图文：武汉化解老旧住宅区“物业迷局”

　　

楚天都市报讯 图为：武电仪小区改造前后对比

　　（记者陈珂）走进武电仪小区，除了房屋无法隐瞒的建筑历史，已刷黑的主干道、重新粉刷外墙的住宅楼、崭新的健身器材和成排的树木花草，让你感觉和一般的住宅小区，没有太大差别。但仅仅7年前，任何一个有条件搬走的人，绝不会选择住在这里。

　　武电仪小区原属于武汉某企业宿舍楼，原来小区由企业后勤处负责管理，但“保姆”服务在2004年因企业改制戛然而止。“随后小区管理混乱，曾有一晚上6家被偷窃。”小区居民王兵回忆，垃圾堆成山、路灯都是瞎子、树木奄奄一息。

　　3年后，小区居民想到“自救”。在社区居委会组织下，小区成立业主委员会，并自组物业服务小组。居民生活变化了，“保卫、清洁、维修都有人负责，不仅生活环境跟其他小区一样，收费还很低，我们非常满意。”李阿姨评价。

　　武电仪小区是武汉市605个成功转型的老旧住宅区之一。今年，是武汉中心城区老旧住宅区物业3年会战收官之年。记者近日从武汉市房管局获悉，通过“市场+公益”物业服务模式，截至目前，武汉中心城区4800万平方米老旧住宅区基本实现物业服务全覆盖。

　　武汉现有老旧住宅区605个，居住人口超过260万，相当于武汉中心城区60%的人口都居住在老旧住宅区。此前有近90%的区域处于物业管理的盲区。

　　在此背景下，2009年武汉提出中心城区老旧住宅区物业服务3年会战的计划。根据老旧住宅特点，武汉主要依托4种模式填补物业服务空白，除引入专业化物业服务公司，还有社区物业服务部、业主代表物业自治、社区单位共管等3种非专业化物业模式。与新建住宅区完全依靠市场化物业服务手段不同，武汉老旧住宅区物业填空，更多依赖的是后3种“市场+公益”模式，即以低于市场价格的收费标准，配合以财政补贴，填补物业服务的缺口。

　　目前，不仅中心城区老旧住宅区物业覆盖率达到100%，物业服务企业对口支持非专业化物业服务模式的社区帮扶面积达到66%；接近70%的社区启动了物业服务收费，平均收费率达到45%以上；社区局面对物业服务的平均满意率达到70%。

　　多模式“保姆”上岗 老旧住宅区物业各自出招

　　“居民自治物业是一种比较好的选择，但并非所有老旧住宅都适合。”广八路社区居委会主任王璧告诉记者。

　　社区居委会，是武汉老旧住宅区物业会战的直接参与机构，而广八路社区范围内，则是引入专业化物业服务公司、社区单位共管、社区物业服务部、业主代表物业自治4种模式都有。如果小区居民能够承担市场化的物业收费，或者仍有对口单位后勤处存在，前2种模式更为方便、高效，否则突破口只能选择后2种。

　　相比自治物业管理，更困难的是连每个月十几块钱物业费都难以承受的小区，如何实现物业服务全覆盖？以广八路社区3居民区为例，当地住户多为还建户，以下岗者居多。“类似小区自治物业也很难推进，只能选择‘菜单式’物业服务管理。”王璧介绍。

　　所谓“菜单式”服务，是指在小区公共部分的维修、管理由社区和职能部门负责。但涉及具体楼栋或住户家中维护，则由社区承担部分资金，然后再适当收取居民一定费用。“社区有人会修理水电就修，更专业的维修只能从外面请人，居委会定点找人价格更便宜一些。”

　　而大面积的维修整治，则需社区等争取财政资金补贴。广八路社区通过争取百万政府资金投入，完成了粉刷楼道、外墙8000平方米；刷黑破损道路1368平米；安装楼道灯96盏；更新建设器材6套。“总体而言老旧住宅区的物业管理填空，就是依托市场+公益的模式进行。”武汉市房管局有关负责人表示，通过上述4种操作方式，目前武汉中心城区老旧住宅基本实现了公共保洁、秩序维护、绿化养护“三有”。

　　如何平衡盈亏考水平 老旧住宅区物业仍“脆弱”经营

　　对于不少老旧住宅区的居民而言，通过3年努力，至少实现水电坏了有人管、有保安拒绝闲杂人等进入、垃圾有人清扫……其中，“业主代表物业自治”模式采用的较为普遍。但隐忧在于，物业脆弱的经营现实，能否让这种生活得到长效保障？

　　以武汉某样本老旧住宅区物业改造的账本为例，其物业公司盈利来源有3块，物业费、停车费、原小区所属企业补贴。其中，物业费按其住户和收费标准推算，收入在6500元/月，每月原单位补贴5000元，再加上停车费，总收入12000元左右。其支出包括，9位聘用人员工资9000元、卫生费2500元，再加上物业用电、用水等日常成本，以及花草、楼栋维修、维护成本，基本实现收支平衡。“这种状态下，物业只能维持运营，如果需整体整修物业就吃不消。”业内人士介绍，跟新小区不同，老旧住宅区都未缴纳房屋维修基金，但这些小区由于年代久远，恰更需大修大补，这个资金只能排队申请财政补贴。

　　此外，相比于上述样本小区70%物业征收率，武汉老旧住宅物业收费率平均只有45%，这意味着其他物业公司收入更为微薄，甚至支撑日常运营都需要补贴。同时，即使如上述小区征收率能够达到70%以上，也需原企业补贴。

　　王壁介绍，一些老旧住宅区都有原单位留守处承担一定的物业管理成本。但留守处都有存在时限，一旦撤销、补贴取消，物业服务就面临盈亏平衡难题。有些小区有些门面租金可以补贴物业管理，但这些门面都属国有资产，能否长期补贴尚存变数。“当初企业改制的时候，对于宿舍区管理如何交接都没有明确的说法。”王壁坦言，这是社区接手老旧住宅区物业管理面临的最大难题。很多老旧住宅的整修需求非常大，原企业如果全部推给社会，根本无法保障居民日常生活。