地产股领跌拖累人气 龙头房企也需熬冬

　　每经记者 王海慜 王炯业

　　就最新的市场数据看，今年楼市传统意义上的“金九”已不复现，“银十”也犹如画饼。直接反应到盘面上就是，本周以来，无论是A股市场，还是H股市场，地产股都呈暴跌态势。

　　 最近被各大券商普遍看好的“招保万金”等一线地产股也招架不住空头凌厉的攻势，纷纷大跌出位。眼看“步步惊心”的三季度即将过去，今年最后的三个月，已经“伤不起”的地产股将何去何从？本期《每日经济新闻》带您一起来探索。

　　　　周四，地产板块几乎全线溃败。当天，一则关于绿城中国母公司绿城集团被银监会清查其百亿信托融资的信息，使整个市场如同惊弓之鸟，地产股成“重灾区”。调控重剑下地产股原本就脆弱的神经再次受到刺激，在H股市场，绿城中国当日垂直跳水16.23%，并带动A股和港股的地产板块集体下冲。

　　绿城成导火索地产股领跌大盘

　　 本周以来地产股频频大跌。大智慧数据显示，本周一地产股下跌2.91%，周二继续下跌0.13%，周三受到大盘持续大涨的影响，地产股也跟随上涨，然而到了周四地产股再次领跌大盘，气息开始迷茫，周五地产股跳空低开1.51%，最终下跌0.89%。

　　 具体来看，受隔夜欧美股市大跌影响，本周四（9月22日）A股大幅低开，沪指开盘即失守2500点。午后，地产股出现了一轮强力杀跌，“招保万金”四大权重股均出现大跌。

　　 当日大智慧房地产指数暴跌近4%，至3215.20点，创下了去年7月16日以来的新低。即使在21日的反弹行情中，地产板块的涨幅也靠后，总共34个板块排名中排在第28位，嬴弱局面可见一斑。

　　 午后地产股跌幅突然扩大，荣安地产（000517，收盘价5.85元）、珠江实业（600684，收盘价9.80元）跌幅超过7%，四大巨头“招保万金”也招架不住汹涌的抛售，跌幅均超过5%，其中招商地产 （000024，收盘价16.97元）跌6.08%，保利地产（600048，收盘价9.51元）跌6.94%，万科A（000002，收盘价7.40元）跌5.21%，金地集团（600383，收盘价5.26元）跌5.98%。k线图上纷纷露出破位的凶相。其中万科和金地集团已经跌破了坚守一年多的箱底下轨，下行态势不容乐观。

　　 与此同时，当天H股的地产板出现更加猛烈的集体杀跌，惨状不堪入目，绿城中国暴跌16.23%，碧桂园跌11.6%，世茂和恒大均跌逾一成，富力跌8.66%，华润置地跌7.01%，新世界发展下挫5.31%，再创近两年半的新低。

　　 本周地产股累积下跌幅度高达5.46%，而同期上证指数仅下跌2%不到。蒙受了损失的投资者把暴跌的元凶归结于地产股的领跌，那么，地产股究竟多大程度地拖累了近期大盘？

　　 大通证券指出，房地产类股票占沪深300指数权重有限。根据最新数据,目前沪深300指数中房地产类指数权重为6.38%，远不及金融类的28.31%，而有色、采掘、机械设备所占权重也超过房地产，因此,大通证券认为房地产类股票对于指数的影响有限,更多的影响在于对人气的拖累。

　　多因素掣肘基本面恶化是主因

　　 为何地产股近期屡屡下跌，如果说绿城是导火索，那么，导火索背后又是什么呢？

　　 在牛市时，股市的运行常常会脱离基本面，但在行情不好的时候，基本面的恶化却会直接影响到相关板块的运行，房地产板块就是这样的典型，近期的业绩不好，再加上存货高企、销售低迷、流动性不断收紧，影响了房地产公司的业绩预计，市场进而直接把这样的预期反应到盘面上来。

　　 “到目前为止，通胀压力依然存在，预计整体货币政策不太可能得到全面放松，下半年剩下的时间里，房地产行业可能会面临存货消化不畅，资金回笼放缓的问题。”一位行业分析师告诉记者。

　　 自去年9月底的5道金牌令箭之后，政府掌控的房地产调控之弦就始终没有松懈过。今年上半年，受限购、限贷等相关政策影响，全国房地产市场普遍低迷，这一点从二季度的存货数据就可见端倪。

　　 据Wind数据统计，二季度两市136家房地产公司的总存货较一季度增长，突破万亿元大关，达1.07万亿元，为近4年来最高水平。其中，最引人关注的“招保万金”四大巨头，今年二季度的存货数据高达1713.66亿元、1392.57亿元、605.90亿元、444.70亿元，同比分别增长53.65%、48.48%、33.57%、34.56%。同时《每日经济新闻》记者发现，这四大房企二季度存货量也出现了环比的较大幅度增长。

　　 与存货量再创新高相对应的是，二季度房企的业绩显得力不从心。据不完全统计，约四成房企净利润同比出现不同程度下滑，超两成房企净利润出现亏损。而上市房企整体的营业收入增速仅为8.54%，较2010年30.16%的增速有较大的下滑，甚至低于2008年金融危机时的12.37%。净利润增长同样不容乐观，增速仅为14.19%。

