600亿房地产基金蹑步前行 兑付风险前置卢先兵;王书展

　　本报记者 卢先兵

　　实习记者 王书展 深圳报道

　　多条“输血”管道遇阻的艰难情势下，房地产基金或在较长时间内成为开发商融资的主流。

　　“民间高利贷流入房地产的估计达几千亿，与其天天小心防范，不如通过房地产基金投资给开发商。目前的收益率是20%-30%。”中欧国际工商管理学院近日在深圳主办的房地产业高峰论坛间隙，中城联盟投资基金董事总经理路林对记者表示。迄今，该公司房地产基金余额40亿元，而自此业务开展以来，投资总量已达100亿元。

　　城市商业银行资金清算中心王世豪上周日在上海交通大学地产金融论坛称，银行给予房地产业的各类贷款已高达20万亿元，今后不太可能再给开发商放贷，开发商融资渠道从此改变。

　　清科研究中心提供给本报的统计数据显示，今年1-8月，共有12只可投资于中国的私募房地产基金完成募集，募资总额为12.77亿美元（合人民币82亿元）。其中，人民币私募房地产基金11只，募资8.77亿美元，外币基金1只，募资4亿美元。

　　市场突进，风险亦在累积。路林表示，房地产信托已出现兑付风险，房地产基金目前尚未出现，但兑付也是风险点之一。为此，各基金公司采取的通常做法是三层“保险”：拥有股权及股权质押、母公司担保和资产处置与战略合作方一直从事再开发处置。

　　开发融资格局生变

　　近期部分银行私人银行部关闭房地产基金募资通道，将令市场承受压力。

　　国内开发商躺着吃银行低息资金，高杠杆融资获利的时代或将一去不复返。

　　王世豪表示，银行投放房地产的贷款已超20万亿，其中，开发贷款6万亿，住房按揭贷款6万亿，土地储备贷款5万亿，经营性物业贷款3万亿-4万亿。这20万亿在目前银行业50万亿贷款中占比已足够大。

　　建设部政策研究中心副主任秦虹表示，2010年的房地产投资是2001年的7.6倍，全产业链对银行贷款资金依赖度约70%，未来货币政策预期将缩紧，开发商融资应转型，“过去注重间接融资和债权融资，今后必须关注直接融资与股权融资”。

　　从目前政策看，房地产基金除按合伙企业法运作，没有更多的监管限制，这给此细分市场带来潜在增长空间。

　　清科研究中心的统计显示，房地产基金的募集活跃度自2010年起开始回升，全年共有10只基金募集到位18.59亿美元，去年底总量为500亿元。今年继续突进，1-8月12.77亿美元的募集量相当于去年全年的70%，总量近600亿元。

　　但路林表示，这一数量或许有水分，不少房地产基金号称给予房地产的投资实质上处于“承诺状态”。

　　“缺钱的主要是资本金不足的房地产企业和扩张性企业，大部分是银行融资零增长，IPO、增发、公司债、可转债等途径都筹不到钱。”路林说。

　　不过，业内人士透露，近期部分银行私人银行部关闭房地产基金募资通道，将令市场承受压力。去年底房地产基金500亿规模中，200亿是通过私人银行募集而来。

　　“此前我们‘两条腿’走路募资，一是自给自足募集，二是通过私人银行。我们曾在3月份与招行私人银行部合作发了8亿元的房地产基金，此后就合作少了。”路林称。

　　风险处理前置

　　房地产信托已有部分项目出现兑付风险，这亦给房地产基金敲响警钟。

　　国家统计局18日公布的数据显示，8月份全国70个大中城市，新建商品住宅价格下降或持平城市共46个，与7月相比增加15个。其中，北京、上海、广州、深圳等一线城市新房价格连续两个月停涨持平。

　　房地产市场下行风险对房地产基金也造成一定压力。

　　路林对记者称，国内现在做房地产基金的有三类管理人。一是开发商，二是做资本市场的传统PE，还有就是如中诚联盟一样的第三方。

　　目前，房地产信托已有部分项目出现兑付风险，这亦给房地产基金敲响警钟。路林认为，基金风险控制的关键之一在于前端筛选项目，其戏言“没有一尺厚资料的项目不做”。

　　他表示，中诚联盟基金筛选项目，首先会选择有成长性的市场，比如目前三亚的项目绝对不敢投。

　　其次，看合作的开发商，只跟好的母公司或背景公司合作，比如乌鲁木齐有市场前景很好的项目，但没有很好的操盘手，就会放弃。目前其是从中诚联盟内的59个开发商中筛选项目。

　　第三，考察拟投开发商的项目是否是其优势产品。

　　路林告诉记者，基金的退出期限一般是3-5年，房地产市场下行，可能出现5年到期不能兑付的风险，或成为烂尾楼，发生流动性危机。

　　“我们有一个项目，成立了合资公司，股权、债权都进去，同股、同权、同债进去以后，这个项目没有拿到，怎么办？一种是按照约定条件退出去，还有一种是资产置换，要有战略合作的第三方大企业进来，我们一起进行再开发处置。”他说。

　　或许是为了降低风险，目前国内房地产基金的期限相对较短。清科研究中心分析师傅喆对记者称，相较普通私募股权投资基金，目前我国私募房地产基金多为“项目基金”，即具备一定项目储备后再募集资金，投资期也相对较短，2-3年。