地价飙升 海南五指山19.12亩抵债土地因财生变

　　每经记者 叶书利 发自北京

　　16年前发生在海南五指山的一桩普通建筑工程款结算纠纷案件，开始时的涉案金额只有近40万元，后因债务人无力还债，法院一纸裁定，将债务人旗下的19.12亩土地判决为以地还债。然而，2004年以来，五指山地价疯狂飙升，到如今，当初的19.12亩土地，如今价值过千万元，在此期间，还债人将以地抵债重新变更为用钱还债，从而引发了一段长达16年仍未了结的马拉松式纠纷。

　　以地抵债

　　 《每日经济新闻》记者获悉，海南省高级人民法院（以下简称海南省高院）近期将对一起19.12亩抵债土地因地价飙升而生变的案件进行宣判。

　　 案件所涉19.12亩抵债土地位于近年来房价飞涨的海南省五指山市海榆南路通什鹿场。

　　 记者调查发现，事情源于16年前一起普通的工程建设项目。

　　 1995年，当事人徐敬承是海南通什万年园林古建艺术工程有限公司 （以下简称万年园林公司）法人兼总经理。当年10月，万年园林公司开始为海南国资委下属的海南鸿腾经济发展总公司（以下简称鸿腾公司）垫资建设五指山市的通什鹿场工程。1996年7月工程竣工后，双方在工程款项结算问题上产生严重分歧。该工程于1996年12月交付使用。后经过多方审计，双方始终不能就工程款结算问题达成一致。

　　 无奈之下，徐敬承一纸诉状将鸿腾公司告上了当时的通什市（通什市于2001年7月更名为五指山市）人民法院。2000年7月，法院判决鸿腾公司支付万年园林公司工程余款及利息共计446558.33元。

　　 鸿腾公司对判决不服，向当时的海南中级人民法院 （后改称海南省第一中级人民法院，以下统称海南中院）提起上诉。2001年2月，海南中院变更原判决为：鸿腾公司支付给万年园林公司工程余款及利息共计478958.33元，并说明该判决为终审判决。但2001年4月，海南省人民检察院对该案提起抗诉，省高院经审理后，于2001年12月判决维持海南中院原判，并说明该判决为终审判决。

　　 判决下达后，因鸿腾公司一直未按照法院判决向万年园林公司支付工程余款及利息。五指山市人民法院于2002年4月裁定，查封鸿腾公司在通什鹿场的46亩土地，并于2004年3月委托拍卖公司对这46亩土地进行整体拍卖。

　　 徐敬承在接受《每日经济新闻》记者采访时称，当时地块拍卖价为45807.96元/亩，由于该土地不规整、价格高等原因，结果流拍。2004年12月，五指山市人民法院作出裁定，将鸿腾公司通什鹿场46亩土地中的19.12亩土地和地上建筑物及其他附着物，价值下降20%后，作为抵偿其欠万年园林公司的工程款本息共计875847.17元。

　　“以地抵债”变“用钱还债”

　　 徐敬承对《每日经济新闻》记者表示，当时五指山市的土地和房地产市场正处在低谷，通什鹿场地块所处地理位置不好，按照当时的市价，19.12亩土地值四五十万元，这与鸿腾公司应赔偿的款项差三四十万。

　　 为此，徐敬承多次向上级法院申诉。2007年8月，海南省高院作出裁定认为，五指山市人民法院“以地抵债”的执行程序和结果并无不当。徐敬承只好接受。

　　 2008年5月，五指山市人民法院给五指山市国土局发函，要求其协助办理涉案的19.12土地过户手续。6月，五指山市国土局给法院复函，以“逾期”为由拒绝协助办理。2008年9月和10月，五指山市人民法院又连续给市国土局发了两份关于案件执行情况的说明，解释了万年园林公司和徐敬承没有及时办理土地过户手续的原因，并说明“本案情况特殊”，要求其“依法协助执行”。

　　 期间，徐敬承于2008年6月25日接到五指山市人民法院的裁定书，于当年7月7日向五指山市国土局提交土地过户申请书。7月18日，五指山市人民法院向万年园林公司和鸿腾公司发出通知，要求双方于当年8月6日到法院提交材料，以便办理土地移交手续，但鸿腾公司未能如期前往。五指山市人民法院遂向鸿腾公司发出传票，要求其于8月21日到法院办理土地过户手续，鸿腾公司仍拒不前往。

