房价跌，购房成本就降了吗？

　　刘田

　　在房地产调控政策和银行贷款利率上升的情况下，你的购房成本究竟增加了多少？如果房价下跌，你的购房成本能否减少呢？我们不妨来简单算一算。

　　

　　首套房贷利息增加最多

　　在中国建设银行率先将首套房贷利率提高至1.05倍之后，目前已有十几个城市开始上调首套房贷款利率，包括北京、广州、深圳、上海、武汉、长春、无锡等城市。

　　以100万元、20年的首套房贷款为例，如果我们忽略首付金额不计，按照等额本息还款方式，利率基准水平上调至1.05倍后（现行基准利率7.05%）即7.4%，还款总额为191.87万元，月供为7994.9元。与之前的基准利率相比，还款利息增加了5.08万元，月供增加了211.87元。

　　同样的贷款数额在调控开始之前却又是另一种情况。如果按照目前7.05%的贷款基准利率，但在2008年首套房最低可以享受7折优惠（即4.94%），这样的话，同样的100万元20年期贷款，还款总额为157.59万元，月供为6566.46元。

　　可见，从2008年的七折贷款基准利率到如今的1.05倍基准利率，100万元首套房贷，购房者需要负担的利息总共增加了34.28万元，月供增加了1428.44元。

　　对于二套房来说，目前首付比例为60%，利率最低上浮至基准利率1.1倍。在房地产调控政策之前，二套房最低首付比例仅为30%，而且基本上是按照基准利率执行。我们仍以100万元20年期贷款为例，目前上浮1.1倍后贷款利率为7.75%，总还款额为197.1万元，月供为8212.57元。

　　如果按照7.05%的贷款基准利率来看，那么，100万元20年期贷款总还款额为171.14万元，月供为7783.03元。这样算来，二套房从2008年的基准利率到如今的1.1倍基准利率，100万元20年期的二套房贷，总还款额增加了25.7万元，月供增加429.54元。

　　对于第三套房来说，目前除了全额付款外，已经几乎无路可寻。不过仍有一些人提出以“假离婚”等方式来进行。

　　但律师对第一财经日报《财商》表示，这种方式无疑存在很大风险。“即使通过这种方式买了房子，复婚也可能存在纠纷。”该律师表示，离婚再复婚从法律认定上来说，是属于两段婚姻关系，那么离婚之前一方的财产在复婚后就会变成“婚前财产”，把双方财产全部转至另一方名下风险其实很大。

　　

　　房价跌，购房成本就降低吗？

　　目前，房价确实出现了一些松动。根据中原地产的数据，2011年10月上海二手住宅价格指数转入下跌，跌幅为1.06%；北京和深圳延续了9月下跌态势，且跌幅有所扩大。那么，房价降低的这部分能否抵消贷款利率上涨的利息开支呢？

　　我们假设一位购房者打算购买北京郊区的一套总价为150万元的房子，房子属于首套购房。如果在调控开始之前，首付比例为20%，贷款利率执行2008年12月23日的5.94%，且可以打七折。

　　如果按照20年期贷款，购房者需要缴纳首付30万元，贷款总额为120万元，月供6144.44元，还款总额为147.47万元，简单加总，购房者付出的总成本为177.47万元。

　　如果按照10%的跌幅来计算，假设150万元的房子目前市场价格为135万元。目前首套房首付比例为30%，部分银行贷款利率上浮1.05倍。我们按照最理想的情况计算，购房者首付40.5万元，贷款94.5万，申请到了目前的基准贷款利率。那么20年期94.5万元贷款，还款总额176.5万元，月供7354.96元。那么，购房者付出的总成本为217万元。这样算来，购房成本仍比当时高出近40万元。

　　看来，如果要真正降低首套购房者的购房成本，可能还有待房价的进一步下跌。

　　而对于二套房的购买者来说，面临的情况很可能是“就算房价降了，也买不了”。

　　陈先生在上海浦东有一套住宅，但陈先生一直打算在上海郊区购买一套别墅。“目前上海别墅降价确实比较多，佘山的独栋别墅都打七折了。”陈先生表示，在“十一”之前看过上海的长泰西郊花园别墅打7.5折，“十一”之后别墅又降价了，可以在7.5折的基础上再享受7.5折。“别墅的总价也就1000万左右，现在算下来560多万了，基本等于打了五折。”

　　但陈先生指出，虽然目前的折扣很吸引人，但他们也只能望洋兴叹。“现在二套房很难从银行获得贷款了，我们又无法承担全额付款，所以根本没法买。”