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戴德梁行终被收购_UGL整合之路充满悬念

http://msn.finance.sina.com.cn 2011-12-09 00:56 来源: 第一财经日报

  王肖邦

  当地时间12月5日上午8点,戴德梁行控股公司(下称“戴德梁行”)在伦敦证交所被正式除牌,这家起源可以追溯到1784年的房地产服务公司,就此结束了长达24年的上市公司之旅。

  戴德梁行现有业务已被澳大利亚公司UGL悉数收购,作价7750万英镑。包括大中华区在内的戴德梁行全部子公司将照常运营,在职员工的就业机会也将得以保留。

  而被剥离业务后的戴德梁行则成为一具“空壳”,两个来自安永的注册会计师将以破产执行人的身份接管公司。

  戴德梁行早前声明:鉴于公司的债务状况,交易完成后,持股价值可能为零。这意味着,戴德梁行的股东们将一无所获。

  UGL盯上中国市场

  在地球另一端的澳大利亚,同样的收购故事正在以另一个版本上演。

  “我们的目标是成为全球最大的综合地产服务提供商。”UGL公司CEO Richard Leupen在电话中对《第一财经日报》表示。

  UGL为澳大利亚上市公司,2011财年运营收入接近46亿美元,税后净利1.58亿美元,公司业务包括四部分:基建服务业务(UGL Infrastructure)、铁路服务业务(UGL Rail)、能源服务业务(UGL Resources)和外包服务业务(UGL Services)。

  其中,地产相关业务归于UGL Services旗下。据悉,未来戴德梁行的业务也将由UGL Services领导。

  对于收购戴德梁行的目的,UGL在新闻稿中表示:这将使UGL在亚洲获得有利地位,并为UGL在高增长的亚洲市场,特别是中国、印度以及新加坡,提供强大的战略平台。

  Richard Leupen则向记者表示:UGL打算继续投资扩张,覆盖所有类别物业管理服务,并将整合戴德梁行的房地产业务与UGL的物业设施管理业务。

  目前,戴德梁行的业务分布在全球43个国家、145个城市。以收入计,亚太地区收入占31%,英国和爱尔兰地区占38%,中东和非洲地区占25%,美国占6%。

  不过,受到全球房地产市场行情趋冷的影响,戴德梁行近年收入持续下滑,2011财年收入为3.41亿英镑,较2008年4.46亿英镑收入缩水超过两成,资产负债率则达到85%。

  唯有大中华区业务尚处于快速增长,2011财年戴德梁行大中华区的收入增速达到16.4%。

  在中国内地,戴德梁行号称是最大的非本土地产与物业管理公司,在82个城市拥有3800位工作人员,管理的物业面积达到9.56亿平方英尺。与此同时,公司占据着内地物业估值市场第一的位置,2011财年参与评估的物业总值达到3370亿美元。

  英国《卫报》的文章便指出,UGL收购戴德梁行就是看上了中国市场。

  Richard Leupen则对记者表示,UGL早于1990年就已经进入中国,主要从事工程产品采购。2009年12月底,UGL还与华为签订协议,由华为公司独家为澳大利亚铁路公司RailCorp提供数字铁路无线通信系统。

  UGL在中国同样拥有地产服务业务,但并不出名。资料显示,其全资附属公司优耐德宏腾(UGL Services(China))总部设于上海,提供商业租赁、项目管理咨询、物业设施管理等资产管理服务,客户多为跨国企业在华公司。

  中国区的整合悬念

  由于业务重合,未来优耐德宏腾与戴德梁行中国公司势必存在整合过程,但如何整合却充满悬念。

  就影响力和业务规模而言,优耐德宏腾在中国远不及戴德梁行,但优耐德宏腾作为收购一方公司,而戴德梁行作为被收购一方,双方的话语权与实际的业务规模并不对等。

  有关两家公司未来是否会合二为一,还是将各自独立运营,Richard Leupen对记者表示,由于收购刚刚完成,许多细节尚未敲定,“希望两家公司的业务可以紧密合作,有可能的话,整合为一家综合地产服务提供商。”

  但他同时表示,戴德梁行的现有业务将继续,并会得到来自UGL Services的额外支持。

  Richard Leupen的表态模棱两可,而戴德梁行亚太区主席梁振英不久前的请辞,也让两家公司未来在中国的整合显得扑朔迷离。

  11月底,梁振英请辞戴德梁行董事会及亚太区主席职位。戴德梁行主席Tim Melville-Ross在公司声明中表示,公司在中国以及亚太区域取得的成绩要归功于梁振英。

  资料显示,2000年梁振英参与创建的“梁振英测量师行”,通过互换股份的方式与英国DTZ及新加坡的戴玉祥产业咨询公司合并,成立了现在的“戴德梁行”。

  梁振英离任董事会席位已经生效,离任亚太区主席一职最晚会在2012年1月底前生效。届时梁振英的离职,将会给戴德梁行中国公司与优耐德宏腾的整合带来怎样的影响,尚难以预计。

  一波三折的收购

  在UGL收购尘埃落定之前,戴德梁行传出挂牌出售消息已近一年。

  戴德梁行最大股东法国Saint George Participations SAS(SGP)及合作伙伴法国巴黎银行(BNP)一度提出收购,但最终放弃。

  戴德梁行于10月17日宣布上述大股东放弃收购消息不久后,便接获UGL有意收购的初步意向。

  10月20日,戴德梁行发布中文声明称:“与任何一家上市公司相同,我司管理层不断地寻求最佳发展途径,包括引进雄厚的战略合作伙伴。”

  事实证明,管理层最终找到的“最佳发展路径”就是让控股公司进入破产程序,而将公司业务悉数卖给UGL。

  而UGL也从中找到了一条拓展中国市场的“最佳发展路径”。

  对于中国房地产行业目前面临的调控局势,Richard Leupen认为:“UGL着眼于在中国取得长远发展,成为中国最大的地产服务公司之一,短期的市场波动并不会给我们实现这一长期目标带来影响。”

  “我们也有兴趣在中国寻找投资机会。目前,UGL在伦敦和巴黎管理的投资基金规模接近100亿美元。”。Richard Leupen表示。

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