“一地两嫁”谁之过？苏宁罗蒙南京上演“黄金地块”争夺战

　　李娟

　　在江苏省会南京市的黄金地段——新街口，围绕一幅黄金地块的争夺战正在展开。

　　这场争夺战的对手都不容小觑——在2010年的福布斯富豪榜上，他们都曾榜上有名，一位是凭借29亿身家上榜的罗蒙集团总裁盛静生，他的对手是排名第四的苏宁电器董事长张近东，当年身家评估是380亿。

　　在南京市正洪街综合楼A区，新街口的中心腹地，一块硕大的罗蒙广告牌就挂在楼上，这就是双方矛盾的焦点所在。

　　这块广告牌伴随着正洪广场走过了十年。之后，苏宁置业看中了这块地，按照规划，这里要建新的“第一高楼”。这块以“毛地形式”出让的土地，虽然价格低廉，其中也蕴含着巨大的利润，但在拆迁时遭遇难题。

　　没有谈拢的“生意”

　　《第一财经日报》记者在地块现场看到，大部分区域已经拆迁完毕，现在暂时被征用作为停车场使用。围绕着该地块的多场诉讼正在进行中。

　　这是一个连环诉讼。浙江宁波罗蒙制衣有限公司（下称“罗蒙制衣”）将南京多个政府部门告上法庭，焦点只有一个：“一地两嫁”。

　　罗蒙的代理律师袁裕来向记者透露：“现在多个官司在进行中，拆迁许可证延期的官司在打，用地批准书刚起诉。”

　　这块土地，原来应毫无争议属于罗蒙。2001年5月30日，罗蒙集团下属罗蒙制衣向南京振宏民防开发有限公司（下称“振宏公司”）购买了南京市正洪街综合楼A区1至3层部分A区3房屋共计970平方米的店面房。

　　此前，振宏公司已经取得该地块土地使用权（年限自2000年4月4日至2049年2月28日）和商品房销售许可证（宁房外销第000360号）。

　　出乎意料的是，2007年1月，被相关部门称为“大众书局东侧的新华社江苏分社地块”的该地块被苏宁置业以1000万元的底价竞得。这是新街口最后一幅“黄金地块”，用地面积1.4万平方米，实际出让面积12719.1平方米，用地性质为商业、办公、酒店式公寓。

　　一块土地，突然有了两个主人。和罗蒙集团有同样遭遇的，还有通灵翠钻和马钢大酒店。

　　相比罗蒙集团，马钢大酒店这块地的背景更为复杂。“这块土地从解放后到现在，就一直是马钢集团的，马钢大酒店是马钢集团驻南京办事处的一个落脚点。”马钢大酒店的一位陈姓经理告诉记者，马钢大酒店有4000多平方米，几年前白下区拆迁公司曾经来和马钢大酒店报过一次价，“3000多万，还是5000万，大家没谈拢，就算了”。

　　没有谈拢的还有通灵翠钻，和罗蒙集团一样，通灵翠钻当初向振宏公司买下700平方米左右的店面房，产权也是到2049年。江苏通灵翠钻有限公司总裁沈东军对记者表示：“拍卖前没有和我们沟通过，政府说卖就把我们卖了。”

　　拆迁公司提供给罗蒙集团的初步评估清单显示的评估价只有3000多万元。这个地段的一楼的临街商铺，现在的市场价在25万~30万/平方米。

　　拿地始末

　　记者查询相关资料后发现，2007年1月5日，在南京国有土地使用权公开出让现场会上，备受关注的“新华社江苏分社地块”以“新街口最后一块黄金宝地”的身份进行拍卖，但现场只有苏宁置业一家公司报名，在没有任何竞争的情况下获得该地块。

