方宗翰：楼市降价潮来临 开发商死扛绝无出路

　　

　　央行货币政策委员会委员李稻葵在“2011汇丰财富论坛”上指出，“房地产的调控没有回头路，不可能再回到过去那几年每年10%以上的快速上升阶段。”他认为，中国经济增长速度再往下降，房地产也不会重新回到过去的形势，中国经济靠卖地、靠房地产发展的模式已经过去了。（10月31日《京华时报》）

　　当前的房地产市场形势回应了李先生的看法。中央通过深化宏观经济调控管理，继续巩固房地产调控成果，一方面大力促进社会保障房和商品房的建设力度，增加住房的社会供应量；另一方面通过“限购、限贷、限价”等措施，以及在供应、持有、交易等环节严格监管，降低虚高的房价，将投资投机炒房客挤出市场，恢复住房居住消费的本来属性。这一系列调控举措，促使北京、上海、深圳等一线城市的房地产市场掀起了降价潮，房价“拐点”形成的迹象十分明显。由此，业内人士普遍认为，房价下跌已经是不可回避的趋势，降价推销楼盘应该成为开发商当前生存发展必须首先考虑的经营策略。

　　房子降价还是不降价，是开发商根据市场环境和供需状况自己做出的决定，政府或其他任何人无权干涉，这是市场经济的基本要求。但是，当房价上涨过快过猛，严重损害到整个经济体系健康发展时，政府就有责任出台相应的调控政策，引导过热的市场冷静下来，让房价回到理性的轨道上来。当然，调控政策不是直接为谁定价，而是通过给出政府的政策意图，改变市场主体的某种预期和行为方式，让供需双方在理性分析后选择和确定房价。因此，在当前的政策背景和市场环境下，开发商应该及时调整心态，争取主动，从自身做起，顺势而为。

　　首先，开发商要丢掉幻想，主动配合国家的房地产市场调控。应当看到，房价十年来始终保持了上涨的势头，这本身就不是一个正常现象，适当的调整回落才是健康的市场表现。特别是经过连年的持续上涨，房价高高在上，已经演变为敏感的社会公平和财富分配问题。调控政策既是协调社会矛盾的手段，也表明了政府管住房价、保障好人民居住权的决心和信心。因此，开发商不能再犹豫不决，不要再留恋刚刚过去的那个暴利时代，要清醒地认识到房地产业已经进入了新的历史发展时期，服务于社会的刚性需求和改善性需求，才是房地产企业的正确定位和经营目标。当前，开发商要积极配合国家的政策调控，放平心态主动顺应市场需求，使企业的经营行为既体现对利润的追求，也表现出企业应当承担的社会责任。

　　其次，开发商要加强质量管理，提高住宅的附加值。在多年的市场竞争中，一些开发商注意加强内部管理，改进住宅项目建造方式，提高住宅的性价比，或者将节能减排等技术运用到住宅建设上，都取得了好的经济效益和社会效益。可是，这些年来也有一些企业，看到楼市火爆，就“萝卜快了不洗泥”，为追求效益只求数量不求质量，只抓速度不抓管理，结果出现了“楼倒倒”、“楼歪歪”、“楼脆脆”等质量事故。现在市场变了，消费者的目光变得挑剔起来，开发商必须转变经营思路，积极研究市场需求，不仅要抓好工程质量，还要从提高住宅附加值上下功夫，开发出一系列创新产品，使企业在市场竞争中始终处于有利的地位。

　　再次，开发商要抓住市场脉搏，搞好市场营销。不要以为还有几亿农民等待变身为城市居民，需要大量的城市住房安身，那不是一朝一夕可以解决的，也不是商品房建设能够解决的。开发商还是要顺应房价即将形成下行趋势这一现实，该推出楼盘就大大方方，该降价就明明白白，不能扭扭捏捏或遮遮掩掩。现在是市场经济，谁抢得先机谁就赢得主动。房地产业是资金密集型行业，如果死扛房价不卖，没有了销售回款，开发贷款又很难得到，可能半年左右的时间，许多开发商的资金链就有断裂的危险，那时再降价售房会非常被动。因此，开发商一定要认清市场形势，及时调整营销策略，努力与市场脉搏合拍，该打降价牌就一定要及早出手，扩大市场销售份额，以加快资金周转。这样，既有利于企业搞好住房建设，也可以使企业获得良好的经营收益。

　　总之，开发商一定要练好内功、顺势而为，抬着房价死扛下去是绝对没有出路的。（方宗翰）

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