北京中国尊推迟动工CBD14地块集体陷僵局

　　每经记者 叶书利 发自北京

　　价值地产·摩天大楼调查

　　 摩天大楼或能代表一个城市的最高建筑水平和风格。近日，《每日经济新闻》对北京、广州、武汉等地超高层项目建设情况进行了一番集中调查。

　　 尽管投资回报率预计能超过6.5%，但北京已成功出让的规划建筑高度为510米的名为“中国尊”的高层建筑依然未能动工；据悉，武汉目前有超过20个正热火朝天的施工现场，其中很多是超高层建筑。武汉摩天大楼的高度在20多年间不断被后来者刷新，由88.6米到如今的606米，涨了6倍；而广州“世界第二高楼”——预计超过600米高的“钻石大厦”规划半年尚无开发商接手，这座规划中的钻石大厦总投入将超过60亿元，以目前的资金回报率来看，收回成本预计需要20年时间。

　　 在各地风光占尽的“第一高楼”这样的标志性建筑背后，有许多为市场所关注的问题：在地产寒冬的现实境况下，各地在建的摩天大楼项目是必要的，还是数量过多？开发商是如何操作的？这些摩天大楼项目的建成，会对当地的房地产市场产生什么样的影响？这些超高层项目原先应该回收资金的周期和金额是怎样的？而在楼市调控下，收回的周期和金额是否会有变化……《每日经济新闻》记者为你一一解读。

　　 尽管投资回报率预计能超过6.5%，但北京规划建筑高度为510米，名为“中国尊”的高层建筑依然未能动工。

　　 外界猜测原因包括：一些中标外资企业因外汇管制无法按期缴纳土地出让金；以及相关中标企业欲修改地块规划等，比如总价地王项目Z15地块中标企业中信集团被曝正与政府相关部门协调，欲修改规划，但该说法未得到中信集团证实。

　　“中国尊”动工推迟

　　 2011北京CBD商务节于9月15日至19日在北京举行，期间CBD商务节组委会相关负责人曾对外透露，活动期间北京CBD已出让的14地块中的标志性建筑——规划建筑高度为510米的Z15地块将动工，不过后来被证实为政府出钱做了些基建等工作，而中标者中信集团并未大举投入，相应的，Z15地块上名为“中国尊”的高楼也未按预期动工。

　　 去年12月21日，北京市土地整理储备中心公布了北京CBD第一批地块出让中两幅地块的成交情况，其中备受关注的Z15地块，最终被中信集团以63亿元如愿摘得，63亿元的总价也打破了此前北京土地市场59亿元的总价地王纪录，成为新的总价地王。

　　 根据已公开的相关信息显示，Z15地块将建成“中国尊”，规划建筑高度为510米，包括地上108层和地下4层，建成后将替代目前北京第一高楼、高达330米的国贸三期，从而登上北京高楼榜首位置。

　　 对于Z15地块动工延迟的原因，各方猜测不一，但一位中标企业的相关人士向《每日经济新闻》记者透露，据其了解，Z15地块的中标企业中信集团正与相关政府部门进行沟通，对地块原有规划的相关内容进行修改，以充分挖掘该地块的经济价值，从而使该地块开发建成后的经济利益最大化。《每日经济新闻》记者试图就此采访中信集团公共关系部，但对方的电话一直处于无人接听状态，因此截至目前，该说法未得到中信集团的证实。

　　投资回报率或高于平均水平

　　 值得注意的是，虽然坊间一直有传言，“中国尊”建成后，将作为中信集团总部所在地。但如果仅将其作为一个甲级写字楼来计算其投资回报率，其租金的回报率，实际上已远高于行业平均水平。

　　 中信集团拿下Z15地块的土地款成本为63亿元，而据悉中国尊的原本建设周期为5年，建设期内的投资额在100亿元以上。合计投资成本在163亿元以上。

　　 北京一位研究机构的董事长在接受《每日经济新闻》记者采访时指出，目前北京写字楼租赁行情一直处于上涨行情，空置率持续下降。而焦点位置的北京CBD区域写字楼出租行情更是紧俏。

