上海：新建商品住宅成交均价微涨2%

　　成交创6年来新低；房价仍处高位，尚有调整空间

　　上海：新建商品住宅成交均价微涨2%

　　王肖邦 徐健

　　2011年上海楼市在惨淡中落幕。

　　多家研究机构跟踪上海房地产交易数据显示，2011年上海市商品住宅成交面积约为730万平方米，与2010年相比大幅缩减逾两成，仅为2007年的36.3%，创下近6年来最低水平。

　　去年房价总体仍在涨

　　受成交量大幅下跌影响，2011年上海新建商品住宅的成交总金额也同比减少23.9%，为1606.4亿元。

　　相关数据显示，2011年上海全市新建商品住宅供应面积为1067万平方米，与2010年相比减少了1.48%；成交均价为22012元/平方米，与2010年相比上涨了2.05%。

　　21世纪不动产上海区域分析师黄河滔指出，受调控政策影响，和2010年相比，2011年的房价涨幅已经得到明显控制——2010年，上海全市新建商品住宅成交均价同比涨幅高达30%以上，说明自去年10月出现的降价潮对楼市价格继续上涨的抑制作用巨大。

　　黄河滔表示，近6年最低的成交水平表明如今市场成交毫无疑问地进入了冰封期。

　　德佑地产市场中心监测的数据显示：整个2011年全市商品公寓成交均价出现下跌的板块中，主要以外围区域的板块为主，如成交均价下跌最大的嘉定安亭板块，四季度相比一季度下跌了21%；其次如南汇新桥板块，跌幅为20%；宝山罗店板块，跌幅14%。

　　德佑地产研究主任陆骑麟认为，去年年底少数楼盘的降价并未促使全市成交均价下跌，但成交的低迷已促使开发商开发和推盘意愿持续减弱。“目前上海房价还是处于相对高位，还有调整的空间。

　　汉宇地产则表示，随着豪宅项目也加入降价队伍后，会将一定购房需求转化为实际购买力，但总体而言，假使2012年购房者仍处于摇摆不定阶段，成交量延续冷清态势，开发商则将继续与漫漫寒冬相伴。

　　二手房年末现降价潮

　　2011年上海的二手房市场同样惨淡，去年11月全市成交量不足7000套，跌至全年谷底。

　　分析人士指出，限购令出台后，二手房业主一度因为卖出房产后无法再买进而惜售，惜售导致二手房挂牌量走低，价格则相对坚挺。但随着在新房市场越来越多的开发商加大降价促销力度，一二手房价格出现倒挂情况。

　　在接近年末时，上海二手房房价终于迎来松动。

　　信义房屋分析师朱平平告诉记者，实际交易中，二手房降价20%，成交的机会才会比较大。

　　德佑地产监测数据显示，整体而言，市面上在800万以上的高端物业，房东能接受的降价幅度一般在15%左右，而500万以下的中低价位的商品房，房东能够接受的降价幅度在10%左右。

　　德佑地产副总经理罗亚东认为，二手房降价正在出现从上海的外围区域开始向中环甚至内中环蔓延的局面，但目前在中心区域还未出现整体降价的趋势。

　　据罗亚东预估，2011年12月份二手房整体的交易量应该在11月份7000套的基础上上升30%左右，呈现出价跌量升的态势。

　　“二手房降价的范围和幅度正在逐步扩大。”黄河滔说，“尤其是上海在12月20日宣布继续执行‘限购’政策不动摇，对房地产市场的影响极大，对二手房业主的心理也是产生了较大的触动。”