金融市场观察：楼市“冬至”倒计时

　　

　　大家好！欢迎收看金融市场观察。2008年初，国家在提高了二套房贷首付比例和利息后，全国主要城市的房价出现明显下降。但持续下降的价格下降让消费者的购房意愿和信心大失，纷纷选择退房。2008年4月份，从珠三角蔓延开的”退房潮“迅速波及全国主要城市。然而历史总是惊人的相似。业主们砸盘退房的闹剧在今年又上演了。

　　10月中，位于上海外环线外的”中海·御景熙岸“，其房价从原先的每平方米2万2千元一下子降到”团购价“1万6千元。于是，之前签约购房的业主资产少则缩水三四十万元，多则六七十万元。如此大的降幅让已经办完购房手续的老业主们难以接受，他们在提出了赔偿要求却没有得到正面回复之后一怒之下围攻了该楼盘的售楼处。而事后，房管部门以房价浮动超过了备案的20%为由，要求该楼盘停止销售，中海地产也承诺在10月26号下午就赔偿问题做出最终的答复，但让这些老业主们意想不到的是，就在中海地产本应给出明确表态的前一天深夜，”中海·御景熙岸“的售楼处现场却出现了这样的情形。

　　已是深夜，没有公交，不通地铁，甚至连路灯都没有，但上海外环线外的秀沿路却是车水马龙，售楼处内被老业主砸坏的沙盘模型，还横七竖八倒在那里，但是丝毫没有妨碍人们买房的热情。

　　售楼处：26！26有没有？没有就过了啊。

　　10月25号11点选房开始，所有人都被赶到室外，依次等号进场选房，在看到售楼处发出的短信认购通知后赶来的选房者超过了300人，大家不得不在这个深秋寒夜打起持久战，有人抱着入睡的婴儿躲在角落避风，有人预先准备了热水，打算熬夜，如此场面连买房人都大呼看不懂。

　　选房者：以前是白天买房，以前我买房的时候，售楼处都没人的。

　　选房者：我也觉得奇怪，所以我过来看一下可以的。

　　选房者：正常买房好像不应该是这样程序的吧。

　　赶来探虚实的老业主也搞不明白深夜选房的蹊跷之处，他们怀疑所谓的停盘可能只是缓兵之计。而开发商代表却表示，他们只是选房，并未销售，因此并不违规。

　　记者：房地部门停止你们销售了，怎么还在弄？

　　辛琦：我昨天晚上没有销售，没有收定，我再说一遍，没有，我们昨天就是了解一下购房客户的意向。

　　记者：那为什么要十一点钟呢？

　　辛琦：我想我选择任何一个时间，都是我们公司可以选择的。

　　对于老业主们提出的退房和赔偿要求，中海地产仍然没能给出明确答复。

　　辛琦：这个是营销部门在负责这个事情，政府部门也在积极的协调。

　　与”中海·御景熙岸“楼价大幅”跳水“相隔不久，嘉定”龙湖郦城“、闵行”星河湾“、”长泰西郊别墅“以及绿地集团的”秋霞坊“、”米兰新里“几个楼盘均出现大面积降价情况，有的也造成了业主纠纷。

　　10月22号下午，上海嘉定"龙湖郦城"售楼处出现了近三百名老业主"冲击"售楼处的一幕，警察到场也未能阻止这些业主砸毁了嘉定郦城售楼处。

　　据了解，”龙湖郦城“此次促销的房型全是精装修房，售价普遍在每平方米1.4万元左右。而很多老业主购买毛坯房，单价就达1.8万元，算上装修费用，此次促销力度差不多是原价的1/3。

　　按照时间推算，这轮退房潮的源头是在杭州。今年9月初，杭州出现首例楼盘降价。仅10月8号到18号的10天时间里，杭州市就有20起退房记录。谁都没有想到，波及国内多个城市的退房潮就从这里拉开了序幕，属于房价敏感区的北京当然也未能幸免。位于北京通州区的京贸国际城，去年初均价曾涨至每平方米25000多元。但如今，部分房源价格回落至每平方米15000元以下，引起部分已购房人群不满。他们也多次表达过退房、补偿等诉求。

