限购下的楼市冬天是否来临？

　　

　　关注行业态势，引领产业航标。大家好，欢迎收看本期的《新行标》。限购、限贷等词汇，现在成了中国楼市最受关注的词语，对于购房者来说，无疑是好消息，国家统计局18日公布的数据显示，70个大中城市8月环比价格下降的城市有16个，持平的有30个。这些数据显示，房价坚冰正在进一步消融，各地的房价起了怎样的变化，有没有下降？我们的记者先跟拍了一位北京的普通购房者。

　　北京购房者观望楼市

　　据统计，8月北京新房住宅签约均价为21689元/平方米，相比7月的22235元/平方米下跌2.5%，北京房地产交易管理网8月31日发布统计数据显示，8月1日至30日，北京新房住宅签约套数为5261套。

　　北京中原房地产经纪有限公司 投资顾问部 总经理 张坤昱：还是比较明显地能够看的出，就是限购之后对整个市场的成交还是起到了比较大的抑制的作用。

　　随着楼市调控政策的密集出台，确实出现了不少打折降价促销的楼盘。但大部分都是在郊区，在城区，新房价格依然是居高不下。

　　北京中原房地产经纪有限公司 投资顾问部 总经理 张坤昱：新房的这个价格，（北京）五环四环新房很少，更多的新房是指像房山啊，大兴啊，顺义这些地方，那么尤其是在前两年土地成交比较活跃的房山和大兴，甚至通州这些区域，那么我们判断这个价格，还会有下行的一定空间。

　　

　　现象一：限购后 台州楼市成交量骤降

　　就在北京房价出现松动之时，8月25日，台州，这个二线城市的楼市限购又引起了全国的关注，那么，一个月来，当地的房地产市场在限购前后又有怎样的变化呢？

　　现象二：限购后 主要城市楼市成交量锐减

　　那么全国范围内主要城市楼市情况又是怎样的呢？

　　北京中原房地产经纪有限公司 投资顾问部 总经理 张坤昱：监测的七大重点城市，比如说像北京、上海、广州、重庆、成都还有杭州，那么这些城市呢就是说新政之后呢，就是它的这个情况就是与历史水平比较的话，今年上半年的新增供给比2010年同比减少4%，那如果跟去年（成交量）上半年比较的话应该减少了35%，这个量也是非常明显的。如果（成交量）跟08年的高位比较的话，可能下降的幅度更大一些。应该是近三年以来的最低的这么一个水平。

　　现象三：限购后 全国楼市价格出现松动

　　按照统计局8月份新建商品住宅（不含保障性住房）的最新数据显示，70个大中城市中，价格下降的城市有16个，持平的城市有30个。与7月份相比，8月份环比价格下降和持平的城市增加了15个。环比价格上涨的城市中，涨幅均未超过0.4%，涨幅比7月份缩小的城市有8个。

　　中国指数研究院研究副总监 何田:这都是去年以来下跌城市最多的一个月，而且70个城市或者100个城市吧，它平均的涨幅都在0.1%以下，总体来讲房价的涨幅得到控制。

　　与新楼盘出现的降价潮相比，二手房市场则呈现不同的特点。根据中原地产统计，8月份六大城市的二手住宅成交量合计约300万平方米，环比上月回落14%，是近14个月（除春节外）以来的最低值，但是在成交价格方面，以北京为例，却没有像新楼盘那样出现大幅下降。

　　中国指数研究院研究副总监何田:北京二手房指数根据还是小幅上涨的，每个月0.5，多的时候1%。因为更多的二手房都在五环以内，而且很多小业主，他是不愿意降价的，不会像开发商，更多的项目债务以外，竞争本来就是相对激烈，二手房相对比较平稳一些，并没有出现下跌吧。

　　同时，记者发现，与成交量下降相对应的是各大城市库存量的急剧上升。截至8月30日，北京住宅库存总套数为10.9万套，这一数字刷新了自2009年8月11日之后两年来的最高值。

