舒可心妙论物业公司与业委会：就是业主的驴和狗

　　

　　中国经济网北京10月26日讯 中国公共问题物业管理专家舒可心教授日前做客《中经名博会》访谈中风趣的分析了物业公司与业主委员会之间的关系。舒可心教授比喻，物业公司是“驴”，是业主们请来拉磨的，而业主委员会则是业主们选出来的“狗”，是帮助业主监督“驴”干活的。有了业主委员会这样的监督机制，可以防止物业公司不尽其责。以下为访谈实录。

　　

　　中国公共问题、物业管理专家 舒可心

　　

　　舒可心、张捷做客《中经名博会》

　　主持人：其实，两位老师，我看了一下，说到底还是人必须要有维权的意识。

　　张捷：那当然了。

　　舒可心：那当然了，你自己的家你就知道请阿姨要收拾干干净净的，但是如果你和999个人，1000个人共同有一个家，那时候你就想他帮我看着吧，你就不在乎。

　　主持人：对，我是存在这样的心理。

　　舒可心：所有的人都这样的，所以要成立业主大会，选这个业主委员会。用我的话说，物业公司是咱们业主请来的驴帮咱们拉磨的，业主委员会是咱们业主们选出来的狗，是天天看着这驴干活的。如果没有业主委员会这驴就不干活，可是如果驴和业主委员会的狗“共建和谐”了呢，他一块儿偷咱们钱，就是这样。但是业主委员会因为是定期轮换的，一个委员可以干两三年，咱就可以换了他，所以一般不太容易腐败。

　　张捷：实际上换委员远远比换物业公司的成本小和容易。

　　舒可心：另外，很多人都热心公益，就愿意替大家监督物业公司的工作，可以起到帮助业主们推进物业管理水平的作用。

　　主持人：我不知道国家的大环境是怎样的，就以我现在居住的这个小区为例，我们是没有物业的。而且我觉得，比如说出了一个什么事情，如果没有关系到他们的利益，根本他们是不会出来，或者说关系到他们利益很少的一部分，他们一定是不会出来说这个话的。

　　舒可心：正常，人都是趋利避害的。

　　张捷：能躲就躲了。

　　舒可心：能躲就躲，这是很正常的，所以你住那小区里没有物业管理，那说明什么？说明你们小区的业主不需要物业管理，是大家认为没必要。

　　主持人：但是有些个别他觉得需要呢？

　　舒可心：他觉得需要，一个是他可以自己去花钱买，另外他知道自己花钱买成本太高，买一个公司来不可能只给你服务嘛，要修电梯就得给所有人修电梯，这样他就要宣传。告诉业主们，咱们得有一个物业管理公司，这样的话，咱们每人摊点钱，虽然钱很少，但是能保证咱们电梯不出事，能够保住小区的财产的保值增值，这个大厦将来卖个好价钱。你看咱们小区没物业管理吧，旁边那小区有物业吧，人家那是6000块钱一平米，咱们这是4000块钱一平米。就是告诉大家，老百姓一看，有物业管理确实好，你说得对，大哥，咱们一点摊点钱吧，请个物业公司吧。

　　主持人：可是实际情况还是很复杂的。

　　张捷：其实很复杂。

　　主持人：以我老家的小区为例，小区当时在建设的过程中，他是拆迁之后共同在小区里面盖了这个房子，他当然分为拆迁户的房子还有一个商品房，在这个时候，有一次他要通一个天然气，可能要收取一部分费用，可是拆迁户他们是不愿意出这笔费用的。

　　舒可心：所以就没通气。

　　主持人：对，所以整个小区都没有通气，可是这样的话，商品房的这些住户就觉得我的权利没有受到保障，而物业管理公司就觉得，你们这个小区既然这么不配合，然后他就弃盘了，就是刚才您说的，我丢掉包袱我就跑了。然后像这样的话，我们商品房的住户，我们怎么去解决这个问题？

