太古地产详解 “英式慢逻辑”

　　荆宝洁

　　

　　太古地产详解 “英式慢逻辑”

　　

　　 本报记者 荆宝洁 北京报道

　　 距离太古地产常务总裁白德利（Guy Bradley）第一次来中国已经过去22年的时间。与中国日新月异的巨变相比，这家拥有着近200年历史的英国企业，在中国显得步履缓慢。成立于1972年的太古地产，目前在中国内地的项目只有5个。

　　 9月23日，在广州太古汇正式开业前夕，白德利在接受本报记者专访承认，太古从来不是一家注重规模和速度的公司。

　　 太古地产早于1977年6月就已在香港上市，1984年资本市场低迷时，被母公司私有化，成为太古集团的全资附属公司。2009年11月2日，太古股份宣布将分拆旗下的地产子公司，首次公开募股并在香港上市。

　　 2010年5月2日，太古地产在香港召开IPO新闻发布会宣布于次日开始招股，拟集资189亿至208亿港元。由于市况恶化，公司随后决定搁置分拆上市计划。

　　 太古地产称将选择合适的时机上市。据白德利透露，太古此次分拆上市安排将采取介绍方式。据了解，介绍方式是在香港上市常见的三种方式之一，指凭已发行并被广泛持有的证券申请上市，该方式不需要在上市时再发行新股。如果太古地产独立上市的安排落实进行，将遵照上市规则第15项应用指引以分拆方式达成。

　　 此次上市为何不进行新的募资？太古地产行政总裁郭鹏表示，公司今年早前已向新加坡基金丰树产业出售香港大型综合商场太古又一城，获得188亿港元资金。太古的负债率由此回到17%的水平，有足够的发展资金，并不需要募资。

　　 太古地产开发项目速度之慢，有时令内地房产开发商匪夷所思。2001年，随着太古在广州设立大陆第一个代表处。当年3月，太古地产与广州日报报业集团签署合作意向书，分别持股55%和45%。翌年10月，该项目被正式定名为“太古汇”，并被收归太古地产旗下，太古股权升至97%。

　　 由于多次修改设计以及在地铁接驳问题上存在分歧，工期一再延误。直到2008年年末，广州地铁公司作出了规划变动，该项目才进入实质性开发阶段。

　　 从拿到项目到项目开业整整过去10年时间，一如太古地产的投资风格。在太古集团五个核心业务部门，“太古的地产业务并没有比其他领域慢。”白德利说。

　　 太古地产17%的资产负债率，与国内开发商普遍70%以上的资产负债率相比，显得十分保守。经历了更长经济周期的外资企业，与国内野心勃勃的地产企业在投资策略上有截然不同的表现。“我们不太着急做太多的项目，做商业地产和关注短期回报的业务不一样，需要很强的资金背景，如果财务不够稳健，是做不了好项目的。” 白德利说。

　　 太古倾向于在一线城市的核心地段拿地。目前太古地产的项目分布于北京、上海、广州、成都。“都是这个城市最好的地段之一”，白德利说，“找这些地段的地不容易，都需要时间，而且好的地皮从来都有不少竞争者。”

　　 和国内企业不同，太古地产从来没有时间表规定一定要在多长时间里做多少项目，“太古来中国快40年，我们很有耐心。”白德利说。他并不认为内地只有5个项目，数量显得很少。“我们很忙的。”他开玩笑说。

　　 对于商业项目来说，建成开业只是开始，还需要不断调整租户组合。物业建成一段时间后，也需要翻修，提升物业品质，使其运营得更好。英国人并不遗憾因为发展速度慢而错过了中国房地产市场最黄金的10年。“在中国还有下一个10年。”

　　 和远洋地产（3377.HK）的合作，一度被外界解读为加速内地业务的策略，但3年时间过去，太古仅和远洋开拓了两个项目。除了在北京将台路项目有合作以外，去年底太古和远洋共同拿下了成都项目。据了解，太古和远洋合作的项目各占50%股权。太古的优势在于商业地产项目的招商、管理和设计。而远洋负责建造，双方的合作分工清晰。

　　 迄今为止，太古在内地还没有进行住宅业务的开发。白德利解释说，和所拿地块的性质有关。太古最早进入香港时，开发了很多住宅物业，如果有合适的机会，也会考虑住宅开发。