销售价格比去年稳中有降，从目前来看，北京市实现这一目标的可能性在增大。

　　与此同时，城区二手房价格也出现松动迹象，部分区域的二手房成交价格甚至回落了20万元。位于马连道的某二手房中介机构负责人透露，一位业主6月份就将一套位于三义西里的房子挂单出售，标价175万元，但一直没法成交，后来这位业主又把房价从175万元降至172万元，上周末最终以160万元成交，成交价比最初挂牌价降了15万元。

　　记者了解到，上述情形并非个例，来自链家地产的市场报告显示，目前四环以内乃至二环、三环的部分商圈，二手房都出现了不同程度的降价情况，西直门、和平里商圈的部分二手房价格甚至回落了20万元。而来自伟业我爱我家市场研究院的数据显示，8月份以来，朝阳区广渠路板块的普通二手住宅均价为25500元/平方米，环比7月份均价下跌了0.8%，与今年以来均价最高时的2月份相比下跌了8%。

　　链家地产市场研究部统计分析，今年7月以来，北京二手房市场单周成交均价开始出现小幅回落的情况，在近两个半月的周期内，单周房价环比回落的次数达到5次；在今年1-6月的半年周期内，单周房价环比回落的次数为12次。链家地产市场研究部首席分析师张月认为，当前出现的单周房价环比回落频率增加，可能是房价将全面下行的一个信号。而造成此现象的主要市场因素很可能就是近期城中（四环以内）二手房价格的松动。

　　中原地产三级市场研究总监张大伟认为，目前对二手住宅买卖影响最大的因素就是购买资格、房贷等政策的不断收紧。预计在接下来的“金九银十”，本市二手住宅市场价格将明显下调，降价范围将继续从远郊区向核心区蔓延。

　　对此，北京市房协副秘书长陈志表示，这主要是因为北京市出台了国内最严的限购等调控措施，有效地打击了投机投资，同时加大了保障房和中低端产品供应，缓解了供需矛盾。

　　有专家指出，在2008年低迷的楼市环境中，降价集中在北京四环区域，其时四环区域正是北京楼市的主战场，但如今随着四环区域开发殆尽，五环和六环之间成为了京城楼市的主战场，成为调控首当其冲的地带，且地段优势不如城区，故而市场反应比较明显。楼市主战场发生了实质性的大规模降价，说明限购已初见成效。

　　降价求量是房企出路

　　一些百姓质疑，部分区域房价仍然较高，脱离了普通人的购买力。对此，北京联达四方房地产经纪公司总经理杨少锋表示：“有些楼盘成交下跌较大，但价格仍然坚挺，这表明开发商、消费者仍处于观望与博弈之中。”

　　由此显然造成了消费者与开发商“两败俱伤”。据北京中原地产监测，截至9月6日，北京一手住宅库存总套数近11万套，达到了2009年8月以来的最高值，完全消耗需要近两年时间。

　　北京中原地产市场总监张大伟表示，北京市下半年的潜在供应量为900万－1000万平方米、明年上半年潜在供应量超过1000万平方米；最近一年北京市场商品房的供应量很可能超过2000万平方米，提供住宅总套数有可能超过15万套。在供需逆转的局面下，降价求量将成为更多开发商的选择。

　　事实上，记者走访发现，目前真正将房价降到购房者心理价位的项目销售还比较顺畅，郊区一些降价楼盘得到了消费者认可，如北京朝阳管庄区域。

　　陈志表示，北京市楼市调控现阶段重点，是坚持北京市房地产调控决心不动摇、方向不改变、力度不放松，保持房地产调控政策的连续性和稳定性，继续做好调控政策的执行和落实工作。随着各项政策措施的进一步落实，预计未来几个月市场有望形成“降价换量”的整体格局。

　　不过，有专家指出，当前仍需警惕流动性过剩及高通胀因素对楼市的影响，而且，目前京沪等地房屋租金居高不下，并呈现持续上涨态势，也应密切关注。(综合新华社、《京华时报》报道)

　　（责任编辑：单晓冰）