年底土地交易回归底价

　　·事件回放·

　　近日，两大品牌地产企业融创中国与中化方兴联手以底价30亿元拿地的消息，引发外界对两家企业的关注。“土地储备犹如种子，只能在春天来临之前储备。”融创中国相关负责人在接受记者采访时，以寓意深刻的比喻，解释了两家联手拿地的原因。

　　12月16日，上海拓丰投资咨询有限公司、天津融创奥城投资有限公司与北京融创恒基地产有限公司联合体以30.6715亿元的底价，竞得北京朝阳区来广营乡土地储备项目B1-B3组团居住及商业金融项目，即来广营地块。该地块规划建筑面积为28.38万平方米，挂牌起价为30.67亿元，折合楼面价为10807元/平方米。

　　经融创和方兴双方面确认，上海拓丰投资咨询有限公司实为央企中化方兴地产旗下全资子公司，而天津融创奥城投资有限公司与北京融创恒基地产有限公司均为融创集团子公司。据了解，此次合作拿地中，融创和方兴的出资比例为1：1。

　　以底价逆势拿地

　　目前房地产市场形势趋冷，不少企业采取收缩过冬的策略，收缩土储战略已经成为业内大多数开发商的共识，融创和方兴却选择在这一时机拿地。在房地产业的寒冬，或许在两家企业眼里，春天的到来为时不远。

　　“土地储备犹如种子，只能在春天来临之前储备。我们认为土地储备的进程，更应该倚重公司3年至5年的中长期发展规划。在制定战略规划时，公司的决策层已经充分评估了当前的宏观经济政策和房地产调控对国内房地产市场的影响，我国的房地产市场还将有10年以上的黄金发展期。”融创中国相关负责人对记者表示。

　　另一方面，融创和方兴今年在北京市场的良好销售业绩，也为联手拿地提供了资金保障。在今年的北京市场上，融创旗下西山壹号院和中化方兴旗下金茂府项目，均定位高端，销售表现抢眼。两家企业表示，看好北京的房地产市场，对各自的产品有信心，本次拿地也是双方充分考虑行业宏观形势以及对该地块进行详尽可研分析之后作出的决定。

　　以30.6715亿元的底价购得土地，融创董事长孙宏斌在微博(http://weibo.com)里表示，对这一价格很满意，“投资融创就是相信我们在艰难的时候能作出艰难的决策，坚信我们作的就是对的决策”。

　　不过，对于“抄底拿地”的说法，融创中国相关负责人也表示，“这个地块的挂牌条件和价格我们已经充分了解并作了详尽的可研分析，我们对最终以什么价格能取得该地块，有一个合理的预期。而且，我们认为，单个项目的获取更多地要倚重于这个项目本身的定位、规划和投资效益分析，而不会依据主观判断是否在市场底部。至于整体土地市场是不是抄底机会，也不好下结论，因为每块地素质不一样。”

　　同股同权共同开发

　　记者了解到，来广营项目定位高端精品项目，该项目有1.32万平方米的中小学教育配套，开发商认为，这将成为项目的竞争优势之一。

　　据了解，来广营项目分望京、亚奥两个地块，双方将秉承同股同权、共同开发的原则，选派最优秀的人员组成最强团队共同操作项目。

　　方兴和融创方面均表示，将集合双方在打造高端地产方面的经验和优势，对市场进行深入研究，将该项目打造成精品楼盘。目前，规划设计还在深化中，在开发节奏上将全面响应该地块土地出让合同对该项目的要求。

　　“合作主要是强强联合，方兴操作了金茂府，融创操作了西山壹号院，这两个楼盘是今年北京市场公认的高端精品，两家联合可以在项目运作上优势互补，打造一个更好的产品。”融创中国相关负责人表示，“合作的目的是为了发展，任何市场条件下，对于企业而言合作都是一种选项，至于拿地的方式选择，则要看是什么样的地，多大的资金规模以及是否有优势互补。”

　　值得关注的是，今年以来，北京住宅用地交易市场中，合作拿地已经成为一种常见的方式。合作拿地不仅发生在小企业身上，万科、住总、珠江等知名地产公司也纷纷“强强联手”。

　　北京中原认为，合作拿地占比大幅上涨的原因在于，“首先，抱团取暖，资金困难是目前房地产全行业面临的难题；其次，销售困难，库存积压，企业合作拿地开发项目，可以分担风险。”

　　可见，“合作”引进了技术、经验，整合了资源、降低了自身部分的成本、分散了风险，也减少了对金融的依赖。不过，业内人士也表示，联合拿地的两家企业，合作中难免会出现各种问题，对利益分配可能发生分歧。

　　本报记者 陈静思

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　　年末国企扎堆“抄底”买地

　　近日，北京经营性地块进入底价成交高峰期，国企相继“抄底”拿地。

　　在融创中国和中化方兴联手拿下来广营地块后，12月21日，中国葛洲坝集团房地产开发有限公司以9.5亿元取得大兴区旧宫地块，北京房开控股集团有限公司以3.585亿元取得房山区良乡高教园区地块。两宗地块均为底价成交。

　　根据链家地产市场研究部统计，12月份，北京共有9宗经营性地块出让成交，除了密云观光塔住宅地块外，其余8宗地块均为底价成交，底价成交比重达89%。

　　与此同时，在本月成交的9宗经营性地块中，8宗地块被国有企业单独或参股斩获，其中不乏央企。

　　链家地产首席分析师张月认为，一方面，根据链家地产市场研究部统计，北京前10月商品住宅供地计划仅完成52%，其余经营性地块出让与供地目标相比也多有差距，这意味着全年的供地规划、土地出让收益和预期相比将出现缩水，政府方面年底加紧供应、促进成交的意愿增强。

　　另一方面，年底企业对于购地的谨慎程度已毗邻高位，尤其是房地产企业，资金状况劣于往年，以万科为代表的多数房企已进入“积极过冬”通道，以充裕资金、稳健经营为主，着重库存出售，新增土地储备意愿不足。因此年底地块底价成交趋势逐渐越发凸显，在房价进入深调通道的影响下，预计土地市场的低迷态势至少将延续至明年上半年。

　　对于国企岁末相继在京“抄底”拿地，张月认为，与当前国内主流房企减少拿地、收缩投资的战略形成鲜明对比，土地市场的低迷，恰恰也给资金实力雄厚国企业制造了一个非常好的“抄底”时机。虽然目前楼市销售进入寒冬，土地成交一再低迷，但也不失为逆市投资的良机，尤其是一些优质地块，拿地竞争减弱，底价成交的价格趋于合理。拥有在售项目的房企若持续扛价，不仅要面对销售业绩和市场份额的下滑，同时也会由于资金预算不足，丧失土地市场抄底以待长期获利的机会。

　　本报记者 陈静思SourcePh" style="display:none">