　　 2008年12月3日，徐敬承到五指山市财政局农税征管办公室缴纳了土地过户契税20400元。就在第二天，事情突变，五指山市人民法院突然发出了一份新的裁定书，撤销了该院2004年12月作出的“以地抵债”裁定，并重新裁定鸿腾公司赔偿万年园林公司所欠工程款及利息等费用共计1149850.68元现金。

　　 五指山市人民法院这一判决的主要依据为，鸿腾公司用于抵债土地的“价值大于所欠款项，于法无据”。

　　 对于这种中途变卦的判决，徐敬承表示难以接受。

　　地价飙升为判决变更肇因

　　 《每日经济新闻》记者发现，这起“以地抵债”突变为“用钱抵债”的原因，缘于五指山地价飙升背景下债务人因财生变。

　　 记者调查发现，2004年底19.12亩土地作价抵债时，五指山市房价每平方米仅几百元，2006年涨至1000多元/平方米，目前已达到7000~8000元/平方米，部分优质楼盘单价正向万元进军。

　　 房价飙升背后，地价上涨速度同样惊人。

　　 搜房网数据监控中心的数据显示，2004年海南五指山的地价在3万~5万元/亩，当年通什鹿场46亩土地，以每亩45807.96元拍卖遭遇流拍便是例证。

　　 后来地价却一路飞涨。中国房产信息集团的统计数据显示，今年上半年，五指山市土地成交量为19.55公顷，即293.25亩，土地出让金收入总和为16695.98万元，单价近57万元/亩，与2004年的地价相比，该市地价已飙升超12倍，且优质地价已冲高至100万~200万元/亩。

　　 目前，在海南国际旅游岛建设热潮的推动下，志在打造三亚“后花园”的五指山市，楼市仍在狂奔。数据显示，2010年五指山商品房销售额达11.4081亿元，同比大增169.4%，商品房销售面积为32万平方米，同比增长85.0%。

　　 搜房网数据监控中心的统计数据显示，2011年的上半年，五指山楼市的网签量在海南省各市县中名列前茅。并预测，在各种利好的推动下，明年五指山普通商品房均价可能冲高至1.5万-3万/平方米，直追三亚房价。

　　 粗略计算，涉案的19.12亩土地，以上半年五指山市的平均地价计算，如今价值已近1090万元，为2004年以地抵债时作价875847.17元的近12.45倍。

　　 “当年土地不值钱，就以地抵债，现在土地值钱了，他们就要回去，天下哪有这样的道理？”徐敬承愤愤不平。

　　 徐敬承向记者出示了一份2008年9月鸿腾公司和海南昌旺达置业顾问有限公司 （以下简称昌旺达公司）签署的《代理整合五指山鹿场土地协议》，协议写明，双方就昌旺达公司负责出资整合被五指山市人民法院裁定抵债的19.12亩土地达成协议：昌旺达公司向鸿腾公司交纳人民币2万元履约金，负责在2008年12月31日前出资及办理将法院裁定给万年园林公司的19.12亩土地的实际权益收回到鸿腾公司下属企业五指山鹿场名下。土地收回后，鸿腾公司和昌旺达公司以4:6的比例分割19.12亩土地的权益。

　　 记者还看到一份2009年9月鸿腾公司的上级单位海南华盈投资控股有限公司 （以下简称华盈公司）给海南省国资委发出的一份关于由昌旺达公司垫付鸿腾公司所欠万年园林公司工程款本息的情况说明。该文件说明，2008年后，鸿腾公司决定收回被法院裁定给万年园林公司的19.12亩土地，但要收回土地，最起码的条件是必须偿还鸿腾公司拖欠万年园林公司多年的工程余款本息100多万元。当时鸿腾公司刚刚恢复运作，缺乏资金，经华盈公司批准，鸿腾公司与昌旺达公司签订了《代理整合五指山鹿场土地协议》，协议规定，由昌旺达公司出资办理将19.12亩土地的实际权益收回到鸿腾公司下属企业五指山鹿场。

　　 徐敬承认为，事情非常清楚，鸿腾公司及其母公司看到土地飞涨，见财起意，委托昌旺达公司出面运作，实现由“以地抵债”变更为“用钱还债”的目的。

　　 《每日经济新闻》记者欲采访海南省高院、五指山市人民法院、五指山市国土局和鸿腾公司，但以上四方相关人士皆表示，此案正在等待海南省高院的裁决，不方便接受采访。

　　 不过，以上四方的部分相关人士私下承认，该事件的事实经过属实，但对于徐敬承对该事件的一些个人解读持不同看法。