2011北京秋季房展会的观察与思考

　　核心提示

　　 “金九银十”只是一个时间概念，此前并不是来自于房产市场，而是各大商家促销宣传的手段。如今，“金九银十”俨然成了房产市场的专属口号和促销噱头。眼下，“金九”即将过去，“银十”眨眼就到。虽然北京楼市惨淡异常，但城区楼盘开发商降价的意愿似乎并不强烈。在9月18日结束的2011北京秋季房展会上，降价销售的楼盘无一例外远在郊外。即使这些五环外高调宣布打折降价的楼盘，也无外乎是用几套朝向不好，户型不靓的房子来博眼球，参观者对此并不买账。“金九”不见金几成定局，如此下去，“银十”难见银的尴尬也在所难免。开发商如此自信，企图HOLD住高昂的房价，最终结果恐怕只是一厢情愿的自娱自乐。

　　■“政策出局”者：

　　 不看，不买，不关心！

　　 北京限购政策的挤出效应已经产生。已被“政策出局”的人，对于北京的楼市，对于眼下所谓的“金九银十”，呈现出的态度如出一辙——— 不看，不买，不关心！

　　 就在准备2011年北京秋季房展会采访的前期，记者在河北老乡会的 QQ 群(27072105)里做了一次有关北京买房的调查。结果发现，由于多数人并不符合北京市出台的购房资格，已被“政策出局”的这群人对北京的楼市已不再关心。

　　 来自张家口的赵世亮说，打工一族漂泊在北京，大家都想在北京买房。然而，“当你激情荡漾充满希望的时候，迎接你的永远只有绝望。北京房价即使马上降到8000元一平方米，我们这样的人也消费不起。第一，没有实力；第二，没有资格。关心也没有用，房价涨了我不关心，房价降了我也不兴奋。现在看来，我们的未来要应验那句‘落叶归根’的老话了，故乡才是我们永远的家。”

　　 据北京链家地产李伟介绍，限购产生的挤出效应已让80%的刚需离场，这是北京楼市自调控政策以来持续低迷的根本原因。“政策出局”让这些刚需至少在相当长的时间里不会再对北京的楼市变化产生兴趣，上燕郊、去廊坊，奔香河，到固安、下涿州，成了他们新的买房方向。

　　■自信开发商：

　　 HOLD住“金九银十”

　　 传统的“金九银十”开局不利。在房展会上记者发现，虽然打折的项目比去年多了不少，但北京五环以内的房价打折促销的力度并不大，最低能够打9.2折的房子比起9.7折、9.8折貌似给力，不过附加条件必须付全款，这种折扣方式让人感觉开发商明显缺乏降价诚意。不降价，或者降价幅度不大，抑或降价附带前提条件，种种迹象表明，开发商在政策的重压之下仍然表现得自信满满。HOLD住“金九银十”，他们好像已有了足够的心理准备。

　　 首开光和理想总经理罗煦旸认为，其实“金九银十”更多是一种符号化。我们看到很多开发商拿地意愿还很强，我觉得总体来说，提到更多的潜台词就是对市场还有信心，无非是大家要调整心态，包括开发商心态，同时也是购房者的心态。

　　 鸿坤地产营销总监曹东说，以我们自己的销售成绩来看，八月份比七月份好一点，九月份到现在为止已经超过了八月份的销售额，九月十月以现在的市场条件来比，还是比其他月份销售多一点，有可能延续到十一月。我们对下半年的销售可能比想象得还要乐观一点。

　　 伟业我爱我家副总裁胡景晖说，整体来看，我觉得房价处在明显的下降通道了。但是客观地看这个市场，我觉得购房人对目前的价格并不买账，或者说并不是十分满意。和历史上的年份相比，以往我们更多的是需要破除购房人的观望心理，但是现在由于限贷、限购这些政策，激活有效需求，让购房者结束观望比往年的难度会大一些。尽管如此，根据这几年我们跟踪的一些数据，实际上有可能是“金九银十”，最好的月份可能会出现在十一月份。当然，这里边取决于几个因素，一个是后续工程量的继续加大，一个是取决于价格变化。现在降价促销是比较普遍的，但降到什么价位？没人相信房价会回到2007年、2008年的水平。但是每个购房人都有自己的心理价位和购买力的范围，一旦回到这个范围，很多人还是会出手的。

　　 搜房网独家发布了“金九银十”置业大调查，调查数据显示，近七成购房者认为“金九银十”势必爽约，下半年楼市将持续低迷。而对房价走势的预测，有47%的网友认为开发商库存压力加大依旧会选择“以价换量”，所以房价会小幅下降。

　　■国外地产商：

　　盖好房卖给中国人

　　 世界上90%的脚手架立在中国。这是10年前世界地产界对中国快速发展的房地产开发热的总体评价。如今，后金融危机时代引发的美债危机、欧债危机已经波及全球。种种危机叠加，唯中国独善其身。正因为如此，不少国外的房地产商把自己的蓝眼珠子死死地盯上了中国人的钱包，纷纷到中国推销自己的房产项目。

　　 今年的北京秋季房展会，不仅有美国、英国、德国、法国、瑞典、澳大利亚、加拿大、日本、新加坡，泰国、马来西亚等连续几届参加北京秋季房展的国家，保加利亚、拉脱维亚、塞浦路斯等国家的参与让人吃惊不已。对于这些小国家，中国人并不很熟悉。但是，其宽松的移民环境、良好的资源优势以及优质的教育环境，都成为了其向中国人卖房的宣传资本。