　　

　　打折促销，这是商家们为了快速回笼资金常用的营销手段。一向被认为实力雄厚的地产开发商，在这时候纷纷清仓大甩卖，是正常促销还是他们真没钱了？

　　今年对于绿城房地产集团这个浙江最大的房产企业来说，是难捱的一年。9月22号，因银监会一则盘查绿城中国信托业务的通知，引发两地股市房地产股的集体跳水，虽然绿城集团很快回音，其信托项目完全合乎相关规定，但已经无法阻挡绿城中国雪崩式的下跌，在4个交易日里跌幅超过30%，市场脆弱的信心已经在对房地产企业现金流的质疑中失去了方向。

　　很多信托业内人士指出，这次银监会的盘查与绿城过高的负债率不无关联，也有说法指出绿城和中海地产之间的”绯闻“或许也是引起银监会注意的原因之一。无论哪一个是引爆点，其诱因还是绿城资金链紧张。截至6月30日，绿城集团现有现金及银行存款经营现金流67.44亿元，总借贷约350亿元。

　　11月2号凌晨，网络上一条关于浙江最大的房产企业绿城房地产集团正在申请破产的消息被大量转发。这则消息一旦被证实，就会让已经陷入冰点的楼市雪上加霜。面对各方质疑，现任绿城集团董事长宋卫平立即在集团官网撰文澄清，表示传闻内容不实，并称”绿城一切尚好，离破产有很远的一段距离“。

　　其实这并不是绿城集团第一次陷入”破产门“，高风险、高负债、高扩张一直是绿城在地产江湖中鲜明的标志，由于其当家人宋卫平长袖善舞，融资有术，即便经历了2008年金融危机的洗礼，绿城中国也未稍改其高负债运营的模式。对于11月2号凌晨的传闻中指出的”绿城集团破产的原因是与资金链、高利贷有关，限购导致降价也无法出货加重其恶运“，绿城集团在第一时间向媒体进行了否定。

　　开工情况，到目前为止在全国有100多个项目在开工。应该说到目前为止，开工情况都一切正常。

　　傅林江表示，绿城集团主要是以开发中高端项目为主，而且在杭州房地产行业销售业绩整体下滑的十月份，绿城的月销售业绩同比增长了18%，达到了20多亿元，后期参与开工的项目、产值也非常充裕，并不存在破产一说。

　　如果从产值情况来看，因为这个要从几年来考虑这么一个问题的。我们现在开发量上来以后，我们的销售总额预计会超过1000个亿。

　　但傅林江的解释显然不能令网民信服，有网友报出了”绿城“上半年报表并指出，2010年绿城净资本负债率达132%，截至2011年6月30日，绿城集团净负债率高达163.2%。面对网友的质问，傅林江也承认，国家房地产调控限购政策对以绿城为代表的房产企业影响很大。

　　国家宏观调控以后，已经限购、限贷、限外、限价，这样就把购房者限制在一定的范围内。那么这对房企来说，土地拍卖的时候，是价高者得。而没有说是限价、限购的。那么在当时情况下拍来的地，那么现在响应国家号召是限购。那么这样对经营者肯定有一定的影响。

　　2009年，绿城集团曾与平安信托签署框架协议，计划在3年内完成150亿元的融资规模。根据绿城2010年中报及信托机构相关房地产信托计划的统计，绿城在2010年共有6次通过信托融资，共筹得资金31.5亿元，目前与绿城有关的信托机构有11家，共发起14款信托产品，已融资81.38亿元。

　　眼看着就到年底了，工程款税费到了该交的时候了，房地产信托的兑付期也即将密集到来。而就在信托融资面临叫停的风波还未平息时，绿城一直极为看重而且亟须依靠其变现来补充现金流的销售也出现了问题。

　　绿城中国今年中报显示，绿城今年初销售目标为550亿元，绿城上半年累计销售额为203亿元，仅完成全年销售目标约36.9%。其存货金额为5898万元，去年同期该数据为2846.8万元，同比增长107.18%。

