绿城百亿信托融资被调查风波 更多房企将被排查

　　张晓玲 郑智 荆宝洁 张力

　　绿城中国（HK.3900）资金链再受市场关注。

　　本报记者9月22日从多家信托机构处证实，银监会已于近日下文通知调查所有与绿城有关信托融资详细情况，并要求各家信托机构于本月底前将有关情况上报。

　　银监会的通知是发给各银监局信托监管相关处室，以及银监会直管的信托公司的。通知要求各家信托公司填写《信托公司与绿城集团及关联企业开展房地产信托业务调查表》，并根据项目运行情况注明风险判断意见。在信托公司上报的调查表上，各银监局信托监管处室还须加注风险判断意见。

　　此消息传出后，22日绿城中国股价跌16.23%，报收4.49港元。由于市场忧虑中国将限制房地产业融资渠道，当日港股各地产公司股价也纷纷下跌。

　　针对市场恐慌，绿城中国22日上午通过其官方微博(http://weibo.com)发布声明称，公司没有收到任何监管部门的调查通知，目前开展的信托业务均符合规定，资金财务状况稳健。

　　本报记者22日晚些时候联系到监管当局一位知情人士。该人士称，银监会发此通知的起因，是注意到媒体对绿城集团的相关报道，而并非已经确定绿城集团存在偿债风险。

　　“只是调查了解情况，而且这类调查了解也不是只针对绿城一家。”上述银监人士说，“市场过度解读了这一行为。”

　　但在房地产调控紧逼之下，市场对高负债房企风险的担忧恐难消除。2011年中报显示，绿城中国截至今年6月30日的净资本负债比率达163%，较2010年12月31日上升31个百分点，居内地上市房企之首。

　　“调查绿城不是终点，接下来更多公司会被纳入清查范围。”一位接近银监会的人士称，当前以信托作为资金主要来源的房地产行业，可能将面临更大的资金压力。

　　“未确定绿城存在偿债风险”

　　记者根据绿城中报及多家信托机构相关房地产信托计划统计，绿城在2010年历经6次信托融资，共筹资31.5亿元，主要涉及中泰、上国投、中诚、中融和、平安、中海、山东国际信托。今年1-8月，华融、中泰和北京国际信托又相继和绿城合作成立了三款产品，募集金额分别为3亿、2.57亿和20亿，共计25.57亿元。

　　综合统计，目前与绿城有关的信托机构有11家，共发起15款信托产品，已融资近百亿。据本报了解，这些机构均收到了银监会下发的调查通知。

　　“目前我们投的项目运作正常，兑付没有问题。”中海·绿城1号房地产信托有关人士对记者表示，银监会此次发文，主要是警示风险，收集绿城信托的全面资料，以便防范银行及相关金融机构风险，不代表绿城已经出了问题。

　　据这位人士介绍，中海·绿城1号信托投资绿城杭州蓝色钱江及无锡玉兰花园两个项目，2009年4月进入，2012年4月退出，目前蓝色钱江已销售约70%。

　　中海信托与绿城协议内容显示，如果绿城发生重大不利事件，将以1元代价向中海信托出售其抵押的杭州项目公司和无锡项目公司的所有剩余权益。

　　上述人士判断，无论如何，绿城今年到明年年初不会破产，只要在这个时间段内不破产，其信托投资收益便有保障。

　　“我相信未来有人接盘。”这位人士表示，绿城策略比较激进，受限购影响较大。但其进入绿城项目比较早，放贷时间也早，因此风险相对较小。而那些放贷时间较晚的信托投资人，可能风险会更大。

　　销售锐减引发监管层担忧

　　接近银监会的人士表示，房地产销售锐减引发对相关银行资产的担忧，是调查绿城信托产品的最大原因。

　　绿城董事长宋卫平之前曾对本报记者表示，高负债不是问题，只是财务报表上的数字，缴清了土地款的土地也会被计入负债中。绿城最大的风险在于土地能否顺利变现。

　　但今年以来，绿城销售状况堪忧。1-8月份，绿城累计销售金额约248亿元 （包括25亿元的协议销售），其中归属绿城的权益金额仅约160亿，按年减少16%。

　　8月份，绿城11个项目在售，总推盘面积约15万平方米，总成交面积约4.89万平方米，仅录得合同销售额23亿元，环比基本持平，同比下跌32%。

　　8月29日中期业绩会上，绿城行政总裁寿柏年表示，公司产品单价、总价偏高，受限购影响很大，销售受阻，完成全年销售目标550亿有困难。

　　中金公司分析师白宏炜认为，绿城中国的项目大部分分布在长三角地区，是宏观调控的“重灾区”。7、8月份，绿城在杭州翡翠城、西溪诚园、明月江南等项目推出小幅优惠措施，但收效不大。

　　申银万国房地产业分析师李红认为，如果销售进一步萎缩，绿城可能会通过出售项目股权来回笼资金。

　　“会有更多公司被调查”

　　多位业内人士将绿城此次被查视为房企资金链危机的先兆。

　　2011年1-8月，内地共发行2000亿元的房地产信托，这一规模已超过2010年全年的房地产信托计划。上半年，万科信托融资的平均加权成本为14%。

　　“这个成本已经很低了。多数房企如中航地产的信托融资成本远超这个数字。”深圳一家信托公司负责人对本报记者说。

　　公开数据显示，大型房企核心业务利润率从15％~37％不等，如恒大15％，万科16％，保利19％，稍高的雅居乐22％，中海26％。而华智咨询最新的研究报告显示，目前房地产信托融资成本已上升到20%左右。“有些高达30%以上。”北京一家私募基金人士向记者透露，随着市场销售低迷，信托兑付风险急速聚集。

　　对于通过信托渠道融资的房企来说，除了给予投资人产品预期收益外，还要付出至少3%以上的成本。这将超过其核心利润，从而无法兑付投资人收益，或导致资金链断裂和项目烂尾。

　　融资成本高昂，而房企销售却持续低迷，中原监测数据显示，8月份十大标杆房企中，保利、富力、万科等7家开发商的销售金额与去年同期相比出现下滑，保利、绿城等5家开发商销售面积较去年同期有所减少。

　　而在即将过去的9月份，传统“金九”并未出现。截至9月中旬，中原地产所监测的8大重点城市的新房成交大幅走低，总体环比减少20%。

　　一些大型开发商正在着手清货，准备“度冬”。接近保利地产的投资人士透露，中秋节前后保利北京四盘同开，定价亲民，杭州项目降价，都是为了“抢市场”，卖完后过冬。

　　而一位绿城高层也向本报记者表示，今年市场环境不好，大家资金都紧张。绿城已经在积极寻找其他途径，例如代建的方式，在不增加资产负债率的情况下进行扩张。