复制园区+地产模式 华夏幸福低调疾进

　　王肖邦

　　成功借壳以来，华夏幸福（600340.SH）的“圈地”动作让人目不暇接。自资产重组交割日2011年9月8日至今，公司发出的有关竞得土地使用权的公告多达11则，累计竞拍土地的成交金额超过净资产的一半。

　　1月5日，公司又发出公告称，已与沈阳市苏家屯区人民政府签订协议，受托整体合作开发、建设、经营一块占地面积约34.85平方公里的区域，期限为30年。

　　根据合同，华夏幸福负责投入全部资金，并完成“九通一平”等基础设施建设、公共设施建设、土地整理以及产业发展服务工作及相关服务。

　　项目获得的收益则将由地方政府与公司并享。其中，华夏幸福可以获得建设项目总投资额15%的建设利润、土地整理成本15%的土地整理收益、当年入园项目新增固定资产投资额45%的招商佣金等。

　　沈阳苏家屯区政府还同意确保委托区域有不低于500亩开发用地的建设用地指标供华夏幸福进行先期开发建设。

　　华夏幸福正在将其环北京一带的开发模式复制到沈阳。

　　华夏幸福的这一模式被平安证券分析师称为“园区运营+地产开发”，即一方面与地方政府合作建设产业园区，另一方面在园区内以及周边进行大规模的房地产开发。

　　园区开发成为获得土地的手段。截至去年底，华夏幸福已取得土地证尚未取得预售证的开发用地面积为275.27万平方米。而产业园区周边的土地储备占其所有土地储备约80%。

　　目前，华夏幸福已投入运营的园区共有三座，包括怀来生态园、大厂潮白河工业园和固安工业园，总委托面积达到265平方公里。不过根据公司2011年1~12月经营情况简报，公司园区业务结算回款额为36.05亿，主要收入仍然来自地产业务，签约销售额为128.24亿元。

　　华泰联合证券分析师认为,华夏幸福“园区运营+地产开发”的模式能够实现，是因为扣紧了市县级政府在财政压力较大和地方经济增长途径有限的情况下求GDP和政绩的“命门”。

　　根据华泰联合证券的测算，在不考虑房地产开发收入和政府税费收入的情况下，单就园区开发而言，地方政府可以获取土地出让收益仅18%，不过由于开发的资金均由华夏幸福承担，因此地方政府实际上“用短期收益的让利换取了当期的GDP增长和长期的稳定财政收入”。

　　平安证券分析师也认为，从地方政府角度看，在前期零成本零投入的情况下，顺利实现园区的正常开业和运作，而且随着园区的逐步成熟，入园企业数量及投资将不断增加，政府将实现财政收入和区域GDP的双重提升，还解决了地方人口的就业问题，契合地方政府的诉求。而从企业的角度看，尽管前期需要垫付大量的资金进行一些基础开发，但是政府给予了各项业务保底收益，而且随着园区运营的逐步成熟，招商引资额的增加所带来的超额收益是非常可观的。

　　但事实上，华夏幸福运营最久的固安工业园，2002年启动至今，招商情况平平，共签署入园协议258份，已投产企业53家，试生产企业12家，在建企业45家，已签约未进场企业103家，解约40家，其他情形5家。

　　同时，由于需要垫付大量资金，华夏幸福及控股子公司的担保总额已达到27.45亿元，占公司最近一期经审计归属于母公司所有者的净资产24.19亿元的117.61%。

　　平安证券的分析报告也指出该模式存在的风险：房地产市场的超预期调整可能导致公司的地产销售下滑，回款减少，资金面压力加大。此外，土地市场的冷却可能导致地方政府的偿付能力出现问题，影响公司的现金流。

　　目前，华夏幸福在廊坊、沈阳、秦皇岛、承德等地还有多处储备园区项目，如何解决资金瓶颈成为“园区运营+地产开发”模式成败的关键。