地王的苦恼：亏本开卖？

　　祁三连

　　曾经，只要出现地王，周边二手房甚至整个区域应声大涨。如今，地王成了调控下开发商的“枷锁”。当业主们刚买房就遇到降价，向开发商以砸售楼处的方式渲泄不满时，那些当初买了高价地的开发商，则不知道向谁渲泄心中的难言之苦。

　　至少，北京地王们面临的现实是，不得不亏本销售。

　　地王的“赔本生意”

　　曾经风光无限的北京地王，现状如何？

　　在北三环蓟门桥，静静卧着北京最贵的单价地王。2010年3月15日，北京世博宏业房地产开发有限公司经过58轮竞价，击败保利、绿地、兴泰3家房企，以17.6亿总价竞得该幅地块，创造了当年楼面单价最高记录。按照北京市土地储备中心土地出让合同，该地块约定的动工时间应为2010年10月30日，但约定开工期一年后，这里仍是杂草丛生，毫无动工的迹象。

　　世博宏业的大股东为中国兵器装备集团。在舆论围攻和央企退出房地产的背景之下，2011年8月10日，世博宏业几乎以平价将该地块转让给保利地产。但在保利收购之初，现中央财经大学金融学院教授、保利地产独立董事张礼卿就表示反对，他认为该项目“成本较高，盈利前景存在较大不确定性”，并建议公司在目前市场环境中慎重考虑。

　　张礼卿的担忧正在变成现实。摆在这个地王面前最大的难题是，入市即可能意味着亏损。据测算，除去建酒店（不低于3.5亿）的成本和面积（3万平方米）以及4000平米的公租房后，折合楼面地价为29913元/平方米。但记者调查发现，目前蓟门桥一带周边二手房价普遍约为30000元/平方米左右；一手房方面，以海淀上地东的豪宅华润橡树湾为参照，北京房地产交易管理网数据显示，该项目现成交均价约为33100元/平方米。

　　与蓟门桥地块同一天还诞生了另外两块地王，分别是远洋地产以单价24066元/平方米拿下了望京1号地，中信地产以50.5亿总价拿下了亦庄总价地王。远洋地王项目开发的楼盘名为“远洋·万和公馆”，开盘日期一再推迟，主要就是难以定价。

　　大胆开盘的地王，日子过得并不好。北京房地产交易管理网显示，亦庄地王之上建设的中信新城，目前签约均价仅为23056元/平方米，自2011年6月30日取证以来签约套数为503套。据中原地产测算，目前销售回款仅为16亿左右，仅达到土地款三成。

　　远洋天著是远洋地产于2009年12月4日拿下的另一块大兴地王，当时溢价率高达467%。自 2011年9月15日开盘以来，该项目成交均价为25838元/平方米，目前仅签约20套。一套385平米的连排别墅，售价约800万元，根据中房信CRIC测算，相当于每平米均价20779元，而该地块的楼面地价高达19959元/平米。也就是说，目前在售价格基本属于亏本销售。

　　阶段性亏损销售？

　　地王们的生存空间正遭受调控的不断挤压。

　　北京中原统计数据显示，截至目前，北京2009年开始出让的包含住宅类的地块中，溢价率超过100%的地块合计有33块，其中已进入销售环节的有18个项目。这18个地块合计土地出让金为468.76亿元，而截至目前的销售额仅为359.45亿元，其中有8个项目的销售额还不足土地出让金的一半。

　　“按照正常项目土地成本占销售总额的3-4成计算，地王项目盈利的空间非常小，部分项目甚至已经亏本。”北京中原三级市场研究总监张大伟称，2009年以来的地王，土地成本占售价比达到39.2%，创造了历史最高，其中有8块占比超过了40%。而国土部2010年数据显示，全国平均土地价格占项目售价平均为23.2%。北京部分2008年的拿地项目，2010年销售时，地价占房价的比例平均为20%左右。

　　在销售每况愈下的压力下，入市的地王被迫降低价格预期。据我爱我家研究院数据统计，自2011年新限购政策出台后开盘的项目中，“润枫领尚”、“中海九号公馆”、“中信新城”最新均价，较开盘均价都有所下降。伟业我爱我家市场研究院院长陈亮认为，这是因为部分“地王”项目开盘后销售并不十分理想，开发企业不得不降价以缓解资金压力。

　　“低于成本价销售应该是大房企的一种阶段性策略。”中原地产华北区域董事总经理李文杰称，大房企项目较多，可以消化个别土地成本较高项目的亏损成本，一定时间段内选择局部楼栋亏本销售，也不失为一种现实策略。

　　地价在下调

　　地王们的另一个压力，是周边地价的不断下降。

　　2011年4月13日，大望京2号地投标企业只有3家，其中最高报价30亿元，仅比底价高出1.7亿元，折合楼面价7760元/平方米，与去年9月的3号地相近。但2010年3月诞生的大望京1号地王，楼面价却高达24066元/平方米。

　　地王不再，地市低迷，地价下行。2011年以来，全国很多城市更是出现了大量流标的现象，其中仅浙江省上半年流拍的土地就达到了121宗，约合4893亩。北京市土地整理储备中心的数据显示，截至目前，今年北京成交的住宅用地楼面均价约为5074元/平方米，比去年下降三成。

　　专家分析，市场好的时候，地王推动房价大涨，而市场不好的时候，地价也会拉动房价下跌。张大伟认为，郊区地王项目如果不选择快速降价，很可能因为后期供应大幅增加面临更大的难题。

　　CRIC评论员张珺表示，有资金实力的企业，市场低迷时，未来几年内无法盈利的高成本项目，不惜亏本销售，以解放被捆绑的资金，不失为明智之举。而资金状况不好的企业，坚持将高成本的项目捂盘惜售，风险巨大。