邓聿文：降价，是房企的一条出路

　　邓聿文

　　 房地产市场的调控，本质上就是一个比耐心的过程。也就是，在消费者和房企之间，看谁能够熬到最后，谁到最后关头还能挺住，他就是胜利者。这样来看，决定一家房企能不能挺到最后的因素，就看它的资金链。具体来说，是现金流充不充足。

　　 一般来说，房企的融资渠道包括预售款、银行贷款、上市、民间借贷、海外发债、信托融资、建立私募房地产基金等。前几项是传统的融资渠道，在正常年份也是房企的主要资金来源，如预售款一般占到房地产开发资金来源的比重达四成。此外，银行贷款、上市等也是房企重要的资金来源，尤其是上市，还可通过增发、配股等形式进一步融资，而且成本低廉。后几项则是非正常年份房企融资的渠道，因而成本也相对较高。

　　 本轮房地产调控，几乎封死了流向房地产市场的资金渠道。银行贷款不用讲，限贷和利率调整，致使贷款成本大增；房企通过IPO或借壳上市的渠道也已被堵死，上市后的增发、配股和发债都已经被叫停；预售款的口子虽然还在开着，但随着限购的长期化和扩大化，房子买卖的急剧萎缩事实上等于堵死了预售款这条路，鉴于预售款在房企的营业收入中占比较高，一旦成交量长期上不去，对房企现金流的打击将是致命的。因此，房企似乎只有后几条路可走。但在目前资金饥渴的时候，民间借贷的利率实在太高，除非迫不得已，房企不会淌此浑水，剩下的也就只有海外发债、信托融资或者参与私募房地产基金了。然而现在看来，这几条路也正在被堵。例如，日前有传闻称，信托融资较频繁的绿城中国，近日被中国银监会清查，银监会正罕有地调查房地产信托业务。

　　 绿城中期报告显示，截至上半年，集团透过信托贷款共筹集33.24亿元，期内涉及信托贷款偿还则达25.04亿元，负债比率上升31.2个百分点，至163.2%，属行业较高的水平。这么高的信托负债水平，显示在调控加码的背景下房企对单一融资渠道的依赖日益严重，随时有可能爆发资金链断裂的危险，因此其被查传言实在不奇怪。

　　 绿城相对而言还是一家有实力的房企。更多实力不强的中小房企，在这个融资寒冬期，其面临的资金形势之严峻非同一般。今年以来，市场已经曝出几起房企要么因为高借贷其老总玩“失踪”，要么正在建设的楼盘因为无资金而不得不停建的事例。这些情况的出现，是房企资金紧张的一个强烈信号。根据上半年的房企上市公报，124家房产上市公司平均资产负债率为69.73%，比去年同期提高两个多百分点，即使是“招保万金”四大房企，其平均资产负债率也从去年年底的72.37%上升至74.4%，刷新近10年来高点，表明调控正对房企资金形成越来越大的影响。

　　 当然，房企的资金压力不等于其倒闭潮马上就要到来。首先，因为房地产行业本是一个资金密集性行业，即使在正常年份，其负债比率比起其他行业来也要高；其次，房企的高负债有一部分是“虚”的，是由计算方式造成的，如对预售款，在房子没卖出前表现为负债，一旦卖出则变成企业的收入，扣除这部分，房企的负债率将会在现有基础上大大降低，此外，对土地的预付款，也是分年给政府的，这也会减轻企业的还款压力；第三，由于前几年的房地产市场景气，企业通过卖房回笼的的资金储备比较充足。这也就是房企虽然负债率很高，但还能扛住不降价的原因所在。

　　 其实，衡量房企资金紧张状况的一个更贴切指标是现金流，只要现金流不出现问题，再高的负债率都不怕。从现金流来看，虽然多数房企也都显示出不妙的一面，遭遇到了负的现金流，可如万科这样大的房企，至少上半年现金流还很充足。考虑到这些情况，假如限购进一步深入，房地产市场的交投进一步清淡，不排除一些或者多数中小房企会陷入资金链断裂的危机，从而最终倒闭，但少数大的房地产企业，尤其是具有雄厚资金背景的央企房企，是不可能出现资金链问题的，更不用讲倒闭。

　　 退一步，极端点说，假如因为某种原因，个别大房地产公司倒闭，又会给市场和中国经济带来什么？我的看法是，不必忧虑。原因在于，中国的房地产市场集中度很低。从今年上半年的情况看，全国前十大房企销售金额在全国占比仅为13.5%，“龙头”房企万科占市场总额的比例也不到6%，与美国前十大房企占据全国27%的市场份额，我国房地产的行业集中度还很低。因此，即使个别大房企出现问题，也不会对市场造成明显的影响。当然，这里存在这样一种可能，如果某家大房企出现问题，表明房地产市场进一步恶化，即使没出现全行业倒闭潮，也离这一步不会太远。而鉴于房地产的产业关联度之高和产业延伸之广，一旦出现此种情形，对中国经济无疑会是一个沉重打击。

　　 坦率而言，这种情形真的出现，中国经济可能确实要经历几年的阵痛，但长期来看，会消化这种影响从而使经济更加健康。因为中国经济只有摆脱房地产的 “挟持”，才能真正得以转变发展方式，推进产业结构升级。

　　 当然，对我们来说，最好是不要出现这种情况，即使出现，也使这个必要的代价成本尽量少点。如此，就只有降价一条道可行，但这关乎房企、政府和消费者的三方博弈。从目前各方面的信息看，房企最后被迫选择降价的可能性越来越高。