住宅下行 全业态受累荆宝洁

　　本报记者 荆宝洁 北京报道

　　覆巢之下，安有完卵？住宅下行，商业地产、旅游地产几乎所有业态都不同程度的受到影响。

　　10月30日，本报记者从中国旅游地产服务集团主办的“海南精品楼盘展”得知，海南的部分旅游地产项目已经开始尝试暗降，尽管不如内地的住宅降价“凶猛”，但是大部分楼盘已经开始尝试小幅折扣，而每年的四季度都是海南房地产市场的传统旺季。

　　亦有不少尝试转型商业地产的开发商感受到了压力。阳光新业（000608.SZ）相关负责人告诉本报记者，商业地产今年吸引投资快速增长，但也没有新进者想象的那么好。

　　住宅拖累开发商？

　　商业地产会因为住宅受调控变得更加火爆？二者之间的因果逻辑并不成立。

　　“对住宅的宏观调控，多轮的地方政府限购政策，把一些投资热情挤到了商业地产上。这种短期被挤压出来的投资，并不代表商业地产进入了春天。”全国工商联商业与不动产专业委员会的主任朱凌波在房地产世界主办、国投广场协办的“展望新都市核心——西二环价值成长潜力及发展论坛”上表示。在他看来，商业地产发展的根本动力是城市化进程的提速。

　　在整体经济转型和住宅调控等多重原因下，多数地产商已开始转型或加大商业地产投资力度。早在2009年，阳光新业就加快了其主业向商业地产转型的步伐。但前述阳光新业负责人指出，目前，不仅因为大型开发商进入，竞争加大，项目获取成本越来越高；而且融资难度也越来越大，银行放贷时也不会看是商业地产还是住宅地产，一样会限贷。

　　做商业地产对资金有更高的渴求，需要住宅销售以补充资金来源。“大市场不好，商业地产的扩张速度肯定会放缓。”天津乐城置业有限公司副董事长李彤对本报记者说。该公司开发的银河国际购物中心，总投入将达60亿-70亿元。10月21日，天津银河国际购物中心正式签约国贸物业酒店管理有限公司。在李彤看来，当下的市况，与品牌物业服务公司合作，积累商业运营管理经验，把手中的项目做好，比扩张更重要。

　　在中粮大悦城城市综合体产品战略发布暨品牌交流会上，中粮置业总经理韩石也坦承，目前商业地产的竞争也越来越激烈，许多开发商都在做城市综合体。对于较早进入该领域的开发商来说，做好品牌复制、明确定位、差异化经营，显得更为关键。

　　除商业地产之外，有一些开发商战略性进入旅游地产。万达从去年开始大力布局旅游地产，其中一些项目已经形成销售。但市场严峻。据本报记者了解，一向十分重视销售任务的万达集团董事长王健林，在内部并没有给旅游板块硬性任务指标，以此来应对淡市。

　　投资者谨慎出手

　　总体来看，商业类物业在回升。

　　根据世邦魏理仕发布的2011第三季度中国地产市场报告，继上半年出现普涨后，第三季度各地办公楼市场基本仍维持上扬态势。其中一线城市租金平均季度涨幅在4%到9%之间。零售物业的租金也在上涨。

　　10月27日下午，潘石屹在微访谈中透露，望京SOHO从8月20日开盘以来，到现在销售额已超过40亿元。据透露，购买项目的仍有许多山西客户。

　　誉翔安合伙人王珂向本报记者介绍说，随着国家煤炭整合大幕拉开，这一两年煤炭型客户的购买力锐减，尤其是鄂尔多斯的客户，以前他们曾是京城散售写字楼的主力购买人群。近期市场的重要变化是，小型的投资者越来越少。近日，西三环某写字楼项目散售时，只有一个是纯投资的客户，其他的客户都是买来办公自用的小型公司。

　　另外一个重要变化是，商业地产的投资回报率在降低。2009年不少商业项目的售价低于同一区域住宅，但2011年发生了根本性的转变。商业地产的价格持续上升，但租金回报率下降。部分项目的租售比达到50：1。“这是非常不正常和不健康的市场。”王珂说。

　　但依然有人为商业地产埋单。“资产总要寻找去处。”王珂告诉记者。这些客户买商业地产是作为阶段性的投资。担心因通货膨胀后资金贬值，需要商业地产这样的海绵体吸收，两三年过后再变现。誉翔安也开始探索商业地产第三方理财的营销模式，将商业地产做成资产包出售给客户。

　　亦有一些投资者将目光转向了旅游地产。据中国旅游地产服务集团机构管理中心总经理付东介绍说，目前购买旅游地产的客户大多是40岁以上的群体，既有自住的需要，也有投资的需要。但住宅市场不好，旅游地产也会受到影响。