宋卫平：绿城绝不会比大部分开发商破产得早

　　绿城集团董事长宋卫平绷着脸，心事重重地看着设计公司给他播放的PPT文档。这是9月27日下午的杭州玫瑰园酒店，十多个小时前，宋卫平结束了16天的北方市场巡视，回到杭州的住所玫瑰园。这位以“足球反黑”著称的地产老板，长时间里在浙江楼市及中国高端住宅领域一骑绝尘，甚至公司规模一度接近万科，居于中国房地产业年销售榜第二，但过去一个月里却为各种调查传言困扰。

　　过去几天，南方周末记者独家专访了宋卫平和绿城集团行政总裁寿柏年，倾听他们对于最近各种传言的解释，以及各种房地产政策的解读。宋卫平声称，经过这次调控以后，他对做高档、中档商品房的积极性大大下降了，但绿城绝不会比大部分开发商破产得早。以下为宋卫平的部分访谈内容。

　　海航收购是个幽默

　　南方周末：银监会调查绿城信托事件传出的时候，您当时在哪？

　　宋卫平：好象是在北京。我不担心。我知道我们的资金一定是在正常的范围内，银监会就是想知道通过信托管道进入房地产的钱，到了一个什么样程度。房地产信托确实是一个问题，万一市场不好，到时候兑付不了，会构成一个社会问题，监管部门要事先做一个了解和把控。

　　而到目前为止，信托融资占到我们总融资规模的20%左右。也就是最近两个月，绿城信托融资成本才升到了14%。以前控制较好，开半年会议时，信托的成本跟银行贷款成本是一样的，10%出头，最近两个月成本上到14%左右，成本再高的信托我们也不敢做，我们的利润很透明的。

　　南方周末：像海航30亿收购绿城的事情，你听到第一反应是什么？

　　宋卫平：我觉得挺好玩的，就没有把它当成一回事，因为写这篇报道的是足球记者。我当时都没有想要就这个问题，去跟媒体做一个说明，两三句话就打发过去了，讲的轻一点呢，人家可能一个幽默，那天可能是另外一个4月1日。

　　南方周末：那在这轮房地产调控和银根紧缩中，绿城的销售和资金是否真遭遇到很大的困难？现在的状况是否近似2008年四季度绿城的状况？

　　宋卫平：目前为止还没有。2008年国庆节怎么过的，我还历历在目。那年到八、九月份的时候，我们就已经拖欠各种款项了。所以各个地方急着出台救市的措施，因为他也不得不救。

　　今年最大的一个前提是全面紧缩的货币政策。就是存款准备金率提高了百分之十几，比以往增加了一倍还多。这里大概有150%的冻结存款不能作为贷款来源。一个数据说是40万亿存款里的15%左右被冻结了，冻结了6万亿的钱。从2008年匆匆忙忙放出来4万个亿，到现在4万亿逐渐回收，再加上银行一来一去温差，这三年经济政策相当于有二三十度的降温，降到了现在的零度。

　　其实各行各业都面临着非常严峻的挑战，贸易企业和生产企业，大企业和中小企业，个人也是一样。房地产行业里有一个很清晰的变化，以往卖房子银行按揭有很高比例，但现在能够准时放下来的按揭非常少。这样开发贷不正常了，客户又失去了按揭的购买力，房企影响极大。我们以往的经验，跟按揭有关的购房占到90%，按揭受限制的话，相当于没有限购政策，购买力理论上就已经下降了50%以上。

　　绿城绝不会倒闭得比大多数人早

　　南方周末：为数不少的地产专家认为，在经历2008年四季度流动性危机后，绿城并没有吸取教训，仍旧追求爆发性的增长，忽略了长期稳定的可持续增长，没有将财务安全放在首位，是否是这样？

　　宋卫平：这个没有办法把控，如果拼命把控住风险的话，就不会有今天的绿城。如果你不尽量多做一些，不尽量把这个队伍做强大，把我们的产品线做丰富，把很多项目做得更多一些，是不会有今天的绿城。如果绿城缩小规模到现在的1/3和1/2可能会比较稳健，但我个人认为，我们没有尽力。

　　我们公司里有一句话叫做走正道、尽人意、听天命，就是你尽力去做。有钱就去买地，不但是自己有钱，可能还和合作伙伴一起凑钱，也用银行和金融机构的钱。对于飞涨的地价，我们开玩笑说过，两年前买一千亩，做完一轮后你发现利润和本金加起来只能够买一百亩，再过四年发觉只能买十亩，做完十亩的时候，发现钱就够一亩地、一分地了，那时候房企就应该关门了，这是非常不合理的。

　　当然，这一轮如果我们比较安全的度过，我们是不是以后也要在手上保留相当的现金流，不要让自己的资金链绷的那么紧，这是另外一个问题。

　　南方周末：2009年您炮轰过万科降价，声称两年内要做到千亿，要向万科看齐。现在这个目标还在吗？

　　宋卫平：有能力的时候就多做一点，没有能力的时候少做一点，环境好的时候多做一点，环境不好的时候，要壮士断臂，也只能壮士断臂了。如果环境再不好，很多企业都倒闭的，我们跟大家一起倒闭，也不丢什么脸，但是你放心，以我们的能力不可能倒闭得比大多数人早，这点能力我们总是有的。