　　北京链家房地产经纪有限公司 市场研究部 经理 张月：（以往）库存尽管高，但我每个月商品房成交都能在一万五、二万这样的套数，现在只能（成交）在四五千，所以现在是高库存，低消化这样一个情况吧。

　　为何坚挺的房价出现了松动迹象，业内人士分析，主要是房企资金链日趋紧张所致。

　　严厉调控致使房企资金链紧张

　　据记者了解，成交量的萎缩，导致房企资金链紧张，同时银根收紧趋势愈发明显。

　　北京大学房地产金融研究中心主任 冯科:中报显示，整个上市的房产公司的平均的资产负债率高于去年的平均的资产负债率，第二方面的上市的房产公司的每股现金流在下降的趋势，体现出调控状态下的财务困境。

　　除了资金链紧张之外，还有个值得关注的现象，就是上市房企的负债率明显高于往年，而未上市的房企资金情况如何呢？大、中、小型房地产企业，哪类企业最难过冬呢？

　　拿地多的房企 资金压力大

　　北京大学房地产金融研究中心主任 冯科:我想对那种，在前一阶段拿土地比较多，现在存货，或在建工程比较多的企业是比较困难的，特别是准备在香港上市，跟国际投行有对赌协议，希望业绩能够30%，50%增长的企业，它是比较痛苦，比较困难的。

　　中国指数研究院研究副总监何田:主要还是一些中型的企业，如果是规模特别小的，过去它拿地比较少，所以它的负债水平不会很高，最重要的还是一些中型的企业，进入城市的数量不会很多，三五个城市，现在限购范围在全国已经40多个城市了，如果你城市的布局非常少，然后又不是上市公司，你的销售业绩相对差一些，过去几年都些拿地的话，这种企业受到影响是比较大的。

　　资金短缺 8月房企并购潮起

　　在价量齐跌、资金短缺的重压之下，不少房地产企业生存困难，于是并购成了房企寻找出路的选择。纵观整个房地产行业，7月以来，内地房企并购案剧增，企业兼并潮似乎愈演愈烈。数据显示，今年8月，共有6家央企”叫卖“房地产业务，而8月份发生的规模房企的股权变动更是高达18起，累计交易总价值高达53.3亿，刷新了自2008年以来的交易纪录。

　　经济学家 北大经济学院教授 房西苑：资本运营实际就是企业的并购大潮已经迫在眉睫了，也就是叫大鱼吃小鱼的年代要开始了。

　　房企加速转变运营模式

　　与房企并购俱增相对应的是，更多的地产商开始加速转变运营模式的步伐，将资金与项目中心从普通商品住宅转向其他类型项目，如商业地产、保障性住房、旅游地产甚至新兴的养老房产，以此抵御商品房销售严冬。

　　北京大学房地产金融研究中心主任 冯科:另外一部分房企，也涉及了其他类型的产品，比如，住宅是限购的，商铺、公寓，还有一些工业地产，这些不属于限购的范围，他们是做一些专项的产品，也能够通过产品的销售，形成丰裕的现金流，保持持续经营。

　　

　　

　　随着”金九银十“传统旺季的到来，近期开发商推盘量整体放大，但由于实际降价幅度有限，楼市观望情绪浓厚。加上库存压力不断上升，信贷紧缩等负面因素叠加，从供需角度看，开发商需要以价换量来保证正常运转，未来楼市实际降价将更为显现，今年的楼市能否实现逆市”金九银十“还需要打一个问号。

　　楼市预测：是”金九银十“还是”铜九铁十“？

　　中国指数研究院研究副总监何田:金九银十的比往年有几个不一样的，第一个不一样的地方在供应量，供应量相对于前及年有一定的增长，更多的开发企业会选择，选择加快推盘。第二个情况从价格上来讲，更多的企业也会选择适度调整他们的价格，特别是，新入市的项目大概都会跟原来持平，或者有所下调，价格方面。总体来讲就是说，我们觉得今年在几个方面，都具有金九银十成交量相对于以前有所增长的很重要的基础，但是我觉得在这种大环境下，可能符合购买资格的人相对比较少，所以大幅的上升不太可能的，可能相对于之前的7月和8月应该环比有所增长。

