北京二手房成交量跌近四成 大中介欲做开发商

　　每经记者 叶书利 发自北京

　　 北京住建委官方网站上的统计数据显示，2011年北京二手房住宅成交量同比下降38.2%，而与2009年相比，更是下降54.5%。

　　 二手房成交惨淡也致使北京房产中介市场哀鸿遍野。《每日经济新闻》记者调查后发现，相关中介公司的应对办法大致可分为四种：或关掉一些门店，减少开支，熬到下一个周期再图发展；或直接退出中介行业；或转型求生，比如拓展一手房代理业务等。而另有个别资金实力比较雄厚的企业，行业低谷时逆周期反向扩张，甚至一些中介通过拿地介入新房开发领域。

　　主业大幅下滑近四成

　　 北京住建委官方网站的数据统计显示，2011年北京二手房住宅成交套数为121512套，相比2010年的196547套，下降了38.2%。而与2009年的266854套相比，下降幅度更是达到了54.5%。去年12月中央经济工作会议定调2012年地产调控主基调：地产调控不放松。在调控持续的背景下，二手房成交低迷现象仍在继续：北京住建委官方网站公布的网签数据统计显示：2012年元旦前两天，北京二手房住宅网签量为12套，而去年同期为76套，大降约84%。

　　 《每日经济新闻》记者在与链家地产首席分析师张月的沟通中，对方分析指出，元旦假期前两天二手房网签量仅为12套。该数据一方面反映出，目前整体房地产市场继2011年连续10个月成交低位徘徊后，依然未见回暖之势；另一方面，新年开端楼市成交吹出的冷空气，奠定了当前楼市的成交基调和观望心态。预计春节前，除个别促销力度大的项目外，成交会维持低谷状态，可能预示着2012年楼市的“真冬时代”。

　　中介熬冬

　　 以促成二手房成交为主业的房产中介市场，因主业成交量大幅萎缩，房产中介市场一片号叫。

　　 为了应对严峻的形势，一些房产中介机构试图断臂求生。

　　 北京中介市场，吹起关店号角的公司为北京中介行业排名前五的鑫尊地产。去年2月，就在“京15条”出台前后，鑫尊地产闪电关闭50家门店，以减少开支。此后，关店计划一直在悄然进行中。

　　 《每日经济新闻》记者根据北京房地产中介行业协会网站上的数据汇总后发现，去年“京15条”出台前的2月初，鑫尊地产在北京共有300家门店，然而截至今年1月3日，登记在册的门店数只剩下96家。近11个月来，鑫尊地产合计关闭了204家门店，关闭门店量比例高达68%。

　　 鑫尊地产并非个案，北京中原地产、21世纪不动产等也相继在北京实施关店计划。

　　 关店以缩小规模和减少相应开支，这是一种常规的御冬方式。而转型求生，则是时下房产中介市场另一种常规的生存方式。

　　 《每日经济新闻》记者在调查中发现，转型求生的一种方式为拓展二手房主业之外的副业，以开拓收入渠道，其中的典型代表为北京中原地产。

　　 位于北京北三环的北京中原宏嘉丽园分行，门口映入眼帘的一幕令《每日经济新闻》记者大吃一惊：门口竖立着的展板上写着 “代办移民出国手续”，橱窗上密密麻麻地张贴着多个新房楼盘的代理销售信息，却未见到一条二手房销售或出租信息，一问之下，一位中原地产物业顾问相告，二手房销售或出租的信息没有被张贴出来，“因为目前这方面的需求太少。”但如果需要，屋内有相关的宣传单。

　　 中介门店做起移民出国代理业务的字眼甚为扎眼。对此，这位工作人员介绍说，由于目前中国移民需求增长，因此公司利用自身贴近各大生活社区的门店网络优势，特开辟了移民出国手续代办服务。记者临走之际，这位工作人员还特别留下了一张有关移民出国手续代办业务的相关流程、收费等资料传单。

　　 据《每日经济新闻》记者了解，除了移民出国手续代办业务外，目前新房销售代理已成为北京中原一些门店重点推荐的业务。代理的新房包括北京本地楼盘以及燕郊、天津、山东等跨区域楼盘。

