北京楼市"银十"开局寒意浓 "拐点"年内或难出现

　　楼市“金九”未现，“银十”开局也充满寒意。房价“拐点”声音渐强，但北京房价“拐点”年内或难出现。

　　虽然北京“十一”期间楼市供应量环比上涨71.6%，但据北京房地产交易管理网数据显示，国庆长假前6天，北京商品房住宅认购套数仅为983套，同比去年同期的1877套，下调幅度更是达到了47.6%。前6天的商品房住宅签约套数为777套，二手房住宅的签约套数为89套，合计仅为866套，相比去年国庆期间的962套下调了10%，与9月份同期相比大幅下跌了62%。

　　北京中原分析认为，国庆期间北京楼市呈现出明显萧条景象，认购数据锐减近半，在惨淡的“金九”以后，“银十”的开端也明显较差，认购数据低迷将影响当月的签约数据。

　　尽管进入10月北京楼市的供量明显增加，但大部分项目的优惠幅度依然延续节前，价格出现松动的楼盘依然停留在远郊局部区域，从全北京市场来看，调控政策未放松，有资格购房群体的绝对数量在不断减少。9月开盘量虽然有所增加，但是成交却未能有所突破，继续在最近三年的谷底徘徊。

　　今年的“金九银十”全国楼市需求低迷，供应量出现高峰。从北京市场看，节日期间北京新增预售证的项目达到了10个，合计供应住宅套数为2257套，节后预期市场供应将继续增加，10月将有31个项目入市。其中有20个项目为纯新盘，在9月供应已经明显上涨的情况下，预计本月供应的31个项目提供的住宅套数将依然会接近万套。郊区项目数量明显占比过大，20个项目为郊区项目，占供应总量的64.5%。

　　以往楼价一旦下调即引发一轮价格反弹。但今年购房者更愿意相信中央一再强调的调控决心，轻微的价格松动很难获得消费者的认可。小幅降价已难获销量，这让很多即将推盘的开发商为定价犯难。

　　业内人士分析，在目前房企能够利用的融资渠道几乎都被政策堵死的情况下，开发商会抓住年内最后一个销售高峰期——“银十”尽量回笼资金，无奈之下只有选择降价冲量。由于北京郊区土地供应集中，最近3年占据八成以上，预计10月份，北京楼市降价的范围将逐渐从远郊区向核心区蔓延，从大户型向中小户型蔓延。五、六环将成为市场供应及签约的主要区域。房价在通州、大兴、房山等区域都有明显下调的可能。最高下调幅度甚至可能超过10%。而五环内因为供应处于绝对稀缺，这使得房价下调幅度不会太大。从近期看，市场购房者信心已经降低到谷底。10月的商品房住宅成交量难以突破5000套，而二手房很可能持续低迷在8000-9000套之间，这样市场总成交量很难突破1.3万套。

　　目前，房价“拐点”的声音渐强。但业内人士认为，北京房价“拐点”年内难现。

　　因为2009年的货币超发以及房价上涨过快，目前开发商的资金情况比2008年相对要好很多。正如房产商潘石屹所言“开发商还穿着棉衣呢，2009年销售三万多个亿，2010年五万多个亿，款还在慢慢回，现在开发商死不了，资金链还不错”。

　　另外，三季度末，虽然北京商品房住宅库存达到了最近两年来的最高点，为112536套，但是这一库存量相比2009年初的14.9万套依然少3.7万套。其库存量尚未达到历史高点。最高点预计可能会在明年一季度左右达到。预计届时库存量可能达到15万套左右。

　　北京中原分析，本轮调控如果能够持续到明年，预计明确的拐点很可能出现在明年3月左右。由于北京五环内供应稀缺，五环外供应集中，价格的调整将呈现城区微调、郊区深跌的局面。但基于货币超发下投资渠道匮乏，房价回调的幅度不会过大。

　　（责任编辑：马常艳）