　　舒可心：因为我看，在在中国国民性的这种环境下，你们这个盘死定了。

　　张捷：死定了。

　　舒可心：死定了，就是叫劣币驱除良币。那么在西方怎么解决这样的问题呢？西方的富人和中国的富人不同，大家认为如果我和穷人住在一块儿，那么我就要多尽社会责任，穷人就是太穷了，因此穷人应该出5毛，我应该出5毛，这叫平等，对不对，大家过好日子。但是穷人出不起5毛，那好，我出1块，大家得到5毛钱的物业服务，这样大家至少还能得5毛钱的物业服务。如果你富人跟穷人比平等，都不出钱，最后就是零。所以这个时候就要考验富人的群体。

　　张捷：但是这里头也变成了一个恶意博弈，我不出钱，我反而能得到，大多数人都是这种心态。所以反而变成没有人做富人，没有人愿意多出钱，多出钱反而被妖魔化。

　　舒可心：对，所以在这种情况下，特别是我们现在市场经济，大家可以卖房子，所以商品房的业主最后一定把房子卖了，然后进来的人大家也认可，没有物业管理挺好，因为进来的人是满足于现状的人才会买的嘛。你们小区没有物业管理，物业公司跑了，那你的房子肯定就是原来值3000，现在可能值2000了。那有人愿意要呀，就接了盘了，接了盘了他就觉得合理。所以最后这个小区这一碗水就平了，那个水桶效应最短板那个就到那儿，就平了，这是正常的，经济规律就是这样。

　　张捷：对，另外的一个就是契约不好执行。实际上像这种小区，拆迁户他应该是有契约的，有约定的。但是这种契约一旦到不执行，一旦到变成群体事件，那么中国在这方面法律的执行力也是有限的。

　　舒可心：对，但是你想想，一个小区是这样，一个国家不能说富人都要移民去美国，其实我们中国也发生这样的问题，富人不喜欢中国了，就要移民到美国。其实这不是解决办法，根本解决办法是富人要懂得要多尽社会责任，要多帮助穷人。所以你们小区如果能够，有机会我去给你们有钱的那些商品房业主讲讲，大家构建一个和谐的社区，富人们多出一点钱，其实也没多少钱，帮助那些拆迁的农民，因为他们很穷。其实农民也不一定穷，因为拆迁可能有的农民得两套房。

　　张捷：钱很多。

　　舒可心：可能得两套房，那么我们就要去游说那些农民，有物业管理会有什么结果，既然你有两套房，你有租金，咱是收到租金的农民交物业费，没有租金的农民暂时不交物业费，那不就行了嘛。关键是要有人站出来，然后愿意做这个社区发展的工作。

　　主持人：对，其实我觉得在这个物业问题上面，可能最大的一个矛盾就是业主和物业服务公司。前两年发生了美丽园的事件，影响也是非常大，相信两位也都听说过，物业费下降了将近1块钱。那么有专家就认为，他说是不是这个物业服务费里面存在的泡沫很大，存在暴利，在我们业界是不是有这样一种说法？

　　舒可心：在业主这群体是这样的，在物业公司当然他们不认为有暴利，甚至连任志强说房地产都没有暴利，你得看在什么立场上。我个人认为，你就是交5毛钱的物业费，如果你不监督，里面也有暴利；如果你交了5块钱的物业费，如果业主们认认真真的看好这个钱，也没有暴利。比方说我们小区，我们小区物业费曾经是8块钱，连那个会所里面的毛巾都是免费提供的，你进去就给你毛巾，但是毛巾是要洗的，那些成本都是从8块钱物业里摊的。那么会所整天开着灯，这些电费都是要从物业费里摊的。那我作为业委会的主任，我整天盯着那钱，看那表，是不是物业公司报的那些电数。所以我认为那个钱里面物业公司没暴利。钱很多，但是他没暴利。但是1块钱的物业公司，大家都不看着，那物业公司一样有办法得到暴利。

　　张捷：实际上很多时候，现在降价对于老百姓最看不见的就是电梯折旧费，而且为了让电梯折旧得少， 现在很多物业公司的做法是什么呢？两部电梯只开一部，。好多小区就这样，只开一部，然后这部电梯就会坐得比较满，其实坐得比较满不要紧，他有节电的办法，他把那电梯，实际上是一个滑轮，是要配重的，他配重配的重一点，电梯满的时候是最省电，空的时候最费电，你可以配成这个样子的。所以这样就让电梯很满，反而也很省电，但是你就得很长时间的去等电梯。

