限价置换限购凸显地方政府的保护性策略

　　唐学鹏

　　近日，社会热议一些二三线城市的地方政府害怕房价涨得快而被中央纳入“限购名单”，主动出台所谓的“限价令”，以期回避限购令的到来。例如近日房价上涨位列全国前列的辽宁丹东、广东韶关等城市都推出限价令。

　　c这些地方政府的心思很清楚，因为限价比限购有“弹性”得多，这些技术早有先例。比如设立一个较高的市场价作为指导价，相当于容纳了大多数楼盘交易的真实价格；即使设立一个较低的市场价作为指导限价，遭遇到民众质疑“很多楼盘都高于这个价”，那么还可以辩解为“这个指导价是一个整体平均价”，至于真的是不是整体平均价？解释权在政府手上，旁人也无从得知。

　　一旦“限价”置换“限购”，就相当于保护了市场的交易量，尤其是投资需求的交易量。在中央的房地产新政中，这个交易量是要被“剥离”掉的，中央的调控精神中根本性的一条就是“让需求变成自住需求，用这个需求来对应目前的房地产供给”，借此希望能够促使房价理性回归。坦率地说，这个意图并没有实现，严格的限购带来交易量的大幅度萎缩，但没有带来房价的明显下跌，但是交易量萎缩直接后果是土地成交的萎缩，甚至很多时候地方政府下调土地价格后还是以“流拍”告终。这让那些暂时还没限购的地方政府感到不安，他们迫切保护房地产交易量。

　　而且，一线城市的限购令的确对没有限购的城市房价是有推动的。因为，中国的房地产热潮的主要推手是高通胀预期，目前CPI和一年期存款之差大约是2.5%。中国房地产调控的方式是限制流动性而不是从价格机制上控制信贷链（例如重点使用利率手段），就好比“不是将洪水疏导，而是筑坝拦住它（例如提高存准率），洪水始终还顶在头上”，于是老百姓就会想：“也许情势不好，政府就会开坝（重新启用宽松性政策）”，在这个预期支配上，那些没有限购的地区，房地产依然会变成一项重要的抵御性投资资产。

　　这并不意味着限购加上流动性控制手段最终达不到房价理性回归的效果，相反，这是可以达到的。但是，这个做法有着非常不同的过程和效果。首先，它对房价的影响是一个非常慢的过程，成交量很少房价继续走高，诸多的自住需求者要进行漫长的等待，在这个过程中零星加入购买者行列。即使未来房价进入下跌通道，走势也会非常漫长，即所谓“慢慢跌”行情。原因在于，一个是没有以利率为代表价格手段对通胀的直接有效打击，通胀问题长期存在，那么房价即使下降也会在这个过程中始终有一定的“托力”，除非有社会动荡的发生。其次，对土地交易市场影响非常大，造成土地交易量消失，这反而快速形成地方政府资产不抵负债的情况，从而造成对抗性的博弈产生。可以想见，最终的结果不外是中央政府用财政救济，或者是地方其他税收必须快速上升，进一步提高税赋程度，提高了社会的痛苦指数。这种追求平稳的“以时间换空间”的房地产调控做法，产生的是无尽的、不回头的缓慢衰退。