　　这段拍卖往事，当时被南京当地媒体称为：“苏宁置业拿下新华社江苏分社地块无竞争”。

　　在南京市国土局当年的17号出让公告中，“新华社江苏分社地块”规划为商业、办公、酒店式公寓用地，出让面积12719.1平方米，容积率不大于6.5，拍卖底价定为1000万元，但是出让公告规定“用地范围内的拆迁均由受让人自行调查，依法实施拆迁；为确保该地块按时拆迁、按期动工建设，受让人必须于签订土地出让合同前缴纳2亿元建设用地保证金”。

　　此前，政府曾经有意愿将此块土地卖出4000万元/亩的天价。这块土地曾经的计划还有很多：2006年2月份，南京市土地储备中心网站公布“新华社江苏分社地块”资料时，出让底价定为7.5亿元，容积率不大于3.3，核算楼面地价高达17000多元/平方米。

　　2006年2月9日~12日，南京市白下区党政代表团120多人奔赴上海，调研黄浦区和南京路步行街发展现代服务业的经验，在座谈会上白下区透露，将要出让的“新华社江苏分社1.39公顷地块”，起拍价已从6亿元调高到7.5亿元，折合每亩地4000万元。　　

　　有消息称，“新华社江苏分社地块”要建的就是新街口商圈的新“第一高楼”，并形成一个集百货商场、酒店、写字楼等功能于一身的“巨无霸”高档商业商务区。新的“第一高楼”建筑面积将达18万平方米，高度在380米以上，远超其西侧的新百大厦，其暂定名称为新街口苏宁广场。

　　胶着状态

　　实际上，2008年7月15日，南京白下房地产拆迁有限公司就通知罗蒙制衣，公司在正洪街综合楼A区的店面房已被列入拆迁范围，拆迁人是江苏苏宁置业有限公司。

　　“这里面容易起争端的重要原因就是补偿高还是低的问题。”上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭表示。

　　2000年初，罗蒙集团就开始在全国各地购买店面房，南京新街口的这一间就是当时拿下的一间。在许多城市的中心地段，罗蒙集团都买下了不少店面房，“当时差不多花了有3个亿左右在全国拿地，这笔钱，放在2000年左右，已经是不小的数字。”知情人士透露，罗蒙集团的这个店面，还是当年盛静生来南京亲自买下的。

　　这种“商业+地产”的模式可以将现金流充分利用起来以赚取更多的利润，也是罗蒙集团、通灵翠钻通行的一个做法。

　　面对苏宁置业，罗蒙集团与通灵翠钻的唯一目标就是原地安置。

　　在矛盾的焦点区域正洪广场，罗蒙集团已经将店面房租给耐克和阿迪达斯，只有在二楼，还挂着硕大的罗蒙的广告牌。

　　谁之过？

　　白下区政府的一位官员告诉记者，该项目属于旧城改造的一部分，之前在国土局公示过了，只是有些商户并未留意这一信息。

　　由于矛盾重重，拆迁的时间表一拖再拖。记者了解到，拆迁许可证核发时间为2007年9月14日，从诉讼资料看，最后一次是南京市住建委于2010年9月7日发出的128号决定书，将拆迁许可证延期至2011年3月20日。从最初苏宁置业获得拆迁许可证至今，这一拆迁许可证已经延期10次，时间跨度长达4年。

　　苏宁电器副董事长孙为民对记者表示，对此事不是特别清楚，“拆迁都是政府负责的，和苏宁电器关系不大。”对于此地块从2007年荒废到现在，孙为民表示，这些都和政府的拆迁进度有关系。

　　但在南京市国土局核发给苏宁置业的《建设用地批准书》中，有备注如下：“受让方必须依法对地上建筑物、构筑物实施拆迁补偿后方可动工建设。”

　　此外，马钢、通灵翠钻、罗蒙都向记者表示，白下区拆迁公司一直都未向他们出示过委托函。

　　2010年10月，南京市白下区公安消防大队查出马钢大酒店存在消防火灾隐患，此后，马钢大酒店一直处于歇业状态中。罗蒙集团、通灵翠钻表示，他们也受到来自不同层面的压力，要求他们配合拆迁工作。