外滩地王多舛 戴志康转型
http://msn.finance.sina.com.cn 2011-12-21 01:03 来源: 第一财经日报
林琅
一句“不想玩了”，似乎已成为当今房地产业界的流行语。
纠结中的绿城董事长宋卫平被指萌生退意。现在，舆论的目光又转向了证大集团董事长戴志康。
17年前，学金融出身的戴志康开始涉足房地产业。在此之前，笼罩于他身上的光环始终脱离不了资本市场的色彩。
如今，一系列对于证大所属房产项目的“调配”举措，开始将隐身背后的策略推向了幕前。
而将证大卷入舆论风尖浪口的，便是自2010年起便波折不断的上海外滩国际金融中心（8-1）地块。
当年2月，证大旗下的证大置业以92.2亿元这一刷新上海拍地纪录的价格拿下该地块。
“房地产不是说不做了，还会做，但可能不会再做增量，增量会体现到其他业务方面。”戴志康对《第一财经日报》记者如此解释。
纠结地王
最新传出的市场消息称，12月初证大集团已与SOHO中国进行了协商，欲将外滩地块项目公司中证大房产所持的35%股权，连同另一股东磐石投资的5%股权，以总价38亿元出让给SOHO中国。消息传出后不久，证大房产（00755.HK）随即发布公告否认已订立“任何协议或安排”。
不过，公告中透露出的信息仍然耐人寻味。
证大房产方面称，若干名“独立第三方”曾经与公司进行接洽，并已就外滩地块项目股权事宜进行过初步商讨。
“其中便包括了SOHO中国。”消息人士向本报记者表示。
成也萧何，败也萧何。
2010年2月，证大以黑马姿态半路杀出，以92.2亿元的代价将外滩地块纳入囊中。然而，根据证大房产2010年年报数据，其账面现金仅10多亿元。自此之后，证大对于这块地王级商业项目的操盘过程，始终被外界视同为一出“蛇吞象”的经典案例。
同年4月，证大房产对外宣布，与复地集团、绿城及磐石共同组建合资公司，各方分别在其中持有股权比例为50%、30%、10%及10%。
证大对于成立合资公司的目的始终言辞隐晦，只称“旨在从事上海物业发展业务，并打造成资金集中平台，以期在上海投资更大型项目”。
但本报记者从各方渠道相继证实，合资公司实是为外滩地块的后续资金解决进行铺垫。
自此之后，围绕外滩地块发展前景的质疑之声一直未断。从去年下半年起直至今年年初，关于项目土地出让金的付清、合资公司中各方分歧等诸项问题，坊间多有传闻。甚至有消息称，复地集团母公司复星集团将接盘外滩地块，不过证大方面始终未予回应。
最终，已退隐幕后两年之久的戴志康在今年5月重掌权杖，接任证大房产主席一职。
与此同时，外滩地块向前推进的发展脉络，终于开始逐渐明晰起来。
11月，证大房产与复星国际同时公告称，上海海之门房地产投资管理有限公司（下称“海之门”）与证大名下的外滩地块项目公司签订了协议，以现金95.7亿元人民币收购后者所有股权及负债。与当年合资企业持股情况有所不同的是，复星国际已在海之门中一跃成为持股50%的大股东，而证大、绿城及磐石分别变更为35%、10%及5%。
“在获取外滩地块之后，证大始终持有项目且解决资金来源，一直没有把这个项目注入到合资公司里，这次收购只是正式注入而已。”消息人士对本报记者称。
标普评级机构在评级报告中表示，证大房产出售所得资金主要用于偿付所欠海之门的85.4亿元债务，此次交易并不会改善证大房产的资金流动性状况。
有数据显示，截至2011年9月底，证大房产的合同销售金额约为18亿元。
标普分析师李国宜表示，该企业销售的可预见性仍然较低，“不过证大房产愿意寻找机会出售资产，以改善财务状况，因此未来在偿付相关债务之后，预计其杠杆率可能会有降低。”
上述所称的“第三方”接洽外滩地块项目股权事宜，始终未断。
本报记者获取的消息表明，除去此次消息直指的SOHO中国之外，尚有其他以做商业地产知名的全国性房企，以及资金实力雄厚的险资背景企业均与证大方面有过接洽。
重归投资本源
当年参与投标地王的企业人士向本报记者表示，按照原本针对这一地块的定位，意欲将其打造成外滩地带的地标性建筑。
“如果按照这一思路的话，企业长期持有的策略是最为合适的。”然而，曾与证大有过接触的相关人士却透露出另一层打算，“分层散卖或整栋出让的形式亦可以接受。”
对于地产，戴志康的态度已经初现端倪。如何驱动证大这拥有房产、投资以及文化的“三驾马车”，是他如今思虑重心所在。
在今年12月初举行的证大集团2012年宏观经济形势与战略发展研讨会上，戴志康明确提出，将把集团做成“有产业经营深度的投资集团”。而这一理念的细化落实，要求付诸集团旗下所属的房地产、金融投资以及文化产业等各板块。
自今年以来，不完全统计数据表明，戴志康执掌的证大系已经参与17家A股的定向增发，总投入金额高达15.61亿元。甚至于，戴志康的眼光还投向了遥远的非洲大陆，多次去往非洲各国实行洽谈，涉及矿产、农业、物流等各领域。