　　为什么我不愿意提降价，因为企业不能贱买自己的产品，这是对经商法则的一种尊重，也是对社会财富，对我们员工，产业链里这些人的劳动和才智的一种尊重，所以不能随随便便就降价，这不是负责任的一种做法。

　　如果真要降价怎么办？理论上我只会针对我的老客户降价。至于新客户也很简单，你找一个老客户写一个介绍信。因为我们的老客户太多了，我们不是一个项目，我们全国有一百多个项目，在杭州我们开发十几年。

　　南方周末：2010年以来的房地产调控，您和您的团队都讨论过哪些版本的新应对方案？您当时想到的最坏的情景是什么？具体方案使用情形如何？

　　宋卫平：我现在还有几条路可以走，努力去做销售，再不行就倒腾些项目，如果项目倒腾不掉，有一个策略是可以用的——但是这个策略最好不要用，那就是全面降价，而且我以前说过，绿城要降价就要降到底，卖完以后我不做房产商了，把存货全部卖光，房子也卖光，土地也卖光，我不要了，以后选一个行业，我们去帮人家做服务，做物业管理。像我们绿城物业公司，每次宏观调控跟他们一点关系都没有，他们一点都不用操心（笑）。

　　但如果现在政策再不放松，到今年年底之内，我们有可能被迫面临项目做一个腾挪的可能，但我不相信那时大家的日子都很宽裕。

　　这个环境下，你去抗争很难

　　南方周末：投资者往往倾向于草率地认定因果关系，有越来越多的人提到2008年的市场动荡——那在当时确实引发了包括中国在内的全球经济危机，投资者担心历史将会重演。就我们公司而言，历史会重演吗？

　　宋卫平：今天的问题，不是我们企业本身健康不健康的问题，是环境的问题。再一个彪形大汉，到冬天还是要穿棉袄的，在夏天也让你穿棉袄，他怎么受得了，所以是一个环境的问题。总结下来还是要再重申，发展是硬道理，大家不应该这么过日子，不应该把企业逼到银行贷款贷不到，要向高利贷借，借了以后再还，然后再借高利贷，总有一天企业家都要跑路的。

　　现在的政策环境下，风险管控再有本事的人，都没有办法了。一般的风险管控我们岂有管不好的道理，但是这种环境又哪里是人可以适应得了。就好比开车，这辆车让高超的人可以开到120码平安到达，很安全，很舒适；但让一个拙劣的驾驶员，一会加油门，一会踩刹车，跌跌撞撞，60码也很难控制。

　　南方周末：会感觉到很累，或者压力很大吗？

　　宋卫平：去年会有，今年就没了，今年为什么没了呢？有人告诉我说，你有这种机会为那么多人做那么多事，是天大的福报。我早一两年以前事情多了会很烦燥，怎么那么多事，干嘛做得那么辛苦。现在比以前好多了，因为自己不认为这是一种苦，就是尽可能把这个事情做好就可以了，所以早两年要卖项目，我心理很不情愿。现在万一形势再不好，我可以从从容容把项目卖掉两三个，我们如果现在手上有一百多个项目，比如做了一小半，有一半还没有动工呢，然后卖掉五个十个，卖掉二十个，就轻松很多。

　　其实，经过2005年，经过2008年，我们很清楚自己在做什么，在五年以前我就把企业定位成商业模式运营的社会公益事业。我们现在签约和将要签约保障系列，估计会超过一千万平方米，我们只收3%的工钱，甚至有的连3%都收不到，有的项目除了人工工资以外，约定好的分文不取。我们用这种姿态去做事，而经过这次调控以后，我们对做高档、中档商品房的积极性大大下降了，我们就变成了建筑公司一样干活就完了。

　　真正的开发商除了大的央企和国企外，我们可能真的没有发展的模式，在这个环境下，你去抗争也是很艰难的，他们可以控制你的钱，也可以控制客户的钱，控制整个社会的钱，而且他这种控制从政策上也不调研，他想控就控。

　　南方周末：您每天会睡多久呢？

　　宋卫平：多的时候六七个小时，少的时候四五个小时，睡一两个小时的也有，睡八九个小时也有，目前这个环境并不构成对生活里一般状态的影响。学历史的人见过多少历史上的波浪起伏。现实生活里经过了2005年、2008年这种工作上所碰到的事情，几乎习以为常，无非是担忧：这样浪费掉了时间，这样不应该有的折腾，对社会、对企业是巨大的破坏和杀伤力。你本来可以做的好好的，像安置房的问题早十年做不就行了。

　　不是说我不感到目前的压力和困难，我是想，凭着自己对社会变化的认识以及努力工作，我们还是有非常大的可能和概率挺过去的。即便退一万步讲，走正道，尽人力，听天命，也就如此罢了。上一页1下一页