　　 北京中原向外公布的数据显示，近几个月来，北京中原代理商品房销售的业绩已占公司整体业绩量的二成以上，且该比例仍在逐步上升中。

　　 在调查中，《每日经济新闻》记者发现，我爱我家一些门店也在从事新房销售代理业务。比如在北京昌平区天通苑北一区我爱我家门店门口的展板上，也张贴着各种新盘销售信息，且该门店工作人员还极力向《每日经济新闻》记者推荐不限购的廊坊潮白河孔雀城项目。

　　 对于中介门店兼职售楼业务的做法，北京中原地产三级市场部总监张大伟向《每日经济新闻》记者介绍说，类似做法在国外以及中国香港已较普遍。因为中介门店兼做售楼业务，具备一些相对竞争优势。首先，中介公司旗下渗透进小区的门店网络，可以将楼盘销售信息更好地传递至需求端，满足开发商的促销需求和买方的购房信息需求；其次，对于中介公司而言，在不需要过多增加人员及设备成本的基础上，可以充分挖掘目前已有的经纪人资源，在主业受阻背景下开拓额外业务，以获得额外的增值收入。

　　 此外，中介业务转型中，商业地产成为中介乐于开拓的另一块业务。《每日经济新闻》记者注意到，在上海、武汉、深圳、郑州、重庆、南京、杭州、福州、成都等地，一些中介公司纷纷通过加码商业地产，以寻求新的利润增长极，避免过于依赖住宅业的单一业务线。

　　 在行业低谷之时，并非所有的公司都采取收缩或转型之路，另有一些资金充足的公司抓住机会，实施逆势扩张，比如链家地产就是其中的代表。

　　 去年中旬，链家地产宣布在未来四年，公司在全国的区域布局将从目前的北京、大连、天津、南京4个城市扩展到15个城市，也就是每年新开拓两三个城市。公司董事长左晖在接受《每日经济新闻》记者采访时，对新开拓的业务城市提出了三个选择指标：目标城市的市场容量、未来发展空间以及市场的规范程度。

　　介入新房开发领域

　　 严冬背景下中介公司逆势操作的另一种“异样”表现形式就是直接介入新房开发。

　　 本报记者注意到，去年3月7日，21世纪中国不动产宣布，该公司已签署一项收购北京上古公司大部分股权的协议。据公开的信息显示，北京上古公司是一家位于北京地区的房地产中介服务商，其业务主要集中于商业地产项目的咨询和销售，目前该公司拥有商业地产建筑总面积约257万平方米，其中可供销售的近26万平方米。因此通过收购北京上古公司，21世纪不动产可直接横向跨入商业地产开发及相关中介服务行业。

　　 无独有偶，就在21世纪不动产实施上述收购后的去年3月9日，北京市土地整理储备中心官方网站的资料显示，当天北京青田房地产经纪有限公司和林新武联合体以1.94亿元的价格拿下北京房山区青龙湖水库北库一期项目用地，从而介入新房开发领域。

　　 北京市工商局网站上资料显示，北京青田房地产经纪有限公司于2007年10月24日注册成立，注册资本仅100万元。法定代表人为李广田，公司从事的业务包括房地产经纪业务、房地产信息咨询（中介除外）和企业形象策划业务。

　　 对于类似现象，在接受《每日经济新闻》记者采访时，北京美联物业高级经理张磊分析指出，中介通过拿地或收购，介入新房开发领域，发生时间在去年3月前后，这是中介公司面对调控新政后的快速反应结果。其目的就是希望通过二手房主业提供现金流来培育一手房开发业务。

　　 张磊补充说，类似中介公司会面临两大挑战：首先，平衡原有主业与一手开发业务间的关系；其次，一手开发领域的资金链管理，毕竟对于中介公司来说，由于目前基本已全面代理一手业务，因此后期营销卖房不会成为太大问题，且具备门店网点卖房优势，但地产开发中的资金平衡问题是个全新挑战。此外，去年地产新政后，一些中介快速介入新房开发，本准备通过二手房业务提供现金流，以慢慢培育新业务点，但下半年伴随二手房业务的全面萎缩，主业本身已面临生存挑战，不少中介公司已不得不重新将工作重点投放回主业，抢救主业。所以向一手开发领域提供现金流更可能流产，后期一手开发业务的资金来源可能会是个大问题。