楷林：十年专注于高端商务写字楼

　　作者: （朱耘） | 来源: 中国经营报

　　十年，企业为之付出的是辛劳和用心，城市收获的是价值提升和建筑地标。

　　河南楷林置业有限公司（以下简称楷林）已经在郑州地区发展了10年，成功缔造了2幢高端写字楼、2个高端写字楼群，现在正向全国商务写字楼领域迈进。

　　高端商务战略——专注写字楼开发与投资

　　随着高铁的开通以及中国经济从东南沿海向内陆城市转移，中部地区省会城市的“总部经济”效益越来越凸显。外资500强的区域总部、央企、金融机构的省级分公司以及省内龙头企业，纷纷在省会市建立办事机构，对商务办公楼的要求也越来越向国际化大城市的要求看齐。

　　“现在中国的外部环境发生了很大的变化，随着中国整体经济改革的深化，未来中国的城市化将是二三线城市城镇化趋势，另外由过去的点状发展变成条带状发展，并往内陆过渡的伞状分布态。”这是楷林董事长郑新桥对中国未来区域经济发展的判断。

　　2001年11月，郑新桥开始追逐“写字楼梦”。郑新桥创立楷林之初，就明确企业的使命是“缔造完美空间，推出社会进步”，并明确将企业的定位，聚焦于“专注于写字楼开发及投资”。“当中原经济区成为国家战略时，我们的商务办公空间，迎接的是国际性的挑战。楷林在迎来更大机遇的同时，也必须担当更大更重的责任。”郑新桥说。

　　“这是需要积累的，能够以成熟的高端商务写字楼在中原地区立稳脚根，必须有多个高端写字楼的开发经历。”郑新桥告诉记者，在河南甚至全国的房地产开发商，仅做高端商务这个领域，恐怕只有楷林一家。

　　事实上，很多二、三线城市的地产开发商都是综合性的，住宅、商务、酒店等各种业态全做，高端商务写字楼往往就是个配套产品，而楷林对高端商务写字楼的理解与别人有很大不同。

　　楷林国际是2009年落成使用的一座高端商务写字楼，位于郑州的黄金地段。2009年，楷林国际交付使用时，人们就称之为：中原写字楼的教科书。仲量联行董事MR Coutts评价说：“这是一个典范之作。”

　　最近正在开发楷林IFC项目。“楷林IFC项目比楷林国际有效投资增加了30%。”郑新桥说，这30%的投资增加并不因原材料、人工的上涨而增加，而是全面提升各项设备指标的硬增加。

　　楷林每上一个新项目，内部都会开讨论会，对以往项目进行反思，这种反思更多的是谈前一项目的不足，尽量将这些问题在新项目中避免。

　　“商业地产的寿命是50年，好的建筑可以有上百年的历史，规划很重要。客户使用了我们的写字楼，没过二三年，发现机电设备、带宽、通风无法满足需求了，他们可以选择新的楼盘，但是我们的建筑不能因此而拆掉重建。”郑新桥说，做内装修比盖新大楼更费事。郑新桥给记者举了个例子，最初楷林的写字楼，由于一些客观原因，铝窗采用了70号的，现在普遍用85号的，想对旧楼进行改造几乎不大可行，因为楼主体结构不支持。“这就要求我们在做规划的时候要以未来的思路进行设计。”

　　高端商务写字楼的经验就是这样一点点积累出来的。虽然是在二线城市，但是每天早上从四面八方走进楷林国际写字楼的白领们不比北京、上海这样大城市的写字楼人少。该楼盘设计之初，楷林就要求把侯梯的时间控制在34秒之内。

　　楷林的工程人员告诉记者，国际诸多电梯提供厂商都有自己一套电梯运营的算法，开发商也有着自己的经验，若不是做过多个高端商务写字楼项目，这样的事情不会被开发商特别重视，往往直接拿来电梯厂商的方案。“这套方案是否能够跟写字楼的其它硬件设施匹配，是否是最适应你的方案，就像男女相亲一样，只有开发商自己心里最清楚。”

　　“具体来说，楷林的下一个十年，从楷林IFC和楷林商务传媒港开始，将要大力融入文化商务地产的元素。让楷林出品的写字楼，在对人的关怀上更上层楼。比如，楷林IFC和楷林商务传媒港将设计更多的空中花园、引入商务影院、引入24小时书店、开设自行车存车棚并配套冲浴间等等。我的意愿，是把写字楼的人文关怀，把写字楼与自然的融合，做得更加有深度、广度。只有这样，楷林的产品，到客户手中才有厚度。”郑新桥说。

　　内部管理提升产品品质

　　楷林的每一栋写字楼，都追求精益求精，而品质的提升，不仅靠国际化的设计、规划公司与他们共同打造，更多的是靠内部管理去提升产品品质。

　　董事长郑新桥毕业于长江商学院EMBA，楷林的很多高管人员都在业余时间参与了包括北大、清华、中欧、长江等国内知名商学院的学习班，每个周末经常往返于郑州、北京、上海等地进行学习，而员工也参加了很多与业务相关的培训，“楷林员工平均每年每人的培训费用在2万元左右，而管理层数额更大。”郑新桥说，楷林很多员工都在公司服务很久，在地产行业，有效员工流失率相当之低。

　　多年来，楷林专注于在郑州做高端商务写字楼的开发，并且从今年开始，计划向其它省会市进军，依然做高端写字楼领域。郑新桥说：“这是我经过很久的思考，并且是包括很多商学院专家、学者对我们公司进行了‘会诊’之后订出的战略。”

　　而这一战略的制订，并非像一般的企业，花上几百万甚至上千万请战略咨询公司问诊。郑新桥告诉记者，他在读EMBA时，就有意把自己公司的案例带入课堂，“我交的学费比我的同学们都值。”在所有的20多门课程中，超过10门课程，每周郑新桥听课回来，都会把课程精髓分享给他的中层员工，“他们不掏钱间接读了商学院的课程，而我为了给他们讲课，需要学得更深、更认真。”

　　不仅如此，楷林内部在郑新桥的带领下，也十分重视学习。“我常常对我的员工说，学习型组织不是员工看看书学习就是学习型组织，而是公司在业务方面不断追求更高、突破技术打造更超前的产品，这需要集体学习。”

　　比如VAV中央空调是国际上相对比较成熟的中央空调系统，而在二三线城市的写字楼中却没有，对此楷林专门派了一组人员进行考察、了解，向机电公司学习。回来之后，楷林内部建立了课题组，反复进行专题研究，组员阅读了大量专业的书籍，不断跟顾问公司进行交流、咨询请教，并根据郑州的市场进行分析判断，掌握了该技术。类似这样的例子还有很多。“员工业务有了提升、学到了知识，提升了公司的产品水准与质量，是双方都受益的事。”郑新桥说。

　　在向其它省会城市迈进中，楷林放弃沿海发达城市和西部欠发达城市，在中原及周边地区选择6个左右的省会城市继续专注做高端商务写字楼，虽然对当地而言楷林是外来户，但是郑新桥相信凭借楷林十年的积累与专注，会将优势体现出来。

　　进入其它城市，除了对基础经济环境、增长量、国家政策、商务办公的现状有着精准的判断之外，楷林的品质能否平移也是成败的关键。郑新桥表示，他们会由郑州派驻核心人员，并在当地招聘那些认同楷林价值观的人组建新团队，继续以集体学习不断提升产品品质来取胜。