中国投资客海外置业出手趋冷静 管理风险不容忽视

　　中新网10月23日电 据日本《中文导报》报道，笔者从日前在上海举行的“东京不动产投资说明会”上获悉，目前中国赴日购置不动产的人数逐年增多，他们出手冷静，并非只重视表面上的出租回报率，而是更重视物业的整体情况。

　　近年来，日本房地产市场重新启动，各种购房商业贷款纷纷出笼，针对外国人购房的条件和手续不断宽松，专为外国人提供服务的房产中介机构应运而生。

　　日本龙头房企三菱地所有关负责人表示，东京23区是日本平均房价最高的地区之一，按照专有面积(相当于我国的使用面积但不含阳台面积)70平方米计算，目前平均每套4300万日元左右(约合350多万元人民币)。东京都心五区房价平均每套折合人民币约330万元。此外，日本房屋大部分连带的土地是所有权，只有不超过5%的房屋土地是定期借地权，通常使用年限为50年，但这部分房子房价是土地所有权房屋的70%左右。

　　日本的自有住宅比率较低，为48.7%，相当于有一半的民众都是在外租屋。东京的首都圈人口占据全国的三分之一强，因此衍生出强劲的租房需求，租赁市场非常活跃。目前，东京23区较大型公寓(80平方米以上)租金价格逐渐升高，标准及小型公寓(40平方米以下)租金稳定，房龄10年的二手公寓平均年租金回报率在7%左右。

　　一系列限购、限贷、房产税新政终于产生“挤出”效应：国内楼市成交提前入冬，海外房展签约却如日中天。

　　“澳洲顶级临水物业，首付仅10%”，“投资移民，买房送绿卡”，“买房养学、买房养老”，海外置业，听上去很美。

　　“300万元，在上海市中心连一套像样的两房都买不到，却可以在美国买下一套带泳池的别墅。”在刚过去的第七届中国高端物业展上，境外楼盘卯足火力争夺中高端投资客源。无一例外的是，房产商都打出了“市场经济和永久产权”的噱头。

　　包括美国、加拿大、澳大利亚、新西兰、新加坡、马来西亚、迪拜等大量海外地产已主动向国内投资客伸出橄榄枝，掀起一阵海外置业的旋风。国内市场较低的投资收益率和有限的投资机会，将可能导致更多投资者奔赴海外房地产市场。

　　据某国际地产顾问行透露，加拿大温哥华、澳大利亚墨尔本、中国香港等城市成为国人海外置业首选之地。从2004年起，手握重金的温州客就大举购买洛杉矶、风景秀丽的纽约长岛别墅，美国加州帝国郡政府更是邀请温州投资者参与商业地产建设，并许诺优惠的置业移民政策。

　　据美国全国房地产经纪人协会发布的报告显示，美国仍然是国际买家最青睐的房产投资地，投资者只需缴纳约0.5%的产权保险费、1%的交易税和中介费，(约占1000~2000美金)。从2010年3月至2011年3月一年内，海外购房者已在美国房地产市场上投资了大约410亿美元。其中，来自中国的购房者占全部海外买家人数的9%，跃居第二位。

　　在机构反复渲染之下，国内以温州炒房团为主的投资客，对高回报率的海外房产趋之若鹜，却对可能存在的风险和问题则视而不见。

　　管理风险不容忽视

　　在海外购房后，后续管理尤其关键。

　　海外买房税费多、管理难、风险大。不仅如此，海外购房涉及了两个国家的货币投资，汇率风险和房产贷款周期，都可能让炒房投资者面临还贷金额增加带来巨大的损失。种种因素困扰之下，精明的温州投资客也不得不感叹，“美国人的钱并不是那么好赚的。”

　　不少买家在海外买了房后才发现“养不起房”。

　　以美国房产政策为例，购房后所需要的费用包括：物业管理费、财产保险费、房地产税等，总计约占房价的2%，如用作出租，还要缴纳租金的5%到10%作为管理费。

　　投资房地产的背后，是名目繁多的税收和汇率变动，这一切对于风风火火的温州炒房团来说，把中国本土模式复制到海外，并不意味着可以把风光延续。

　　有关人士表示，中国购房者并不是只重视表面的出租回报率，反而更重视物业的整体条件，如所在区域是否有发展潜力、承租方的条件、大楼的状况、周边的环境以及未来再卖出时价格的涨跌率等。

　　（责任编辑：郭虹汛）