贾卧龙：楼市“限购”、“限价”副作用不容小觑

　　中国经济网编者按：“限购令”、“限贷令”、“限价令”等“行政手段”接二连三，使得楼市调控现状扑朔迷离。层出不穷的“限字令”能否成为楼市“调控良方”吗？知名房地产投资专家贾卧龙博士认为“行政手段”若不能和“制度改革”相配合，不可能实现楼市深度调整。违背市场规律的“一刀切”乱供需，恐令房价在限令撤销后产生报复性反弹，那时会对房地产行业和置业者造成更大的伤害。本网对文章予以转载，以飨读者。

　　“限价”比“限购”更可悲

　　作者：贾卧龙

　　学习香河“好榜样”，在今年6月中旬廊坊香河首开“限价令”之后，如今有越来越多的地方政府争相挤入“限价军团”，在二三线城市限购重压之下，地方政府“以限价代限购”正在成为一种潮流和趋势。然而，限购已非“上上之策”，用行政手段调控楼市本就难逃“计划经济”嫌疑，限购只不过是等待保障房大规模建成之前“以限购换时间”的无奈之举，而一锤子限价就更非“调控良方”，从一定意义上讲，限价要比限购更可悲。

　　临门一脚却抽回 “制度改革”恐失良机

　　从“限购令”到“限价令”，为了数据而数据，为了房价而房价，行政手段再度升级。反观楼市调控现状，一方面是“限购”、“限贷”、“限售”、“限价”等“行政手段”一路狂奔，另一方面却是土地招拍挂制度改革、房产税改革、房地产金融制度改革等“制度改革”远远落在身后。而行政手段再怎么登峰造极，也不可能“单打独斗”实现楼市深度调整，“行政手段”和“制度改革”两条腿走路，楼市才能走的更稳、更远。

　　想当初，“限购令”虽然行政色彩浓郁，但楼市体谅“以限购为保障房换时间”的深意而对“限购”给予了更多的宽容和忍耐。“限价令”则与“限购令”有着诸多不同，经过“史上最严调控”的长期洗礼，调控行至深水区，成交低迷，楼市压力重重，在此关键时期，“制度改革”有望迎来深入开展的大好时机，尤其是调控终于行至倒逼地方政府摆脱土地财政的关键节点，土地财政欠“临门一脚”有望得以改观，而地方政府一纸“限价令”无疑又将这临门一脚半空收回。面对楼市调控，地方政府不是拿出足够的勇气摆脱地方财政，而是绞尽脑汁绕过“限购”，变相维持土地GDP，“制度改革”恐将痛失多年一遇的良机。

　　“一刀切”乱供需 房价报复性反弹“虎视眈眈”

　　“五十步笑百步”，作为楼市调控的行政手段“限购”、“限价”都“治标不治本”非长远之计，副作用不容小觑，“限字诀”一旦取消，房价很有可能报复性反弹。而“限价令”直接对楼盘定价的行为本质上是“揠苗助长”，会令市场定价机制失灵，明显违反市场规律，而违反市场规律的行为迟早会受到市场的反击。茅台酒和食用油限价的经验告诉我们，“限价”的后果，不是导致市场缺少供应，就是限价结束后市场自发的“补涨”行为。

　　此外，作为“一刀切”的界限，“限价令”的标准界定需要大量市场调研与专业分析，而地方政府匆匆上马的“限价令”是否做足准备？即便这一房价目标定的尚算合理，但操作中的“限价令”难免为了数据而数据，事实上，为了走出一个“好看”的房价，很多地方已经不公开的对楼盘入市实施指导价，只给价格低的楼盘发放预售证，价格高的只能等。如此一来，平均价格倒是下来了，实际房价跌了吗？“一刀切”乱供需，只限房价不限成本，地价居高不下，建筑成本、劳动成本逐日高企，限价只会扬汤止沸。若开发商为了降成本不择手段，则会造成对房地产行业和置业者更大的伤害。

　　“限购令”作为一种行政手段，一旦取消很可能引起房价报复性上涨，已属可悲，若地方政府普遍“以限价代替限购”，则更加可悲，此举不仅会扰乱供需，而且对房价实质性下行无太大实际意义，更可能令房地产行业深度调整痛失良机，怎不教人扼腕叹息？

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　　（责任编辑：李媖）