楼市“买卖博弈”：开发商推盘左右为难

　　开发商眼中的“金九银十”得益于曾经的“卖方市场”，在购房人别无选择或竞争激烈的环境下，倾斜棋盘上的“买卖博弈”谈何容易？而当调控到来，购房资格被卡死，既没有“不买不行”的刚需，也没有“你不买别人买”的竞争，楼市的博弈才算真的到来。此时的“银十”仅仅变成了一个符号，开发商与购房人都在试探对方的底线，权衡利弊、懂得妥协才能真正胜出。

　　购房人心态

　　投资京城外，伺机杀回京

　　采访对象：陈女士

　　年 龄：54岁

　　户口所在地：北京

　　现有房屋数量：2套

　　手中资金：40万元

　　欲购项目：总价低，有升值潜力

　　欲购区域：北京周边

　　购房理由：投资

　　“我现在就是想买房，因为房价一定还会涨的。北京限购出台，并不意味着房价就会跌到底。”周女士坦言自己不是专业炒房人，但从2002年开始“倒腾”房子到现在，已经让她在南三环附近有了一套200多平方米和一套100多平方米的房子。“限购政策确实让北京房价平稳下来，但只要限购政策略微放松，房价肯定还会上涨。”

　　周女士表示，目前北京周边的房子不限购，因此买房投资还有空间。她从2010年起，已经把目标放在了北京周边市场，先后共买了两套100平方米左右的房屋。但在她看来，外地房地产升值速度太慢，远不如北京房价升值速度快。因此，周女士依旧把目光放到了北京五环周边。

　　周女士说，自己刚刚在8月底以5600元/平方米出售了外地的两套房子，用这笔钱在十一期间购买了金色漫香郡的一套小户型。目前，周女士手中还有40万元，如果限购政策依旧没有放松，自己仍会采取在不限购城市买房，等待升值后出售购买北京住房。

　　房价已下跌，赶紧买一套

　　采访对象：黄先生

　　年 龄：35岁

　　户口所在地：湖南

　　现有房屋数量：1套

　　手中资金：50万元

　　欲购项目：100平方米至120平方米两居至三居现房

　　欲购区域：北京周边

　　购房理由：自住+投资

　　“现在房价已经下跌了，所以抓紧机会买一套。”对于自己买房目的，黄先生表示兼顾自住及投资，他已经看中了北京奥林匹克花园的一套120平方米三居现房。

　　“买现房最主要是能够立即入住和尽早还贷。”黄先生表示，自己工作已经稳定，手头有一定的资金，早些买房，早点将房贷还清。“我在通州区还有一套90平方米的两居，如果把这套房出租，每月最少能帮我减轻近3000元的还贷压力。”

　　他坦言：“目前房租不断上涨，而新房价格下滑，正好满足了我的购房需求。”

　　问及购房后是否会担心房价继续下跌时，黄先生表示，购房是以自住为重点，投资的回报主要来自老房出租。“政策持续调控，可能会让房价继续下滑，但更可能让越来越多的人持续观望而选择租房，因此房租上涨的空间应该还有。而新房是自住，即便房价跌了，对我的影响不大。但房租上涨，却能让我加快还清房贷，这也是政策调控给我带来的好处。”

　　调控不结束，坚决不买房

　　采访对象：徐先生

　　年 龄：55岁

　　户口所在地：北京

　　现有房屋数量：2套

　　手中资金：40万元

　　欲购项目：无

　　欲购区域：无

　　（责任编辑：王炬鹏）

　　不购房理由：买涨不买跌

　　“买涨不买跌，现在政策调控这么严，房价下滑的这么厉害，还买什么房？”徐先生表示近期不会买房。

　　“通州房价都跌成这样了，怎么能买房？要现在买房，跌了谁赔我？”在北四环拥有两套房子的徐先生表示，自己没有住房压力，再买房的目的就是投资。“投资第一位考虑的就是资金的风险，但现在市场环境这么差，安全肯定不能保证。”他表示，目前只有北京城区内的房子值得投资，但70000元/平方米的价格不是自己能接受的。

