香港地产交投清淡业主拍卖售房

　　舒时

　　最近香港楼市异常清淡，交投急剧下跌，许多准买家都在观望，看全球经济下一步走势，以判断接下来在房地产市场上的部署。在这种情况下，那些急着出让房子的业主，开始通过各种渠道把手中的房子抛出。

　　通过拍卖行出售房子便是近期很流行的一招。如果通过正常途径，可能要历时数月甚至大半年才能将房子出手，但通过拍卖公司，这一流程会大大缩短。

　　拍卖行的吸引力

　　但正常的业主为何要通过拍卖方式出售房子，难道房子有严重问题？还是业主被人追债？抑或是拍卖行比起传统中介有更有效的销售手段？

　　据拍卖公司员工介绍，最初通过拍卖公司买卖的楼盘的确大都是“凶宅”（香港人将发生过命案的房子称为凶宅，认为这种房子不洁，因此通常价格低廉）或者一些没有楼契的房子（这种房子可能涉及复杂的法律纠纷）。但是，最近这几年，越来越多正常的二手楼盘业主希望通过拍卖行来拍卖。

　　拍卖行为何变得有吸引力？原来不少业主看重拍卖行的出色包装能力——想想看，那些比较难出手的凶宅，可能放在地产中介手中几个月甚至数年都无人问津，但是，经过拍卖公司的广告和宣传，可能很快就能出售。

　　对业主来说，用拍卖公司也比用中介要省事一些。以一个卖盘为例，拍卖公司会上门拍照，以作为广告宣传之用。然后会在几家香港受众较广的报纸上登为期两周的广告，每周4天，相当于8天的报纸广告。有拍卖行不讳言，为了方便内地买家，他们特意选择了例如《大公报》等“能够被带回内地的报纸”。

　　除了报纸登广告之外，拍卖公司还会印刷传单，在香港各个区进行派发，并组织开放日集体参观活动，一次性安排所有有兴趣的客人进行实地参观，

　　如果实在没有买家，业主还可以选择通过该拍卖行进行多次拍卖。第二次拍卖会间隔至少两周，其间拍卖行会做广告宣传。而第二、三次的拍卖手续费也相对便宜一些。一些拍卖行打出“一拍3000元，二拍5000元，三拍6000元”的套餐招牌。而如果有幸在第一拍就成功卖掉了，则拍卖行只收取3000元手续费。

　　香港某拍卖行的林小姐跟笔者介绍说，广告的策划其实有不少“艺术”。广告上的起拍价格通常都是为了吸引客户的“虚价”，业主还会跟拍卖行商定好一个“实价”。这种安排可以给业主带来最多的客源，同时也不失自己的定价主动性。

　　笔者便曾见过港岛区一个很大的屋苑“康景花园”，依山而建，环境清幽。但是，有一个单位恰在一楼，处于“山脚下”，虽然不缺绿茵，却常年不见阳光。银行对这个单位的估价为570万港元，但拍卖行的广告上写的起拍价只有438万港元，相当吸引人。不论这个起拍价是虚价还是实价，至少它提供了以低于市价132万港元买房的机会，对于有意碰运气的人还是大有吸引力的。

　　这对买家也有好处，因为一旦业主接受了这个实价，不能临场反悔。即拍卖现场如果有人出到了这个“实价”或者以上，则业主必须出售，这是业主和拍卖行之间的协议。而如果通过地产中介买卖，业主常常会因为接到其他人的询价而改变主意，这样令买家可能买不到房子。

　　林小姐表示，很多情况下，拍卖现场的客人愿意出的价格达不到业主心中的实价，但有些业主也会临场同意以低于实价的价格成交，因为他们认识到市场只会给出这个价格，如果再拖下去，可能损失更大。

　　地产拍卖渐风行背后

　　近期地产拍卖风占地产交易权重上升，一个重要原因是香港地产“买家”变得越来越谨慎，但卖家又不愿意以过低的价格出让业权。

　　虽然大家都知道香港地产已经进入一个寒冬，但需要指出的是，经历过2003年SARS之后的香港人，现在极少有人不计成本地低价抛售房子。香港几大地产中介公司给笔者发来的统计资料均显示，近期出售的房子虽然均价较之前半年有所下跌，但是对于出售房子的业主来说，相比之前的成本价，仍然赚得盆满钵满——相比之下，在2008年下半年时，不少业主是亏损离场的，这显示当前的香港地产还未衰退到2008年的状态。

　　对香港地产交易了解越多，越会发现一些奇怪的市场交易方式和契约方式。香港普通地产交易以拍卖方式进行，也充分反映出这个城市的灵活性。

　　正如一个香港资深对冲基金经理所说，这是个尊重契约的地方，只要你能找到跟你签约的人，你们可以完成任何方式的交易，只要这种交易符合法律，政府和法院都要保护这个交易。

　　（作者系本报驻香港特约撰稿人）