　　资金链越来越紧，绿城只能背水一战，绿城董事长宋卫平曾表示，下一步会努力做销售；如果不成，就腾挪掉几个项目；如果还不奏效，就直接把价格降到底，等所有的房子都卖完，以后就不再做房地产了。这样的计划或许有些”悲壮“，但不得不说”绿城“的命运是当前中国房地产企业的缩影。

　　杨国华：其实对房地产企业来说他的融资渠道无非是那么几个，经济来源渠道主要是贷款，一个是自筹资金，还有就是像销售回款。其实我们看到从今年开始很明显的变化就是银行贷款这一块，全行业的银行贷款增速也处于历史低位，包括像我刚才讲到的银行的回款，我们讲的按揭回款，这个也是在过去持续几个月的负增长，也算是处于历史的底部的区域，这两块是现在处于紧缩的非常明显的。

　　根据国际评级机构穆迪评级对在香港上市的29家中国房地产企业调查，目前国内现金流状况最好的是龙湖地产，拥有现金人民币126.26亿元。但即便是资金面最好的龙湖地产，也不得不加快了降价促销的步伐。

　　冯科：开发商现在手上最缺的是资金是现金，他有员工要维持要给工资，还有供货商给他建房子的，还有这个承包商要付工资，承包商有很多的民工，他怕出乱子，还有不断的给付钱，他的资金压力迫使他要适当的减少一些资产，获取现金以应对短期的债务。

　　顾云昌：现在是现金为王，拿到钱以后，我下一步怎么都好办，如果下一步，银行收紧了，把现金收回来再说，尽管我现在不缺钱，但是我现在一定要保护资金链。

　　据最新成交数据显示，大幅降价对加速销售和资金回笼效果明显。龙湖地产官网10月20号挂出的新闻稿称，该公司10月中旬启动的代号为”抢收华东“促销行动取得空前成功。该轮促销在上海和杭州两个城市3个新盘同时展开，包括龙湖郦城在内，以限时团购策略，推出近1000套房源，在5天内共录得认购金额接近20亿元，预定和销售率约为90%。

　　

　　土地市场冷清、开发商玩出各种降价”花样“、老业主冲击售楼处要求退款……肯定有很多人记得，2008年那一轮房价下降时，也出现过一模一样的情况。而类似事件的反复发生、程度升级，也成为后来楼市调控半途而废，房价随之大幅反弹的重要推手。不仅如此，当前房地产调控面临的形势和环境与2008年也十分相似。然而越来越多的迹象表明，这一次的房地产调整绝不会像2008年那样短暂。

　　2011年的楼市，让”金九银十“的神话再一次被打破。数据显示，京沪广深等一线城市的新建商品房从6月起连续四个月停涨，即将公布的10月份销售量和售价也很可能持续萎缩。不少业内人士在这一轮的楼市低潮中看到了2008年楼市的影子。然而从强度上看，目前还不及2008年时的最低谷期，政府也曾多次强调调控的决心和力度。可以肯定地说，这一次中国房地产市场将迎来真正意义的大调整。

　　杨国华：我们知道08年下半年其实这个是市场是整体行业发生了比较大的调整的，那么（现在）其实比那个时候可能还相对要好一点，但是我们看到这种资金在恶化的趋势也是比较明显，应该来说我们感觉整体开发商的资金状况肯定是越来越紧，尤其是我们可能看到在明年的1季度或2季度这个时间又说第一波这种还债的一个高峰期，所以我觉得可能明年年初我们可能就会看到开发商整体的资金状况会越来越紧张。

　　冯科：我想从最近的这个经济表现，包括欧债危机的这个演变来看.包括中国领导人的表现.以及最近这几天在欧洲访问时候的这个谈话来看.那么中国也感受到了这个欧洲经济衰落对中国经济的影响.那么外需下降的话.内需就要跟上.那么房地产是支撑内需的很重要的一部分.所以就是能够感受到的就是继续维系调控.

