万科再降价：楼市价格拐点已经发生?在明年一季度信贷显著宽松之前，很多开发商必须促销以回笼资金，以解年度之前各种到期债务的燃眉之急张晓玲

　　

　　本报记者 张晓玲 深圳报道

　　万科降价了！

　　本报记者获悉，万科北京公司旗下金隅万科城即将于11月推出三期新房源，均价14000元/平方米，比之上期房源低了3000元/平方米；与此同时，万科深圳公司旗下项目金域缇香也将于11月推出均价万元左右的精装修房源，比此前开盘价优惠约1000元左右。

　　此外，深圳万科公园里、惠州万科城、东莞紫台等项目也推出不同幅度的优惠措施。事实上，2011年以来，万科的降价一直在持续，只不过更为隐蔽，降幅也呈递进式，随着一期期新房源的推出，价格也更为优惠。

　　不只是万科，在深圳，招商果岭在10月29日以低于区域均价数千元的价格入市，在惠州，卓越蔚蓝海岸更推出均价4900元/平方米的成本价房源。

　　几大房产大鳄中，继中海、龙湖之后，随着11月份的到来，深圳开发商接棒上海，万科、招商、卓越等开发商领衔掀起又一轮降价潮，大型开发商降价背后，既有“调控将长期持续”预期下市场竞争的压力，也有年度冲击业绩的压力，而更多的中小开发商则跟风跳水或转手，全国性的降价潮大幕或将开启。

　　隐性降价

　　降价信息来得有些隐蔽。

　　10月31日，深圳万科宣布，位于龙岗坪山的金域缇香新一批产品将在11月推出，全部为约74-89平的2-4居室。“入市价格将会非常吸引人，不少单元在10000元/平米左右，还送精装。”深圳万科内部人士说。

　　不同的是，开发商并未大张旗鼓宣传降价。

　　但实际上仔细对比，这比一期9400-12000元/平方米的开盘价格低了不少。深圳万科对这个楼盘的性价比充满信心并表示：除金域缇香外，客户只要能在深圳找到1套10000元平方米以下、由10大品牌开发商开发的盘，且项目带全屋精装修的，即可获得1万元现金奖励。

　　“换言之，金域缇香是一年来深圳最划算的精装房了，”深圳业内房产人士评价。

　　深圳万科旗下另一项目“万科公园里”则推出买房送8万家私礼金券的优惠，该盘曾在9月底以16000元/平方米入市，比同区域均价低了2000元左右/平方米。

　　同样，万科清林径11月初将会加推2-3房新房源，在总价直减6万的基础上，再打9.8折。

　　位于大深圳区域内的东莞万科紫台，更将价格从均价15000元/平方米下调至13000元/平方米，最低至11000元/平方米。

　　凡此种种。

　　国金证券房地产行业研究报告显示，深圳万科公园里、金域缇香9月开盘房源，相对原预计价格，前者降幅15%左右，后者20%左右。

　　此番万科又提高了优惠幅度。不过，深圳万科有关人士却并不承认公司在降价。“今年以来万科的降价未受市场关注，也未引起纠纷，因其营销策略太灵活，手段方法多样，”上述深圳业内人士说。

　　竞相出货

　　缘何此时降价？对于万科来说，市场竞争压力在陡增。

　　万科三季报显示，今年三季度主要城市商品住宅供应量增加，而销售则进一步放缓。深圳、广州、东莞、佛山等万科进入的14个城市商品住宅批准预售面积同比上升5.1%，成交面积则同比下降20.9%。

　　万科董秘谭华杰坦承，市场环境的巨大变化对万科的销售也有所影响：10月前后历来都是新盘上市高峰，未来一段时期，预计新房供应还将继续增加，市场存货压力也会进一步加大。

　　数据更显示，万科存货三季度增至1926亿，同比增长约57%。其中，万科三大吸金区域北京、上海、深圳占据大头。

　　深圳万科上半年销售的仅有四个项目，而下半年推出的房源高达11个，总共1万套房源，占深圳同期新盘供应量的1/3强。

　　和如此巨大的供应量相比，深圳楼市的需求在限购政策下不断萎缩，而限价政策又令不少同行挥起价格利器。10月29日，招商地产推出果岭项目，以低于周边4000-5000元的单价开盘；在万科双月湾项目所在地惠州，卓越地产推出4900元/平方米的蔚蓝海岸新房源，在此之前，碧桂园十里银滩也以低至6000元左右开盘。

　　“深圳开发商目前不是降不降价，而是降多少才能卖出去的问题。世联地产首席分析师王海斌说，深圳三季度的成交量持续低迷，二季度的一些优惠措施已不足以打动购房者，必须要有更为实质的降价。

　　从全国来看，万科也面临销售放缓。山西证券平海庆认为，万科销售额减速已成定局。“销售额同比增速小于销售面积同比增速，表明公司在以价格换销量。”平表示，由于未来三个月房地产市场持续低迷可能性非常大，全年销售增速将低于30%。

　　而作为万科总部所在地，通常占全公司销售比重1/10的深圳万科今年销售业绩并不如人意。今年年初，深圳万科预计销售目标是140亿（约占全公司1/10），但截至7月，深圳万科仅实现40亿元左右。在三季度接连推出几个新盘之后，初步估计深圳回笼资金约40亿，距离140亿尚有很大差距。

　　王海斌认为，如若真要实现年度销售目标，年底前将是上市公司冲击年度业绩的关键时期，大型开发商选择在此时降价出货的几率很大。尤其是今年，多数开发商预期调控将长期持续，对后市看淡，降价的概率又增加了。

　　拐点将至？

　　从中海、碧桂园、保利到龙湖、万科、招商、绿地；从上海到北京、深圳，及其周边区域，此轮降价潮中，均是大型开发商率先，中小开发商跟进。

　　这与行业对于调控趋势的判断有关。10月25日，万科执行副总裁肖莉在投资者电话会议上表示，过去一年里政府为遏制楼价飙升而采取的一系列努力，正造成严重冲击，开发商受到挤压。

　　“国内的房地产市场已经转向，未来几个月里情况将变得更加糟糕，销售量和价格进一步下降。”这是肖的预期。

　　万科预期，即使那些有购买力的买家，也将选择持币等待，因为他们预期房价将继续下探。

　　上海易居房地产研究院院长杨红旭认为，楼市价格拐点已经发生。“春节之前，楼市将保持价跌量平态势，明年一季度继续低迷，”他说，在明年一季度信贷显著宽松之前，很多开发商必须促销以回笼资金，以解年度之前各种到期债务的燃眉之急。

　　北京中原地产市场总监张大伟认为，降价的范围将逐渐从远郊区向核心区蔓延，从大户型向中小户型蔓延，“目前市场购房者信心已经降低到谷底，”张说。

　　杨红旭则预测，未来十年，中国楼市暴利时代不再，投机性购房需求也将萎缩，市场波动的频率和幅度，将明显小于过去十年。

　　万科对未来的预测也表现谨慎。万科已将很多销售未结资源放到了未来2-3年。截至9月末，万科已售未结资源规模达1208万平方米，对应合同金额合计约1380亿元，相比中期时分别提升18.2%和16.3%，提前锁定未来2-3年业绩增长。

　　工银国际分析师罗佳明在分析龙湖等房企此前调价行为时称，预期此前减价不会对龙湖的盈利能力造成太大损害，反而可以更好的储备充足粮水渡过行业寒冬期。

　　“我们对房地产行业维持审慎，因短期内中央应不会放松政策调控，而且减价才刚开始。上海当前的降价潮应该只是行业下行的开端，相信明年第1 季是最坏时期”。