　　 来自加拿大的房产销售员昆汀会讲流利的中文，他告诉记者，中国的有钱人很多，他们最理想的移民养老地方就是加拿大。虽然现在加拿大政府不断提高门槛，但还是有很多中国人通过投资买房置业，到加拿大定居。这些年，加拿大最好的房子几乎都是卖给了中国人。

　　 相比北京、上海等中国一线城市的房价，今年秋展上的一些国外房产项目的平均房价要低得多，而永久产权也是吸引中国购房人的又一撒手锏。40万元人民币可在瑞典买一套住房；而美国的地产商直接以“出售美国土地”为切入点，35美元到45美元一平方米的土地，永远是属于你自己的。在国际展区，一位装扮成英国皇家卫兵、手持AK47道具冲锋枪的促销员吸引了大批参观者的眼光。为了推销自己的项目，外国地产商制造的噱头一点也不比中国同行少。

　　 不过，北京四季房展国际部的负责人魏克非提醒买房人，虽然国外的房价低得诱人，但因其现有的政治环境、经济状况等诸多原因，并不合适所有的中国人去那里买房。在出手之前，购房人最好下工夫深入了解并熟悉一下当地的法律法规，以免到时候能买不能住。如果只是想着在国外买房用于度假，那这样的投入并不划算。

　　■京外地产商：

　　 把房子卖给北京人

　　 外国地产商宣称盖好房子要卖给中国人，而京外地产开发商则公然宣称要把房子卖给北京人。2011年北京秋季房展，北京的项目只占15%，其余85%的楼盘不是外国的，就是外地的。

　　 据记者了解，今年外地参展项目中，山东烟台、威海两地的楼盘最多，其次是河北的楼盘。来自山东乳山的一家房产开发公司的销售经理明确表示，北京限购，对周边城市的房产市场来说是件好事。虽然乳山离北京有些距离，但是，海景房、低价位还是对二次购房的北京人很有诱惑。也正是看中了北京的限购政策，公司加大了今年秋季房展的宣传力度。从现在开始，每周都有看房专车发往乳山。

　　 虽然住建部已提出部分二三线城市加入限购行列，以遏制继续上涨的房价，但是各地执行的力度并不大。限购呼声较高的廊坊只是进行了限价，并无限购政策出台；紧邻北京大兴的固安，在调控政策之下房价依然节节攀升；而在全国70个大中城市中连续数月同比上涨幅度较高的秦皇岛，截至目前既无限价，更无限购政策出台，房子可谓是越卖越贵。北京人抬高了周边城市房价已成为不争的事实。

　　■央行调查显示：

　　北京只有3%家庭有意购房

　　 央行日前发布三季度居民储户调查结果显示，对当前房价水平，75.6%的居民认为“过高，难以接受”，该比例为2009年有调查以来的最高值。在系列的调控政策下，房价尚未出现全面下调，对未来房价走势，仅8%的居民预期将“下降”。此次调查涉及全国50个城市的2万城镇储户居民。而万科针对北京家庭的入户抽样调查显示，未来一季有购房意愿的居民占14.2%，比上季下降0.4个百分点。在严格的限购政策下，北京现在只有3%的家庭有资格、有能力、有意愿买房，折合户数为20万户。

　　 从北京市场看，房地产调控作用显现，9月上半月成交2100套，创36个月以来最低。北京市房协秘书长陈志15日在接受记者采访时说，北京从上半年的价格调控目标来看，到八月份成交价格新建普通住房成交价格是13874元每平方米，比去年全年的14847元下降了6.6%，这个指标是每个月都在下降，稳中有降的态势非常明显。链家地产首席分析师张月认为，在金融贷款和其他融资渠道收紧的情况下，开发商越来越依赖于项目回笼资金，通过降价来获取更多资金的程度加深，限购政策周期内，北京楼市将迎来阶段性的买方市场。

　　 那么房价是真的降了吗？在北京，很难让人感受到降价的气息。随着“金九银十”传统销售季的到来，更多的楼盘加入到高调打折的行列，但许多降价宣传只是吸引眼球的噱头。具体到买房时如何才算降价，能否买到降价的房，这些问题依旧由开发商说了算。

　　 有业内人士指出，开发商为了卖房，天天喊抄底，其实他们自己也不知道底在哪里。真正以降价换销量的项目无非有两种，要么是成交价格低于前一期，要么就是低于周边的在售项目。开发商在选择降价策略时就是选择了一把双刃剑。若定价低于上一期，则极可能面临老业主维权；低于周边在售价格，又可能被同行指责。因此，一些楼盘采用“假摔”的方式降价，吸引购房人的同时，对前期业主也能有很好的解释。

　　 正如中国房地产评论人洪维戏谀当前房地产现状时所言，三五人高台跳水是自娱自乐，成群结队的高台跳水是运动会。人气高涨的运动会才能名利双收，利益最大化。那么，九月底十月初就是开闸放水的最好时机。而对于购房者来说，最响亮的“号外”是“金九银十”中国召开房价高台跳水的运动会，则是参与其中的机会到了。