出货抑或抄底 外资觊觎楼市整合机会

　　刘兰香 陈植

　　 10月末，金融机构外汇占款总额减少248.92亿元，为近两年首见，一时间，“热钱”流出成为热议话题。而一年来某些外资机构抛楼套现，或可成为这波外资“撤退潮”的一个注脚。

　　 最近的一个案例是，全球最大私募股权公司黑石集团于9月份转让了上海Channel1购物中心。业内人士称，从目前来看，尚无明显迹象表明境外投资机构或外籍投资者正在大规模抛售境内物业，但未来随着调控的继续，预计会出现更多这类外资抛售案例。

　　 “在这一轮持续调控下，中国的房地产市场必定会经历相当长时间的调整。对于投机性的外资而言，中国楼市的吸引力已经大大下降，而且限购令以及限外令等也让外资进入中国楼市的门槛提高和机会缩小，那些纯粹追求短期回报的投机性外资撤出中国楼市是毫无悬念的。” 11月29日，罗兰贝格高级合伙人兼大中华区副总裁康雁在接受记者采访时表示。

　　 一家外资房地产基金管理人则透露，经过2008年折腾后，外资房地产基金留下来的已经不多。“他们主要做商业地产并着眼长期，选的项目地段不错，现金流稳定；在当前房地产调控下，商业地产应该受影响不是很大，对有些做得不错的外资房地产基金而言，不但暂时不会退出，反而可能是抄底机会。”

　　 外资机构“出货”

　　 业内人士认为，中国政府的调控决心很可能是促使境外投资者果断出货的重要原因。

　　 实际上，去年开始就陆续有外资抛售在华物业。去年7月，摩根士丹利以12亿元的价格转让了其在浦东的莎玛世纪公园服务式公寓项目。此前，高盛以25.5亿元出让了上海花园广场项目。这两家机构均在中国房地产市场浸淫已久，通过低吸高抛获得巨大利益。

　　 业内人士指出，外资的撤离有许多原因。首先，境外机构在投资业务中基本设定的是三到五年的期限，进入“收割期”一般都会坚决退出；其次，目前美欧债务危机背景下，一些投资机构需要套现回流资金；此外，境外机构对境内市场颇为敏感，当前严厉的调控环境下，境外机构往往会短暂离场，审慎观望，等待合适时机。

　　 11月28日，国务院副总理李克强强调，当前房地产市场调控已取得一定成效，但仍处于关键时期，要坚持实施遏制房价过快上涨的政策措施，进一步巩固调控成果。这一表态被市场人士认为是对未来相当长一段时间内紧缩房地产政策的“定调”。

　　 在此之前，已有嗅觉灵敏的外资机构“出货”。9月底，黑石宣布以14.6亿元人民币将上海Channel1购物中心95%的股权出售，这是黑石首次从中国地区房地产投资中撤出。2008年黑石购入该物业的价格为10亿元人民币，单独的股权投资回报率近50%。同时，黑石持有该物业的三年内，将其出租率提高至超过90%，亦获得不菲回报。

　　 尽管黑石选择在此时“撤退”的具体理由不得而知，但业内人士认为，中国政府的调控决心很可能是促使其果断出货的重要原因。

　　 房地产PE火热

　　 尽管房地产PE呈爆发态势，但经历2008年后，现在外资房地产基金要从海外募资已不容易。

　　 一方面是外资在逐渐撤出中国楼市，另一方面，进入市场的时机也慢慢浮现。

　　 长期观察中国房地产市场的康雁表示，中小开发商还犹豫不决的时候，一些大开发商已在迅速打折，实现微利，更重要的是快速回笼资金。“目前地价很低的情况下快速拿地，降低开发成本，再推出新的楼盘时也有更大的降价空间。这样的布局后，很多中小开发商将支撑不住而倒闭或被收购，房地产行业将有一轮大整合。”

　　 房地产行业新一轮并购整合大潮，无疑会给各类投资机构提供新的投资机会。“现在还仅是新一轮整合的开始。机会是有的，很多房地产私募基金就活得很好，因为前期已经募集到资金，现在对于投资项目就有很大的选择余地。”康雁称。

　　 房地产调控持续从紧的背景下，10月以来，房地产私募基金反而密集成立。清科研究中心统计，截至三季度末，已有新募房地产投资基金22只，募集到位32.25亿美元。最新数据显示，至11月中旬，新募（包括正在募集的）房地产PE已达55只。

　　 尽管房地产私募基金呈爆发态势，但上述外资房地产基金管理人称，经历2008年“洗礼”后，现在外资房地产基金要从海外募资已不容易。“海外LP（有限合伙人）尽职调查时间很长，一般得半年，而且外管局管得也很严，即使用海外壳公司的股权转让架构，资金进来结汇的流程很繁琐。这些都制约了外资房地产基金进入国内市场。”

　　 与此同时，境外金融机构受到监管限制纷纷降低杠杆率，也限制了基金投资回报。“以前外资房地产基金可以拿很高的杠杆，曾经有外资用3000万美元的投入买下价值44亿元的一个商城，杠杆达到20多倍。但现在海外最多拿2-3倍杠杆，国内买成熟商业地产项目时再拿50%银行贷款，一般也就4-5倍杠杆。”上述人士表示。