舒可心谈弃盘：通胀下无暴利，集体撤离很正常

　　

　　中国经济网北京10月25日讯 中国公共问题物业管理专家舒可心教授日前做客《中经名博会》访谈中称，在当前通货膨胀较为严重的市场中，物业服务市场已无暴利可言，许多物业公司纷纷撤离。针对此现象，舒可心教授认为，业主们要想拥有一个好的社区服务，就应团结起来，肯花钱，通过业主委员会，由业主们共同决定，选择好的物业公司。以下为访谈实录。

　　

　　中国公共问题物业管理专家 舒可心

　　

　　舒可心、张捷做客《中经名博会》

　　主持人：那么现在您说的这个共同体最好的展现的形式是不是就是业委会？

　　舒可心：业主大会，不是业委会。

　　主持人：有什么区别吗这两个？

　　舒可心：当然有区别，业主委员会是一个很小的三五个人的一个小集团，业主大会是所有业主为成员的组织。比方说我们一提到工会，大家想到的就是长安街边上的全国总工会，错。全国总工会本身的意思是中国的所有工人组成的那个协会。所以我们小区里面有业主委员会不成，关键是要有业主大会。

　　张捷：业主委员会有的时候会贵族化，但是业主大会的问题是有时候召开起来比较困难，业主很难凑齐，尤其现在我们的政策制定当时有点拍脑袋，他的门槛很高，很多时候要求业主大会三分之二，多数来决定，但是实际上很多时候你开会根本凑不齐三分之二。

　　舒可心：实际上我们中国在立法的时候，发现这样的问题，也学习了美国的一些习惯，就是业主大会可以有面对面形式召开的，比方说三五千个业主租人民大会堂，都去人民大会堂开会，当然这是玩笑。那么其实现在我们国家的法律允许三五千个业主，每个人填一张表决票，相当于民意调查。如果每个业主认认真真的填写了这表决票，有一半的人同意解聘这物业公司，这个物业公司也可以被解聘。北京市政府，北京市建委就开发了一个网络平台，让大家去网上投票，每个业主可以通过电话、短信，或者是网络的方式去网上投票，最后每天谁投了多少票，都在那儿显示着，物业公司就提心吊胆，说业主们什么时候炒了我。另外，这个《物业管理条例》在2007年《物权法》出台的时候也做了一个修订，把原来张老师说的很多三分之二的都改成二分之一了。比方说解聘和选聘物业公司，现在只需要二分之一的业主，就是人数和面积都超过一半就行了，这个门槛就低了很多，当然和西方国家比起来还是高。

　　张捷：它应该是硬性的规定，西方国家很多时候是按与会人的比例决定，咱们是按全体人的比例，这个中间有很大差距。

　　舒可心：这个差别太大了，但是中国有中国的特点，因为我们一直参与《物业管理条例》和《物权法》的立法，如果我们说与会者的一半同意的话，就代表全体业主一半人的话，这个没有正义性。因为中国人认为说我没参加，所以一定强调绝对多数。咱们可以想像一个，一个小区假设有1000人，今天来30个人开会，那30个人都同意这件事，要解聘公司，在美国，在香港可能这事就成了，但是在中国就一定不行，你一定要把这1000个人找到500人，或者501个才行，这是由我们国民性造成的。

　　张捷：实际上现在解聘物业公司的法律门槛也很高。比方说把我的物业公司解聘了，那么第一，原来给他的工程图他不会移交，或者很难很好的去移交，而且包括很多的管理档案，那是不移交的。另外他不移交有一个很重要的理由，那就是“欠费”，你这个事情怎么解决。而且因为欠费，按照合同还有违约金，所以基本上就算你欠费能补上，你违约金基本上是没人愿意承担的。最后解决不了，就是说你不把钱给齐我不给你资料嘛。

　　主持人：针对于这个，是不是也有相关的法律？

　　舒可心：现在北京已经基本上在立法层面解决了这个问题了。通过第三方评估机构来确定你到底欠什么，不管你怎么样，先让你走，因为图纸在建委、在档案馆都有，新的业主可以去复印一套。

　　张捷：不仅仅复印，他有很多细节的交代。

　　舒可心：没关系，你不交代就不交代，那没办法，不能因为你不交代就不让你走，先让你走，然后业主们再根据他走的这个时候造成的损失，等他走了以后再起诉他，因为诉讼时效是两年，所以不会发生物业公司赖着不走的情况。据我了解，从去年10月1号，北京市《物业管理办法》出台到现在，还没有一家物业公司真正赖着不走的。

　　张捷：对，现在不会了，因为现在涨了价了以后，他干物业没油水了，他走是脱身，这是跟什么丢了肥肉完全不一样。

　　舒可心：张老师说的实际上就是一个经济杠杆在起作用。那么五六年前我就写信给建设部，就是告诉他们，警告他们，三五年以后，中国的物业管理市场要发生物业服务企业集体大逃亡的这种情况，就是大家挣够了钱了就走了。你可以想象一下，10年前定的物业费，定的价，到现在还在勉强支撑，那您想想物价涨了多少了？刚才张老师讲的，原来一个员工七八百块钱，现在2000块钱了，物业公司还能支撑，你就想想10年前他挣了多少钱。所以实际上那个时候的物业费的价格是很高的。现在他已经不挣钱了，或者到了盈利点的边缘了，那么物业公司就会不干了，他就主动要求撤离了。所以现在的情况大部分的物业公司，其实都是主动要求撤离的。

