资金困局难解房企洗牌或将加剧

作者: ■本报记者夏凌

　　随着楼市调控持续，房企资金情况已不容乐观。财政部官网日前发布了《中华人民共和国财政部会计信息质量检查公告》，包括多家名企在内的17家房企陷入此次检查风暴，涉及财务数据不实、信息违规、信息披露不充分等问题。

　　“从涉及到的房企来看，其中不乏大型上市房企，足以看出目前房企紧张的资金链条和持续上升的经营风险。”链家地产首席分析师张月认为，虽然多数涉及房企表示此次仅是由于会计细节上的偏差而轻微违规，但仍被外界怀疑是通过会计手段避税、融资，尤其在当前调控之下以此缓解资金压力。

　　此次财政部加大了对房企的检查力度，在某种程度上配合限购、金融领域调控一起促使房地产调控进入全面化时代。

　　资金困局难解洗牌或将加剧

　　尽管多数被财政部“点名”的房企声称并不存在资金紧缺问题，但实际却不然。近期，以绿城集团为代表的部分房企已陷入资金困局，绿城中报显示其净资产负债率已由去年的132%剧升至163%，并且近期传闻由于信托融资问题被银监会调查，层层压力下年度销售目标可能降低。

　　绿城现象并不只是个例，而是目前国内众多房企的缩影，由于资金问题被吞并、收购的中小房企已不胜枚举。据链家地产市场研究部统计，截至10月上半月，房地产行业并购的案例已达90余起，超过去年全年并购数量。除被并购外，中小房企还通过抛售名下项目、转型矿业等其他手段躲避财务风险，链家地产统计数据显示，至今已有25家左右房企涉足矿业，约占房地产上市板块的1/5。多重调控下，房地产行业的暴利光环已渐渐消退，投资矿产是房地产企业寻求逆境突围的一条重要路径，如华业地产在中报中称，“公司的房地产业务受宏观调控政策影响，销售增速减缓，投身矿产之举，有助于抗风险，并培育新的利润增长点。”而大型房企的财务状况虽较中小房企稳健，但也在不断恶化。近日，多家大型房企加速融资，中粮地产抛售投资性金融资产获利约4000万，成为房企一种新的融资策略，但成本较高毋庸置疑；万科10月为名下子公司进行三次担保融资约12亿元，超过三季度的担保融资总额，而万通地产也通过旗下基金获得了近3.7亿元的房地产信托融资。

　　深度降价时机尚未成熟

　　张月表示，房企融资本是很正常的经营手段，但如今融资频率较快，融资成本较高，融资手段背后充分反映出当前房地产行业对于资金需求的迫切性。国家统计局数据显示，前三季度全国房地产投资额、到位资金、销售量等各项指标累计涨幅分别回落1.2%、0.7%和1.0%，这意味着调控效果逐渐得到深度体现，配合近期在金融、财税方面的政策调整，房企的资金情况还会恶化。这一方面势必促使行业加速洗牌，房企中资质较差、资金匮乏的面临出局危险，而前期销售状况较好，财务风险控制得当的房企会有新的发展机遇；另一方面，市场信心低落，微小的财务风险传出都会触动楼市神经，引起销售额、股价的下跌，形成资金恶性循环，在适当的时机房企或会选择深度降价，来扭转现状。

　　“但目前深度降价的时机尚未成熟。”张月认为，一方面，多数房企仍具备一定的抗压能力，少数大型房企的资金还算充裕；另一方面，虽然住宅市场的成交逐渐萎缩，但商业地产、旅游地产等其他房地产领域依然火热，如“招保万金”四大房企均表示未来要注重商业地产的开发，北京城建近期表示要转向物流地产的开发等，短期内房企依然看好房地产行业前景。但随着宏观调控继续全面与深入，楼市僵持的情况不会维持太久，一线城市如北京连续3个月供应增长、成交下滑，滞销压力加剧迫使在售项目难以长期维持现有价格。