去年房地产投资增速回落 经济去地产化艰难迈进

　　每经记者 张敏 发自北京

　　随着楼市调控和经济结构调整的推动，实体经济“去地产化”终于迈出了艰难的一步。

　　昨日(1月17日)，国家统计局发布数据显示，2011年，全国房地产开发投资61740亿元，同比增长27.9%，增速比上年回落5.3个百分点。房地产投资在固定资产投资中的比重占到20%，同样比2010年有所下调。

　　分析人士告诉 《每日经济新闻》记者，自2010年4月出台调控楼市的“国十条”以来，房地产市场的利空政策不断加强，其在国民经济中的作用不断弱化，这被认为是楼市调控和经济结构调整的题中应有之义。

　　由于2011年GDP增速保持了9.2%的较高水平，似乎意味着房地产市场的调整仍将继续。国家统计局局长马建堂表示，房地产市场调整“不会对中国今年经济平稳运行构成多大的挑战”。

　　下半年投资增速逐月降低

　　按照国家统计局的数据，在去年全国房地产开发投资61740亿元中，住宅投资44308亿元，同比增长30.2%，占房地产开发投资的比重为71.8%。

　　西部地区的房地产投资热情较高，去年全年完成的房地产开发投资为12936亿元，增长32.8%；东部地区房地产开发投资35607亿元，增长27.2%；中部地区房地产开发投资13197亿元，增长25.5%，增速回落幅度最大。

　　从2011年8月以来，全国房地产投资增速便保持持续下降的态势，从1~7月的33.6%一直降至全年的27.9%，半年间下降5.7个百分点。

　　与此同时，房地产投资占固定资产投资的比重，也从去年一季度的22%降至全年的20%，下降2个百分点。

　　尽管GDP增速的放缓在一定程度上被认为是房地产业拖累所致，但在持续的调控下，房地产业在国民经济中的作用不断下滑已是不争的事实。

　　以土地财政为例，数据显示，去年全国房地产开发企业土地成交价款8049亿元，同比下降1.9%，而2010年为增长59.3%。虽然在此前的全国土地工作会议上，国土部部长徐绍史曾透露，2011年全国土地出让收入同比略增，但房地产开发对土地财政的贡献显然在下滑。有业内人士同时指出，在去年的房地产开发投资和土地购买中，保障房占据相当大的比例。

　　链家地产首席分析师张月(微博)认为，从数据上来看，GDP增速的放缓并不意味着未来货币政策和房地产调控政策会出现过多的放宽，调整仍然会限于微调的层面。此外，国民经济的转型也意味着去地产化的加速，尤其是对于北京、上海等相对发达的城市来说，房地产业的支柱地位未来或有所动摇。

　　库存高企将加剧市场调整

　　随着限购等政策的持续推进，楼市库存压力高企，也将加剧市场的调整。统计局的数据显示，截至2011年末，全国商品房待售面积2.72亿平方米，几乎相当于当年销售面积的1/4。2011年，全国商品房销售面积10.99亿平方米，同比增长4.9%，增速回落5.7个百分点。

　　除限购等因素的影响外，库存的积压也在很大程度上源于新开工规模的旺盛。2010年，全国商品房新开工面积同比增幅为40.6%，这也将加剧2012年的供应压力。

　　而在一些限购门槛较高的热点城市，库存压力显然更大。根据上海易居房地产研究院的统计，截至2011年12月底，我国10个典型城市新建商品住宅库存总量高达5998万平方米，同比增长约39.22%。按照最近6个月的销售速度计算，这部分库存约需14.4个月的时间才能完全消化。

　　张月向《每日经济新闻》记者表示，随着限购政策的持续推进，今年的房价仍将继续下行。

　　与此同时，虽然政策上会对首套置业的刚性需求进行一定的挽救，2012年房价“稳中有降”仍将是主旋律。

　　房地产企业资金链的紧张，将为房价的调整“助力”。数据显示，2011年，房地产开发企业本年资金来源83246亿元，比上年增长14.1%，增速回落12.1个百分点。其中的国内贷款已与2010年持平，个人按揭贷款则下降12.2%。

　　2011年12月，全国房地产开发景气指数跌至98.89，环比11月份继续回落。张月称，2012年房企的经营风险继续提高，楼市过于低迷还可能引发上下游众多产业链的波动。