　　 对此，上述行业分析师向《每日经济新闻》记者表示，从上半年楼市调控政策及楼市反应来看，市场调控和房价调整仍将是下半年的楼市主题，政府调控楼市的态度依然坚决，预计将有更多的二三线城市被纳入限购政策范围内。中金公司坦言，“房价不调则政策难松。”

　　 存货的高涨也从侧面反映了地产销售并不理想。根据中原监测数据显示，8月份十大房企中，保利、富力、万科等7家开发商的销售金额与去年同期相比出现下滑，保利、绿城等5家开发商销售面积较去年同期有所减少。即将过去的9月份，传统的“金九”只是传说。9月中旬，中原地产监测的8大城市的新房成交大幅走低，总体环比减少达20%。

　　 同时，中信证券数据显示，上周一手房交易同比下降40%，深圳、上海等重点城市下降较多，“我们认为销售速度和房价的颓势还会持续”。

　　 而造成上述销售不佳，存货大量沉淀的主要原因还是因为宏观政策的紧缩。一位私募研究员坦言：“更令人担忧的是，资本密集型的房地产业视为存续命脉的流动性正在遭遇前所未有的‘旱情’。”

　　 据最新公布的数据，中行、建行、工行及农行9月前15天存款，较8月底大减约4200亿元，出现较大负增长。存款缺口严重影响贷款，同期四大国有行贷款仅增约870亿元。

　　 既然从银行贷不到钱，转投信托也是房企的应变之举。近年以来，多数信托公司的房地产信托业务规模增长迅猛。根据中国信托业协会的数据显示，仅在今年上半年，新增的房地产信托资产规模就高达2000亿元，已超过2010年全年的房地产信托计划。宏观调控当头，使部分房地产信托产品出现无法如期兑付的风险，致使银监会对房地产信托的监管不得不升级。

　　 有业内人士认为，银监会此次对绿城的房地产信托调查，比紧缩政策更直接，顶在地产商头上的紧箍咒仍没有放松迹象。

　　 另外，尽管时有政策调整的传闻出现，但远水解不了近渴。二季报显示，“招保万金”中，除了万科A经营现金流净额为正值，其余三家均为负值，分别为-82.64亿元、-51.38亿元、-30.25亿元，其中金地和保利现金流出现环比大幅缩水。业内预计，今年下半年，尤其是资金面相对较紧的四季度，在宏观调控和楼市低迷的双重钳制下，各路房企的现金流干渴症依然会不会有效好转。

　　市场恐慌不计成本抛售逢低增持龙头股

　　 显然，各种因素让房地产股票持续下跌，投资者看不到未来房地产发展的美好前景，自然会选择抛售。

　　 黯淡的前景使地产股的下跌显得颇为悲壮。虽然从权重上看，占沪深300指数6.38%权重的地产板块的沉沦还不足以给大盘带来致命的打击，但地产板块走势明显弱于大盘，处于领跌的窘况却是不争的事实。在龙头股纷纷破位的情况下，地产股的底究竟在哪里？

　　 “预计年内房地产市场仍难以回暖。”中邮证券指出，“目前企业资金来源渠道变得单一，融资渠道不畅仅能依靠经营性现金流入，但目前经营性现金流又普遍不济，所以房企未来的经营形势将受到一定程度制约。”

　　 中信证券分析师陈聪认为，房地产板块的估值处于极低的状态，全市场超过200亿元市值的地产股已不到10只，相信未来因为销售不好地产股仍有震荡，但估值向上修复的力量是主要的。

　　 广发证券近期发布研报称，9月来两周冷清的成交数据基本宣告“金九”不再，“未来行业可能还要继续下行，地产股向上的催化剂也难预先获得。”

　　 长城证券分析师刘昆则认为，目前房价已进入下降通道，“过去的统计数据显示，楼市成交更多地取决于宏观经济、政策环境及市场情绪，季节性因素并不明显。考虑到2010年9、10月份成交放量的因素,三季度同比上升的可能性不大。”

　　 虽然各大机构对地产股下阶段的基本面均表示看淡，但希望尚未完全泯灭，“地产股已经因为政策长期打压而率先调整，也会因为政策正常化享受估值修复的好处。”陈聪这样表示。

　　 广发证券的看法是，当前市场氛围极度恐慌，“诸如万科A、保利地产这样销售增长确定、业绩增长确定的行业龙头‘好公司’也出现大幅下跌，说明市场恐慌气氛严重，不计品种抛售。或许，这意味着地产股已经处在下跌的最后一阶段。”

　　 上海一位私募基金经理接受记者采访时则直言，“银根本来就紧，限购、限贷又使地产商的现金流拮据得厉害，而现在房地产信托这一新渠道又要被严管，融资成本想不推高也难。而且房价下降的压力也越来越明显，买房者买涨不买跌，地产商的进项肯定要受影响。里外夹击，地产股怎么能好呢？”

　　 《每日经济新闻》记者发现，在多篇研报中，分析师普遍建议投资者“逢低增持高周转龙头地产股。”诸如广发证券指出，“对于万科A、保利地产这样销售增长确定、业绩增长确定的行业龙头，大跌反而为这类‘好公司’提供了较好的买入机会。”

　　 有分析人士指出，以目前的市场成交量水平，根本不可能支撑地产板块持续走好，社保基金对地产板块的增持，主要是因为该板块的低估值具有长线投资的价值，至于短线能否走强，与社保基金增持没有必然联系。“总体来看，地产股能否复苏，关键着眼点还是在政策变动上。政策不变而量价低迷，地产股很可能还是难有良好的表现。”