　　舒可心：对，其实业主们交的物业费里面，本来是两部电梯运转的，实际上由于物业公司帮你省了，这个钱他挣了。如果开一部电梯的话，假设1块5的物业管理费里面是开两部电梯的，那我们小区是三部，那就1块2可能就够了，但是物业公司就挣我们那3毛钱。

　　张捷：对，差的是很多的。他这里头在做的时候呢，真正的最不容易被发现的就是你的机电设备的折旧费什么的。

　　舒可心：所以我们现在就强调要教会业主们学会懂得看预算，懂得让业主委员会的人教会他们预算决算制，就是一个小区一年到底要花多少钱，先要做一个预算出来，然后按照预算来花钱。

　　主持人：但是我觉得我们现在这种信息不透明，就是说业主到最后可能连今年花了多少钱都不知道。

　　舒可心：不透明是你不要透明。

　　张捷：没有了业主委员会他就不向你透明。

　　舒可心：对，是你不要透明，北京市《物业管理办法》出台，是要求物业公司向业主交所有的东西。我们小区里面，可以看到物业公司的帐目，凭证集。什么叫凭证集，就是你买的东西的发票我们业主委员会都能看见。你物业管理的那些流程，你比方说机器设备的检修记录，我们都是可以看到的。物业公司用我的话说，他们是光着屁股来的，连服装都是我们业主花钱买的。所以没有什么不可以给我们业主看的。你要就有，你不要就永远没有了。

　　主持人：在这个美丽园的事件当中，还有一个很奇怪的现象，就是说在物管公司他撤出之后，突然这个矛盾可能就转化成为业主和业主之间的矛盾。

　　舒可心：自然而然的。

　　张捷：自然而然。

　　舒可心：当过去物业公司和业主之间是主要矛盾的时候，那么大家想的主要是怎么把物业公司换一个好的，等物业公司基本稳定了，那么就开始，占车，不好好停车位的人，和好好停车位的人之间的矛盾。

　　主持人：那么这么一看，我们的症结到底在哪里？

　　舒可心：人类社会就是这样的。

　　张捷：博弈嘛，只是说你限制他的恶性博弈不要太大就行。

　　舒可心：就不要发生暴力嘛。如果我们三个人住得这么近，就自然产生这种矛盾，如果咱们有十亩的土地，咱们三人住，咱就没什么矛盾。现在人口太密集了。

　　张捷：小区里头抢车位是很大的矛盾。

　　舒可心：对，而且楼上的人走路声音大影响楼下的人了，这都很正常。没有这样的房子就不会出这样的矛盾了。

　　张捷：有些东西是应该业主委员会约定，来限制业主的。像国外的业主委员会甚至可以把不适宜的业主经过大家投票把他赶出去，中国是绝对是没有这个权利的。包括前面，讲个案例，一位老太太收留了几十只，上百只流浪猫，那邻居不同意，那对邻居影响非常大，包括跳蚤什么的都一大堆。

　　舒可心：还有疾病呢。

　　张捷：还有疾病，所以你这事的话怎么办？人家就说了，我有了这个房子，房子产权是我的，好像我就是无限了。然后中国的法律很空白。

　　张捷：有些问题，实际上是应该交给社区解决的。比方说小区内让不让养狗这种问题，就是小区自己老百姓，业主讨论，有的社区是允许养狗的，有的社区是禁狗的，甚至有的社区是禁烟的，都可以做。

　　主持人：那么业委会的出现，可能对于我们整个这个物业管理，也是一个比较有历史意义，比较有标志性意义的一个。

　　舒可心：非常对，因为业主是一盘散沙，物业公司是一个集团，那么业主这里面必须要建立起业主组织来，他们两个才能平等对话呀。

　　主持人：那这样的话，财政大全可能就转移到业委会的身上。

　　舒可心：当然要转移。

　　主持人：那会不会影响到我们物业公司工作的积极性？

　　舒可心：当然会。

　　张捷：他那种多赚钱的方法不是对你服务的积极性，是对赚钱的积极性。

　　主持人：就是说他这个意义还是积极的正面的。

　　舒可心：当然了，平等了，就是良性博弈了。