　　张捷：刚才舒老师也说了，从800元到2000元能干，包括说现在有些看着物业费还能降。其实现在物业公司普遍打了一个最主要的主意是什么呢？实际上对于小区来讲，最大的一块是电梯的折旧。为什么呢？过去来核定的电梯服务费的时候，是有电梯的一大笔折旧费的，因为作为小区来讲，我们的房子的寿命是按照50年，甚至70年来算。但是电梯这种机电设备正常是10年折旧完，你要提一笔折旧费。而这个折旧费大家都没提，他折旧费去冲抵各种欠款，现在是冲抵第差不多了。现在为什么要走，面临一个问题就是很多小区他那个电梯要更换了，更换的时候，物业公司一般动你大修基金的脑子。而我们的大修基金现在管理又是一个比较混乱的，因为他交给小区，变成一锅粥里了。所以对于我们业主来讲，这个事业主不疼，他觉得没有什么问题，他只要让足够的业主签字，想办法征求业主同意，他动这个大修基金想办法去修这个电梯，而不是说他在原来的物业费里有这笔折旧费了。这里有很多潜在的故事，就是说物业公司真正进了社区以后，他盈利空间很潜在的。就是各种广告，当时舒老师说的，电梯广告还不算，楼顶广告是怎么回事。

　　舒可心：还有停车收益。

　　张捷：他停车收益是很大的，他不光是在地面上画了很多车位，还有人防的那个他租过来，然后他跟人防的签的合同，租过来然后他再转租，所以真正让他走的时候，还有一块不好弄的就是这个车位不好弄。因为他那个车位已经在他名下了，你再怎么着，你可以解雇物业公司，你破不了他这个车位的循环的利益链。

　　舒可心：应该也没有张老师说得那么样的恐怖，其实只要业主们想这么做，我想告诉大家，法律上是业主的权利，业主们可以上网搜一下市建委，市建委下面已经设立了两个业主大会工作指导中心，然后会协助大家来通过诉讼，或者通过行政手段来迫使原来的物业公司，把公共管理权交出来，收益权更应该交出来。

　　张捷：收益权有的不明显是可以，他有的是租赁关系已经建立了，他走的时候解脱了，他是从人防办把底下的租过来的，然后再转租给业主，这完全是跟物业分离的一种租赁关系了。

　　舒可心：对。

　　主持人：刚才张老师提到了一个现象，就是说以前的这个物业公司可能是觉得不舍得丢这块肥肉，可是现在是一种逃离的过程。

　　张捷：对，鸡肋，所以你让他走，他不会有什么太大的问题。

　　舒可心：没什么太大的问题。

　　主持人：我大胆的猜测一下，现在这个物业服务市场是不是不好做了？

　　张捷：很不好做。

　　舒可心：暴利是没有了，资本自然就会去到那些稳定，或者有暴利的地方去。所以现在没有人再往物业这方面投资办企业了，是因为这里面没有暴利了。

　　主持人：那他没有利可追的话，这个服务怎么提高？

　　舒可心：这个就要靠业主们到底要不要提高，如果业主们还想要好的物业服务企业，那就要自己擦亮眼睛，大家共同决定找好的。加钱，找好的，市场经济就起来了。

　　张捷：你必须得给，让他起码得够本嘛。

　　舒可心：对。

　　张捷：实际上你给他涨价了，他未必能带来好的服务，但是你不涨价，他肯定没有好的服务。

　　舒可心：其实不取决于价格，取决于业主是不是能够监督好这个物业公司。10年前业主们交的钱一点都不少，那时候两三块钱就很多了，但是由于大家都在家睡觉，都相信物业公司一定干好，结果物业公司在那天天偷钱偷得盆满钵满的。我有一个朋友跟我讲：舒老师，我现在开出租汽车公司的，原来干物业公司的，人家不干了，因为第一桶金就通过物业管理人家掏到了。

　　主持人：赚够了。

　　舒可心：赚够了。因为大家知道，第一年的物业费基本上是没有什么成本的，因为所有的房子，新的时候，第一年都是保修的。然后绿化也都是保活的，所有的事情都在发展商手里，所以物业公司不需要投入。因此那个时候第一年入住，交费率是最高的，你不交费他不给你拿钥匙，你交的钱全在物业公司里，一半以上都是利润。所以第一年物业公司就能纯利能挣个几百万。

　　张捷：很大的楼盘，小楼盘挣不了那么多。但是一般来说。

　　舒可心：50%能到。

　　张捷：物业公司能进入这小区当物业，有很多门槛，有很多故事，要付出一些成本的，要不是权利成本，要不就是资金，你开始要给开发商垫资，要不的话就是说你有权利能帮着开发商跑项目，基本上是这样的来的。

　　舒可心：总而言之，目前中国的物业管理市场分两类，一类就是发展商自己的物业公司，他为了销售楼盘，还是会补贴这些物业公司。典型的万科，一直都是这样做的，他只接自己的楼盘，还有金帝也是这样的。还有一类就是市场化的，市场化其实用我的话说就是物业服务企业集体大逃亡。比方说像四大行，我们大家知道的，现在已经从战略转移，他们已经不再做住宅物业了，他们只接写字楼的物业，因为写字楼的物业管理成本也比较低，业主们交钱也交的比较好。

　　张捷：而且很高。

　　舒可心：费率还很高，住宅物业跟一两千个业主去收钱，收的特别困难，所以他们一般都不做，所以现在物业管理市场从水平上应该是往下降的。