　　顾云昌：通过调整以后呢，我们市场正在发生变化，很可能是正在变为买方市场，买方市场特征就是供求关系平衡，供略大于求，甚至供大于求，在卖房市场的情况下面，好坏房子都能卖得掉，都能赚钱，阿猫阿狗搞房地产都能赚钱。但是在买方市场情况下，一批企业要死掉，最近几个月企业的兼并案例发生了很多，有些企业过不下去了，这个是最大的转型。

　　小到日常生活，大到经济发展，都与房地产有着千丝万缕的联系，其中掺杂着错综复杂的利益。因此，楼市调控的成效越明显，可能遭遇到的阻力也就越大。可以说，现在楼市调控又到了一个十分关键的节点上。但无论从哪个角度看，调控都远未到可以放松的时候。

　　冯科：逐步在修正嘛，任何一个国家的成功，或者任何一个国家，发展中国家变成一个发达国家变成一个伟大的国家，所依赖的路径都是工业化，没有一个国家是靠发展房地产完成的工业化。

　　先知先觉的房地产企业降价抢收着实是明智之举，他们的降价行动无疑为自己赢得了宝贵的回转空间。从龙湖地产近期大幅降价回笼资金20亿元可以看出，谁率先降价抢收，谁就有更多资本过冬。对于中海、龙湖这样实力雄厚的大地产商们来说，打折促销可能还算不上是”最后一搏“。而那些规模较小的房地产企业就只能卖掉公司趁早套现出局了。房地产行业的洗牌似乎已经悄无声息的开始了。

　　冯科：大的开发商采取比较稳健的策略，多渠道融资，尽可能的促销回笼现金，做充分的准备预备这个房地产的调控，会持续到半年或者一年以上，那么他就不至于陷入这个资金崩断的局面。

　　杨国华：今年我们看到了这种现象，大的企业销售的还很好，市场占有率在不断的提升，我们看到一些小的企业或一些区域的企业可能销售相对就差一些，可能明年这种趁势更加明显，我想这些大企业的占有率还会提升，小企业逐渐面临退出或淘汰或者说寻求一种和大企业合作，这可能就是未来企业的不同的路径。

　　在对北京、上海、天津和重庆四大产权交易所挂牌交易的房地产企业进行地不完全统计显示，2011年在产权交易所挂牌出售的房地产企业或项目已经出现了井喷，总数超过600宗。

　　冯科：现在的开发商还不是很困难.不像08年那么困难.所以他还会坚持一段.不轻易跑路.开发商要跑的话人跑了.东西带不走.楼房跟地都在那.所以他会一直死扛到最后盯不住的时候。

　　冯科：这个市场出现一些倒闭，出现一些关门太正常了，制造业可以倒闭，为什么开发商不可以倒闭呢？

　　顾云昌：开发商要了解到这个市场的转型，如果在激烈竞争的前提下面，能够站住脚跟，那你必须提高你的，练好你的内功，增强你的竞争力，做好你的产品，提高性价比。

　　政府前所未有的调控决心和日益紧绷的资金链让楼市的冬至进入了最后的倒计时。房价的拐点似乎就近在眼前，更有学者预测房价会下跌至2009年以前的水平。房价真的会重来吗？

　　杨国华：我觉得大的跌幅这样的可能性也不大，一个是中央调控的目的很明显，希望房价合理的回归，但是要保证市场的相对平稳，房价如果出现大幅的调整的话再去谈行业的平稳状态，这个状态已经不存在了。

　　顾云昌：中国的整个的宏观经济还是向上的，房地产的走势和宏观经济是正相关的关系，我没有看到哪个国家的经济还在涨8%、9%，房地产就大拐弯，如果说房地产大拐弯，下一步宏观经济可能就会出现大的问题。

　　调控仍在继续，房地产行业的大调整更不会停止。房价有涨有跌、房企大浪淘沙可能会成为市场的常态。等房地产企业扛过这场寒冬，再迎春天的时候，可能将是不同以往的另一种繁荣。好了感谢您收看本期金融市场观察，更多精彩内容请登录我们的官网www.xinhua08.com。再见！