　　 27日，高力国际发布的研究报告显示，第四季度，北京甲级写字楼平均租金水平冲高至274.3元/月·建筑平方米，环比上涨7.89%，年度增幅高达42.64%，继续刷新十年来新高。而热点区域的CBD区域甲级写字楼平均租金水平更是飙升至313.7元/月·建筑平方米，环比增幅超过8.1%。

　　 Z15地块总建筑面积约35万平方米，业内人士推测说，除去公共面积外，一般一个写字楼可供出租总面积是建筑总面积的7.5成~8成。以此计算，如果Z15地块开发后的写字楼全部用于出租的话，可供出租的总面积约28万平方米。如果以313.7元/月·建筑平方米为租金基准，一年下来，该项目全部出租的租金收入约10.54亿元。如果以163亿元作为投资总额计算，该项目全部完工，且全部出租的话，年投资回报率约6.5%。

　　 北京某研究机构董事长补充说，Z15地块投入使用的时间是在至少五年后，目前北京甲级写字楼的租金水平正在大幅上涨中，且Z15地块隶属高档甲级写字楼，投入使用后的真实租金水平肯定在甲级写字楼平均租金水平之上，因此可以想象，待Z15地块投入使用后，假设全部用于出租，其真实的投资回报率会远高于6.5%。而今年上半年，北京CBD区域的甲级写字楼的平均投资回报率为6.2%。

　　 对于Z15地块投入使用后投资回报率可能远高于平均水平的状况，这位董事长解释说，主要缘于包括Z15地块在内已出让的北京CBD14地块，出让时看重的是竞标企业的综合实力，而竞标价只是考虑因素之一，因此导致CBD14地块最终的成交价远低于预期，中标企业的拿地成本极低。比如7月CBD第二批成交的8地块中，有6地块以最低报价成交。CBD已出让的14地块，平均楼面价在近2万元/平方米左右，而周围的世贸工三写字楼等售价已超过5万元/平方米。

　　CBD地块开发陷僵局

　　 北京CBD14地块一位中标企业的相关人士向《每日经济新闻》记者透露，包括Z15地块在内的14地块至今仍无一块地块动工。主要原因在于市场方的中标企业与北京CBD所在地朝阳区政府仍在相关问题上进行博弈。

　　 这位人士概括说，市场与政府间的博弈主要有四点。首先，北京CBD14地块的中标企业，有不少企业是外资企业，比如Z2b地块的最终中标联合体的成员企业分别为三星生命保险株式会社和三星物产株式会社等。7月8日，北京CBD地块第二批出让的9地块尘埃落定。而从7月开始，一些外资企业便开始筹资土地款，包括房地产基金募集等，但鉴于人民币升值压力之下外管局对房地产相关资金结汇的管制相当严格，导致目前为止，一些中标外资企业的资金无法顺利进入相关项目公司，因此也无法按时缴纳土地款，更别谈开工建设问题；其次，鉴于可能无法实现当初竞标时的承诺或实现的难度较大，部分中标联合体中的一些中标企业还想通过转让股权退出，毕竟标书虽然有规定中标后中标企业必须持有项目10年时间以上，但没有规定不能转让股权。缘于类似情况，一些联合体内部中标企业，根本还未达到联合动工建设阶段；第三，北京CBD地块所在地朝阳区政府出于增加税收的考虑，当初在标书中规定，中标企业在开发地块时成立的项目公司，需将注册地放在朝阳区CBD，甚至答应在一定时间内，还需将公司总部的工商注册和税务登记正式迁入CBD。但在现实中，总部工商注册与税务登记的变更，牵涉到的问题很多，不单单是中标企业自己能够完全做主的事，因为可能会牵涉到中标企业目前总部所在地政府的利益。而在此问题未得到解决或拿出一个可行的方案之前，项目动工也存在相关难度。此外，北京CBD地块在出让前的标书中已有较详细的规划，但出让后，代表市场力量的一些中标企业在中标后，目前正与地块所在地相关政府部门进行沟通，以便对相关地块的原有规划、高度、用途等进行适度变更，以更符合中标者后期的经营需要，毕竟CBD地块标书明确要求中标者需持有、经营项目10年以上，因此后期的这些CBD地块上的高层建筑的中标者们的经营压力很大。