　　北京限购已经初见成效，而二三线城市限购也暗潮涌动，有专家认为，目前的限购政策已经足够严厉，对市场的作用已经十分明显。

　　限购措施已足够严厉 或将逐渐松动

　　北京大学房地产金融研究中心主任 冯科：我觉得政策已经够严厉了，现在我们面临欧债危机，如果我们出口不行的话，中国又要拉动就业，和其他行业可能又要重新依赖房地产。那么我们可能面临一个缓慢的渐进式的方式，但是这不是急促的，所以就不像08、09年那样突然放松，他是一个渐进的边观察，边进行。我想从紧的政策的角度来看，他已经到了尽头。

　　中国房地产调控不会放松 冬天刚到不久

　　但也有专家持不同意见，经济学家叶檀近日表示，她认为”除非全球经济再次崩溃，否则中国政策还将收紧，为第一轮量化宽松政策风险敞口买单. 放松房地产调控，都是不通中国现实之论，对房企来说，冬天刚到不久离春天远着呢。“

　　观望与博弈，房价会否下行？

　　房企资金链的困境引发了各地新近楼盘的降价风潮，有人不禁预测，中国房地产市场拐点是否已经来到？在政府、开发商与消费者各方的观望和博弈中，房价将持续下行还是保持坚挺？

　　房价不是神话，有涨就有跌

　　经济学家 北大经济学院教授房西苑：我在美国都见过3次了，房价垮，中国人不相信，因为中国人没见过，没见过老虎咬人他就不相信老虎会咬人。房地产要崩盘，其实中国发生过一回，在海南90年代中期的时候房价垮到5分之1，一直到海南岛的旅游岛之前，海南的房价都没有超过当年的最高点。房地产一旦垮下去就收不住了，人们会有一个预期。比如说当你垮到8000的时候别人会想等等说不定会到7000，所以他们就一个劲的持币等待，那个就没谱了。

　　开发商或为试探性降价

　　当然，也有另一方意见认为”尽管形势严峻，但外界也不宜低估开发商的抗压能力。许多大开发商均价下降或许多为试探性降价，是”假摔“还是”真降“？目前还要打一个问号。那么，当下严峻的宏观形势到底对哪一类房企影响较大呢？

　　北京大学房地产金融研究中心主任 冯科：对于普通用的购房者来说的话，我们预估了一下，全年的总需求大概是2.7亿套。但是我们现在有效的供给大概是1.5-1.6亿套，实际上真实能供给只有1.1亿套，就是说，收紧房地产这种政策，收紧银根，其结果就是减少供给，如果在需求不变化的情况下，减少供给的话，就酝酿着更大的涨价。

　　各方观点的争论不休体现了目前楼市的困局。总体来看，尽管目前主要城市房价依然坚挺，但是局部区域房价松动的现象十分明显，就在开发商高举所谓降价大旗、中介机构大喊”新房二手房倒挂、抄底时刻即将来临“之时，老百姓最关心的莫过于，究竟何时购房比较合适？

　　何时是购房良机？

　　中国指数研究院研究副总监何田:我们认为在政府政策的抑制的情况下，已经出现了企业价格的调整，所以我觉得在新房市场，四季度或明年上半年是一个能够出现更多性价比比较高的产品的机会。

　　北京大学房地产金融研究中心主任 冯科:在这种情况下我觉得在这个2011年国庆以后，到2012年这个国庆之前，这一段时间，对于刚需的购买者来讲如果他有资格买的话，应该是一个恰当的机会。

　　房价是升还是降，业内人士各执一词，但不可否认，目前房地产调控的效果还是开始显现。要想让房价回归合理区间，不但需要政策的持续性，还需要各级政府能够配合中央政策，调整方向，减少地方经济对于房地产的依赖性，让中央的调控政策落到实处。而房地产企业要度过这个冬天，在资金链紧张的情况下，薄利多销、快速周转可能是取得逆市增长的主要策略。