　　“一面是政策调控降价，一面是高不可攀的房价。毕竟调控的目的就是让房价下跌，调控不结束，我是坚决不会买房。”徐先生说。

　　开发商心态

　　不敢降，怕老业主闹事

　　项目区域：大兴

　　企业性质：国有企业

　　项目均价：20000元/平方米

　　销售状况：不太理想

　　未来价格：不打算降价

　　理 由：怕老业主“维权”

　　被 访 人：项目销售总监

　　“唉，太难卖了，随着限购政策的一直持续，买房的越来越少。从一期开盘就能售罄，到现在一周也就能来30多组意向购房人，差距太大了。”大兴某项目销售总监告诉记者，越到年底，压力越大。

　　“年底了，集团马上对各个子公司和项目进行资产的审核，这直接关系着职务升迁。此外，项目马上就要面临支付工程款、材料款。”看着办公桌上越来越薄的日历，他现在能做的只有叹气和祈求集团降低项目今年的销售指标。

　　“为了尽快销售，除了不能碰的‘降价’底线外，我们什么都做了。但依旧无法扭转目前的情况。”面对这种局面，该营销总监明白如何才能打破僵局，在项目内部会议上他曾直言观点——降价。

　　“降价绝对能给我们直接带来销售，销售量增多，回款压力减少。最起码在年终的时候，我不会因为回款问题而被迫辞职。”但让他迟迟不敢下调价格的原因就是——房价降了，老业主怎么办？

　　他坦言，当自己看到通州一些项目因为直接降价而遭到老业主围攻的新闻时，自己就已经知道被逼上了梁山。“年底横竖都是死，不如现在过的舒服点，有什么事年底再说吧。”

　　不敢涨，怕购房人流失

　　项目区域：昌平

　　企业性质：国有企业

　　项目均价：18000元/平方米

　　销售状况：良好

　　未来价格：不打算涨价

　　理 由：怕吓跑购房人

　　被 访 人：项目销售总监

　　“销售的还不错。”作为北京为数不多销售不错的项目，该项目销售总监对今年的任务并未有太多的担忧。“按照现在的情况，年底完成公司的任务肯定不是问题，没准还能超额完成。”

　　据悉，该项目的销售价格比周边相同类型的价格略高，在周边项目普遍采取打折促销时，该项目仅为全款的购房人提供了很小幅度的折扣。

　　“按照调控前的销售速度，价格小幅度上涨是肯定的，这更符合人们‘买涨不买跌’的心理。但目前市场环境下，我们不敢涨价。”

　　他介绍，从5月份到现在，该项目均价一直是18000元/平方米。“通州、大兴、房山、亦庄每个区域都有着独特的发展优势，在这些区域中与我们定位差不多的项目，价格都普遍较低。如果我们贸然涨价，在这个特殊的市场环境中肯定会显得特别‘扎眼’，所以我们现在的销售策略就是维持目前价格。从现在看来，至少我们的项目依旧好卖，而老业主也能接受购房后短时间没有涨价。”

　　降到底，因为周边都在降

　　项目区域：通州

　　企业性质：民营企业

　　项目均价：待定

　　销售状况：不好

　　目前优惠：全款购房可享受优惠

　　未来价格：直接降价

　　理 由：周边项目都在降

　　被 访 人：项目市场总监

　　“我们决定降价是因为目前市场销售压力非常大。”该项目市场总监表示，周边一些项目对价格都进行了调整，如果项目不降价，房子根本卖不出去。“此次降价幅度是我们调研了周边所有在售项目后，开了7天的会才决定的。”

　　据悉，项目降价消息传出后，从以前每天10组来电咨询增加到50组左右，现场咨询的购房人数也有了明显的提升，但也引起了老业主较为激烈的反对。该人士表示，降价楼盘与此前销售的楼盘位置与品质都有所不同，但性价比是一致的。

　　（责任编辑：王炬鹏）